這一輪中國(guó)樓市，為什么跌幅這么大？

下跌時(shí)間，為什么這么長(zhǎng)呢？

總結(jié)起來(lái)，主要有兩點(diǎn)原因：

第一點(diǎn)原因，來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)本身。

2015 年下半年到 2021 年上半年，樓市經(jīng)歷了一輪大幅上漲，累積了大量泡沫。

后來(lái)泡沫被擠破，而泡沫破滅后的樓市調(diào)整，和沒有泡沫時(shí)的調(diào)整是完全不同的。前者的調(diào)整幅度更大、持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)。

第二點(diǎn)原因，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)外部。

當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)整體偏弱，尤其是經(jīng)歷疫情沖擊后，宏觀經(jīng)濟(jì)的疲軟傳導(dǎo)至居民端：居民收入增速放緩，部分人收入下滑，甚至面臨失業(yè)。

這些情況直接導(dǎo)致居民購(gòu)房能力下降，同時(shí)購(gòu)房信心也明顯不足。

就目前而言，全國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)擠完，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫也基本接近擠完。

廣州為何如此低迷

但影響樓市的另一關(guān)鍵因素 —— 經(jīng)濟(jì)面，依然處于偏弱狀態(tài)。

在我們的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)中，特意構(gòu)建了 “全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境景氣指數(shù)”，數(shù)據(jù)顯示，2022 年以來(lái)該指數(shù)一直比較低迷。

雖然目前出臺(tái)的救市政策已經(jīng)很多，整個(gè) “政策景氣指數(shù)” 甚至創(chuàng)下歷史新高，但樓市依然跌跌不休。

因此我想告訴大家，當(dāng)前判斷樓市是否會(huì)直接反彈，不能把政策因素看得過(guò)重，而應(yīng)該更關(guān)注經(jīng)濟(jì)面的變化！

今天，我想結(jié)合今年上半年全國(guó)主要城市的 GDP 增速這一單一指標(biāo)，來(lái)對(duì)比一下全國(guó)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)弱程度的變化。

這張圖展示的是全國(guó)一二線城市的 GDP 同比增速。

今年上半年，全國(guó) GDP 同比增速為 5.3%，大部分城市的增速都在 5.0% 以上，但個(gè)別城市表現(xiàn)較弱：

太原僅為 0.3%，主要原因是上半年太原的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè) —— 煤炭行業(yè)表現(xiàn)疲軟，面臨產(chǎn)能過(guò)剩、行業(yè)內(nèi)卷的問(wèn)題。

像太原這樣經(jīng)濟(jì)低迷的城市，很難期望其樓市在今年能止跌回暖。

南寧為 3.7%，作為西南地區(qū)的城市，其制造業(yè)基礎(chǔ)偏弱，大型企業(yè)數(shù)量較少，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足。

廣州作為一線城市，增速也僅為 3.8%，為何如此低迷？

核心原因是廣州的支柱產(chǎn)業(yè) —— 汽車制造業(yè)增加值大幅下滑 6%。

廣州的汽車產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)燃油車為主，新能源汽車占比遠(yuǎn)低于上海、合肥等城市。

此外，上半年廣州的高科技產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)也比較弱，明顯落后于深圳、上海、杭州。

安徽老大老二雄起

在所有城市中，上半年增速最高的是合肥，達(dá)到 6.0%。

合肥經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁，主要得益于其雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，制造業(yè)的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)了出口增長(zhǎng) —— 今年上半年合肥出口增速達(dá) 22%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，也高于長(zhǎng)三角其他幾個(gè)中心城市，尤其是機(jī)電類、汽車類產(chǎn)品出口勢(shì)頭強(qiáng)勁。

盡管目前合肥樓市也處于低迷狀態(tài)，但從經(jīng)濟(jì)動(dòng)能來(lái)看，它要好于其他同類城市，這意味著未來(lái)合肥樓市企穩(wěn)反彈的時(shí)間，可能會(huì)早于其他二線城市。

再看這張圖，展示的是幾個(gè)弱二線和三線城市的 GDP 增速。

佛山增速最低，僅為 2.3%，其原因和廣州類似 —— 由于廣佛同城化，兩地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相近，均受傳統(tǒng)汽車產(chǎn)業(yè)疲軟等因素影響。

西寧增速為 2.6%，主要問(wèn)題在于工業(yè)薄弱，上半年工業(yè)增加值同比增速僅為 0.5%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平；同時(shí)服務(wù)業(yè)表現(xiàn)也不佳，同比增速僅為 3.4%。

增速最高的是蕪湖，同比增長(zhǎng) 7.1%！

蕪湖經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)的邏輯與合肥相似：在安徽省內(nèi)，合肥是 “老大”，蕪湖是 “老二”，產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑相近。

今年上半年蕪湖出口同樣強(qiáng)勁，增速達(dá) 22%，機(jī)電類、汽車類產(chǎn)品出口表現(xiàn)突出。

幾家歡喜幾家愁

再來(lái)看一張圖：將全國(guó)一二線城市今年上半年的經(jīng)濟(jì)增速與去年上半年進(jìn)行對(duì)比。

從數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)：

• 上海、北京今年的增速比去年上半年有所好轉(zhuǎn)；
• 廣州今年表現(xiàn)偏弱，但去年表現(xiàn)更弱，整體呈邊際改善趨勢(shì)；
• 南京改善幅度較大；
• 蘇州今年增速不如去年，主要受中美貿(mào)易戰(zhàn)影響較大；
• 杭州相比去年有所改善，寧波則相比去年走弱；
• 合肥相比去年改善，鄭州略走弱；
• 武漢略走強(qiáng)，長(zhǎng)沙有所改善；
• 福州略走弱，廈門則明顯走強(qiáng)；
• 南昌也呈走強(qiáng)趨勢(shì)；
• 重慶表現(xiàn)不佳，增速明顯回落；
• 成都則相反，增速明顯回升；
• 貴陽(yáng)略走弱；
• 南寧處于低位，但呈邊際改善；
• ?？诖蠓纳?，這與海南自貿(mào)港建設(shè)快速推進(jìn)有關(guān)，且?？谝研紝⒂诮衲昴甑讓?shí)現(xiàn)封關(guān)運(yùn)作；
• 昆明邊際改善，天津也有改善；
• 太原表現(xiàn)很差，去年已經(jīng)很弱，今年更是進(jìn)一步下滑；
• 濟(jì)南有所改善，青島則出現(xiàn)回落；
• 西安大幅改善，主要是因?yàn)槿ツ晟习肽晡靼步?jīng)濟(jì)增速特別低，僅為 2.2%—— 當(dāng)時(shí)固定資產(chǎn)投資下降 6%，汽車制造業(yè)也較為低迷，今年則在這些方面均有所好轉(zhuǎn)。

通過(guò)本文分析，希望大家能把握住全國(guó)主要城市的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)情況，進(jìn)而洞察經(jīng)濟(jì)變化對(duì)樓市的作用力，這將有助于我們更準(zhǔn)確地判斷樓市未來(lái)的走勢(shì)。