文｜鄧浩志

8月25日，萬科公布2025年上半年業(yè)績：實現(xiàn)營業(yè)收入1053.23億元，同比下降26.23%；歸屬于上市公司股東的凈虧損119.47億元，而上年同期虧損98.52億元。虧損規(guī)模觸目驚心，卻并非個案——就在前一天，昔日地產(chǎn)龍頭碧桂園公布虧損215億元，程度更甚。盡管兩大龍頭均錄得百億級虧損，二者未來命運卻可能大相徑庭。

8月25日，在A股連漲數(shù)月并突破3800點之際，萬科罕見地開盤漲停。業(yè)績巨虧卻股價漲停，資本市場對其前景顯然另有判斷。

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房地產(chǎn)市場已持續(xù)下行四年有余，房企虧損已成常態(tài)，但虧損陣營內(nèi)部又可細分為“已爆雷”與“未爆雷”兩類。

已爆雷者如恒大、碧桂園，因債務(wù)違約導(dǎo)致市場信心盡失，且大多已嚴(yán)重資不抵債，基本走到破產(chǎn)、清盤邊緣；在債權(quán)人持續(xù)施壓下，大概率只能退市、清盤。例如，港交所已于8月25日取消中國恒大上市地位；兩日后，恒大廣東公司被法院裁定破產(chǎn)清算，此前全國已有數(shù)十家“恒大系”公司進入破產(chǎn)程序。除恒大系外，已被清盤的房企還有新力、佳源、德信、大發(fā)、華南城五家；而被債權(quán)人提請清盤的則幾乎囊括所有爆雷房企：碧桂園、融創(chuàng)、世茂、合景泰富等。

虧損但未爆雷的房企亦為數(shù)眾多，除萬科外，還有金地、招商、華僑城、金茂、中交等一眾央國企（注：萬科現(xiàn)已成為國資占絕對主導(dǎo)地位的混合所有制企業(yè)）。這類企業(yè)因背靠“國家隊”，即便虧損亦能避免債務(wù)違約。以萬科為例，今年上半年為償還到期債務(wù)，深鐵集團先后7次向萬科提供逾200億元融資，確保其不違約。只要尚未爆雷，購房者對其交付仍有信心，企業(yè)仍能依靠銷售回籠資金，并可能繼續(xù)獲得銀行后續(xù)融資；一旦樓市企穩(wěn)回暖，它們便有機會重整旗鼓、東山再起。

至于樓市能否見底反彈、回到怎樣的水平，我認為毋庸置疑。以日本為例，所謂“失去二十年、三十年”的論調(diào)下，東京等大城市房價仍在2023年刷新歷史新高，并于近兩年繼續(xù)攀升。中國與日本的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、財政安排差異顯著：中國地方政府高度依賴土地財政，資金出海路徑有限、投資渠道單一，同時居民住房升級需求依舊旺盛。因此，中國樓市的趨勢性機會尚未終結(jié)，一批虧損但未爆雷的房企仍有望再度崛起。