廣州土拍，開始打雞血了。

今天（9月3日），一口氣，三塊地齊掛：

齊富路北側地塊、白云區(qū)太和鎮(zhèn)AB1209039、040地塊，和從化區(qū)良口鎮(zhèn)良明村共青路南側地塊。

其中，風頭最盛的，當屬白云區(qū)。

1）齊富路北側地塊，6家開發(fā)商在跟

白云新城核心區(qū)地塊，起拍總價約13.3億，折合樓面價約3.3萬/平，價格是近幾年最友好的。

目前，保利、綠城、金茂、廈門國貿、越秀、龍湖都在跟進。

2）白云區(qū)太和鎮(zhèn)039、040地塊，純安置房回購地塊，價高者得

即民科園四大安置區(qū)之一的營溪安置區(qū)地塊，起拍總價約5.54億元，折合樓面地價約為5692元/平，競拍方式為競地價，上不封頂。

這個項目將由廣州民科園城更公司回購用于安置，回購總價約15億元，折合計算每平大約15400元。

也就是說，開發(fā)商不愁銷售，只需要做好代建，確定性很高，關注的開發(fā)商不少。

操作邏輯，也可以參考龍歸陶瓷城項目，2022年出讓時吸引了3家房企競拍，9輪報價，最后由中建國際拿下，是當時最熱的地塊。

3）黃邊北路北側地塊，預計10月掛牌

另外，據(jù)我們了解，另一個熱門選手，黃邊北路北側地塊也準備掛牌，并且已經有開發(fā)商去現(xiàn)場看地了。

詳細情況，我們下邊展開聊聊。

一、齊富路北側地塊

這塊地我們早前就爆過料，如今正式掛牌，算是徹底明牌了。

再總結一下這塊地的重點，全部踩中了現(xiàn)在的市場邏輯：

1）吸引力高，用次新房的二手房價可以置換新規(guī)一手房

2）板塊近四年沒有拍地，內生型需求量大

3）緊靠白云新城北區(qū)，學鐵商全明牌+連片山景+最高含金量的豪宅圈子

4）蕭崗舊改新預期

齊富路北側地塊，總建面僅約4萬平，起拍總價約13.33億元，折合樓面地價約3.3萬/平。

小而精，低門檻，和往年地塊相比，優(yōu)勢更加一目了然。

當然，這只是起拍價，6家房企盯著，注定要來一場神仙打架，到時再把價格抬上去，也不失為一種策略。

另一方面，齊富路北側地塊的市場機會確實不少。

白云新城上一次拍地已經是21年的粵海云港城地塊，板塊供應相當緊張，庫存面積37475平，去化周期約11.7個月。

目前主力新盤就剩粵海云港城，但其為舊規(guī)項目，面積段在140-270平，門檻也高，而且位于白云新城南區(qū)。

而齊富路北側地塊，則緊貼著白云新城北區(qū)，離龍湖天奕、保利云禧、珠江嶺南苑、中海云麓公館“四大金剛”一步之遙。

并且，幾個項目的城市界面、學鐵商配套也是同一檔：

省實云城校區(qū)（云城街道全地段搖號）/蕭崗小學+2/12號線白云文化廣場站+白云新城商圈。

而且，齊富路北側地塊，還能在原有圈層里，做到明顯的迭代。

一個是新規(guī)產品，100—110%使用率，在白云新城就是T0版本。

另一個是蕭崗舊改，整個舊改片區(qū)規(guī)劃建設總量335萬平，目前已經啟動首期的工程招標。

蕭崗連片舊改，不僅能革新城市界面，更將新增大量的學校、商業(yè)、公園、公服配套等，做產城融合的宜居新城。

其中，規(guī)劃的一所84班中小學，就在地塊南邊。

至于規(guī)劃產品，意向也相當明顯了。

如果要打安全牌，那就做100-130平剛改產品起步，搭配部分大戶型，總價500-600萬左右起步，那競爭力就拉出來了。

我們查過數(shù)據(jù)，目前白云新城板塊，庫存量最低的面積段，就是100-110平，以及120-130平戶型。（來源：克而瑞）

這樣一來，既能和四大金剛錯位配置，又能吸引白云新城的改善客、分巢出來的年輕一代，都可能買單。

二、白云區(qū)太和鎮(zhèn)039、040地塊

營溪安置區(qū)地塊，也是打明牌了，重點很明確——

這塊地為定向回購的安置房，拿地房企的角色是代建方，旱澇保收，利潤空間還不小。

并且，回購總價約15億，折合計算每平大約15400元。

而起拍總價5.54億，折合樓面地價約為5692元/平，這空間就大了。

所以，營溪安置區(qū)地塊競拍方式是競地價，上不封頂，一輪叫價加500萬。

相比2022年拍出的龍歸陶瓷城項目，當時規(guī)則是每次叫價都要在基礎回購價格上降低100元/平，最后中建國際以16.35億元拿下。

這一次，明顯要刺激得多。

而且，也是因為有了龍歸陶瓷城在前邊打樣，營溪安置區(qū)地塊的熱度，估計也不低。

我們拿到一份內部數(shù)據(jù)，今年龍歸陶瓷城2490套房源，是由民科園一次性回購，總金額約43億。

營溪安置區(qū)地塊，和龍歸陶瓷城一樣，同屬于民科園核心區(qū)四大安置區(qū)。

而民科園舊改，屬于廣州52個專項借款項目之一，背后財力那是杠杠的，這也是重要的確定性。

再看回這塊地，素質也不錯：

距離14號線太和站僅約50米，附近就是太和金鉑天地、廣外附實驗中學，學鐵商齊了。

地塊總用地約4.37萬平，總建面約9.73萬平，要配建道路、綠地等，綜合性比較能打。

三、黃邊北路北側地塊

黃邊北路北側地塊，應該是要趁熱打鐵了，幾個重點：

1）學校升級，大概率都能讀黃邊小學

2）周邊二手成交升溫，買房需求同步放大

3）核心成熟地段小而美地塊，門檻低，壓力低

4）買家群體清晰，周邊的原地置換改善族/分巢家庭

今年7月消息，時代玫瑰園小學民轉公，變?yōu)辄S邊小學時代玫瑰園。

而且，據(jù)相關文件，這所小學今年招生地段，恰恰包括金碧雅苑居委。

我們之前說過，地塊橫跨樂得居委和金碧雅苑居委，現(xiàn)在看來，這兩個居委都能讀黃邊小學了。

而且，伴隨著這所學校民轉公，周邊二手成交肉眼可見地升溫。

大家可以看看我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，時代玫瑰園近兩個月新成交了14套，金碧雅苑新成交了8套，差不多占今年成交量的1/3。

要知道，這兩個都是20年樓齡左右的二手盤，小區(qū)老化，使用率偏低。

這時，要是來個新盤，新規(guī)戶型、100-110%使用率、低密度、升級產品力，吸引力完全是不同檔次了。

另外，地塊東側有高爾夫俱樂部、白云保時捷中心，東邊能眺望白云山，景觀和圈層也加分不少。

鐵、商也都是明牌。

地塊距2號線黃邊站大約450米，距3號線白云大道北站約550米；距設計之都核心商圈也是約400米。

這種成熟配套和生活氛圍，基本錨定了周邊的地緣性買家，原地置換，穩(wěn)定性也很高。

而且，地塊占地約2萬平，總建面約5萬平，和越秀云萃的體量差不多，對開發(fā)商來說，壓力也不會很大。

至于周邊新房，主要是中建白云之星，但項目主打128平以上的純改善四房，黃邊北路北側地塊還是有空間打錯位牌。

操盤思路，也可以抄抄越秀云萃作業(yè)。

這么來看，白云今年的土拍，不只是熱鬧，更是給出了可參考的供地邏輯，高確定性+低風險+貼合市場預期的地價。

讓大家動起來，這是最重要的。