作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

市場(chǎng)信號(hào)調(diào)整

市場(chǎng)現(xiàn)在處在的調(diào)整階段，不良信號(hào)更集中了。

交易方面的信號(hào)，首先是廣州的市場(chǎng)。

5.6折的珠江新城奧園總部8月20日第四次法拍依舊流拍。

4個(gè)標(biāo)的起拍總價(jià)約8530萬(wàn)，1.6萬(wàn)/平，在珠江新城的位置可以說(shuō)是非常便宜的了。曾經(jīng)的入手價(jià)是1.65億，共五層。

2024年10月一拍起拍總價(jià)約1.9億，2024年10月底二拍起拍總價(jià)約1.52億，同年11月被廣州樸厚物業(yè)有限公司以3080.23萬(wàn)元拍走一部分，其余流拍。

最近，廣州新珠城的標(biāo)桿性豪宅保利心語(yǔ)也出了一套81平的最低價(jià)，成交總價(jià)約525萬(wàn)折合單價(jià)約6.47萬(wàn)/平。

2021年高峰時(shí)期同戶(hù)型中樓層成交價(jià)約1175萬(wàn)，折合單價(jià)約14.47萬(wàn)/平。

而4月的時(shí)候，同戶(hù)型成交總價(jià)還需要707萬(wàn)，折合單價(jià)約8.72萬(wàn)/平。

這才短短4個(gè)月的時(shí)間，并且廣州這段時(shí)間陸續(xù)推出了積極的公積金新政以及提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案擬全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率，珠江新城的標(biāo)志性住宅就出現(xiàn)了大幅回撤。

要知道這是“寸土寸金”的珠江新城，廣州最有代表性的地段和資產(chǎn)，曾經(jīng)是房企總部爭(zhēng)相入駐的黃金地段，也是市場(chǎng)個(gè)人買(mǎi)家爭(zhēng)相熱捧的物業(yè)。

如今不是被市場(chǎng)直接放棄就是價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)劇烈波動(dòng)。

其次是深圳的市場(chǎng)。

深圳最近有一批豪宅，包括天鵝湖花園、寶能城東區(qū)、半島城邦三期、半島城邦二期、天健天驕北廬、華潤(rùn)城三期基本6折起被法拍。

其中，天鵝湖花園二期D棟一單元一套292.59平戶(hù)型即將九月被法拍，起拍價(jià)格約4042萬(wàn)，折合單價(jià)約13.8萬(wàn)/平。

而二手市場(chǎng)，同戶(hù)型的房源掛售在5800萬(wàn)以上。

華潤(rùn)城潤(rùn)府三期最近一套89平的二拍法拍房吸引了市場(chǎng)的關(guān)注，也即將在9月被拍。

原業(yè)主2018年以1150萬(wàn)買(mǎi)入，一拍流拍后二拍以840萬(wàn)起拍。

而今年7月華潤(rùn)城3期成交一套88.04平 戶(hù)型，成交總價(jià)約1070萬(wàn)，折合單價(jià)約12.15萬(wàn)/平，明顯標(biāo)桿的小區(qū)是回到2018年以前的價(jià)格，如果二拍再次流拍，那么市場(chǎng) 對(duì)小區(qū)的估價(jià)還會(huì)進(jìn)一步下探。

這是深圳樓市的神盤(pán)，標(biāo)桿屬性在深圳本地購(gòu)買(mǎi)力的心中擁有很強(qiáng)的共識(shí)。

并且還是深圳的黃金地段，集合眾多優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)和大企業(yè)，是資金最旺盛，最活躍的地段。

這些交易案例都是市場(chǎng)最敏感的溫度計(jì)。

雖然交易會(huì)受戶(hù)型，朝向，樓層，是否有其他不利因素影響，但這就是市場(chǎng)對(duì)黃金地段重新定價(jià)的標(biāo)志。

而好地段現(xiàn)在經(jīng)歷的周期陣痛，更痛了。

核心問(wèn)題未扭轉(zhuǎn)

市場(chǎng)調(diào)整，不僅在核心地段的單筆買(mǎi)賣(mài)交易，也還可以在一眾房企的業(yè)績(jī)中窺見(jiàn)端倪。

尤其是一些頭部或大型房企。

房企方面，8月集中的業(yè)績(jī)披露階段，從已經(jīng)披露的公司業(yè)績(jī)來(lái)看，收入或者利潤(rùn)是繼續(xù)下殺的，并且幅度并不小。

這就意味著，樓市的銷(xiāo)售端核心問(wèn)題是還未解決的，至少成交量方面是暫時(shí)未穩(wěn)住的。

比如保利發(fā)展，作為“地產(chǎn)一哥”2025年中報(bào)顯示，上半年簽約金額為1451.71億元，同比減少16.25%。雖然保住了銷(xiāo)售規(guī)模行業(yè)第一的低位，但歸母凈利潤(rùn)約27.1億元，同比下降63.46%，凈利潤(rùn)率為2.32%，同比下降56.47%，并且過(guò)去三年資產(chǎn)減值累計(jì)超過(guò)百億。

比如綠城中國(guó)，作為行業(yè)總合同銷(xiāo)售規(guī)模位居第二的房企，交出的2025年半年報(bào)，半年度營(yíng)收533.68億元不僅是2022年以來(lái)最差的一次，也比2024年的半年數(shù)據(jù)減少23.28%。

更重要的是，上半年的凈利潤(rùn)只有2.1億元，創(chuàng)上市以來(lái)最低紀(jì)錄，相比去年同期降幅高達(dá)89.73%，與此同時(shí)2021年至今，綠城累計(jì)計(jì)提了約100億元的資產(chǎn)減值。

比如中海地產(chǎn)，上半年錄得營(yíng)業(yè)收入832.19億元，同比減少4.27%；歸母凈利潤(rùn)為85.99億元，同比減少16.63％。

再比如越秀地產(chǎn)，上半年增收不增利，營(yíng)收475.7億元，同比上升34.6%，創(chuàng)下該公司半年度業(yè)績(jī)新高，但歸母凈利潤(rùn)13.7億元，同比下降25.2%，2023年計(jì)提資產(chǎn)減值15.7億元，2024年計(jì)提資產(chǎn)減值22.7億元。

這是頭部房企上半年的表現(xiàn)。

從這些房企的財(cái)報(bào)中，可以直觀地感知到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖變化。

如果房企銷(xiāo)售都未能企穩(wěn)回升，顯示的是市場(chǎng)整體的調(diào)整壓力巨大，政策刺激效果還未達(dá)到預(yù)期效果。

而基本上公布了業(yè)績(jī)的房企，銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)主要來(lái)源于一二線城市，頭部房企的貢獻(xiàn)更依賴(lài)一線城市的市場(chǎng)。

比如越秀地產(chǎn)深度扎根一線城市的市場(chǎng)，上半年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額615億元，其中北京市場(chǎng)就貢獻(xiàn)了197.2億元，廣州、上海市場(chǎng)就分別貢獻(xiàn)了157.56億元、144.92億元；綠城中國(guó)一、二線銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)占比達(dá)到營(yíng)收的86%；中海地產(chǎn)上半年合約銷(xiāo)售1201億，則5個(gè)一線城市合約銷(xiāo)售556.4億，貢獻(xiàn)了46%的業(yè)績(jī)，其中北京市場(chǎng)合約銷(xiāo)售約304.5億元。

既然最能代表行業(yè)規(guī)模的企業(yè)，大部分業(yè)績(jī)銷(xiāo)售收縮，也就意味著一線城市或者高能級(jí)城市的市場(chǎng)在今年上半年都在進(jìn)一步探底。

所以，如果市場(chǎng)要談回暖或者企穩(wěn)，起碼這些頭部房企的銷(xiāo)售需要見(jiàn)好。

從企業(yè)供應(yīng)端的角度，本輪樓市要調(diào)整到什么程度才會(huì)真正止跌？

還需要商榷。

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