上周，天津發(fā)布了61宗今年重點(diǎn)待出讓地塊（詳情）。

雖然沒有特別說明，但需要明確的是這些地塊是存在“優(yōu)先級(jí)”的，并不是所有都能掛牌出讓。

因?yàn)?，目前的土地市場都是有房企勾地，才?huì)掛牌。

本質(zhì)上，受房企買地意愿的影響，相對(duì)來說都比較保守。

所以，地塊周邊的供需關(guān)系、供應(yīng)量、市場流速、競爭格局，再結(jié)合自身質(zhì)素（體量、容積率等）和房企成本控制，成為決定“優(yōu)先級(jí)”的關(guān)鍵。

要知道，房企都是趨利的，誰能利益最大化，誰就能優(yōu)先被選中。

那么，在這61宗土地中，哪些“優(yōu)先級(jí)”更高？

為此，365房地產(chǎn)市場研究機(jī)構(gòu)對(duì)這批土地進(jìn)行了推測評(píng)估，主要選取重點(diǎn)板塊中體量適中，容積率較低的地塊。

最終有12宗地塊“勝出”，成為房企必爭。

我們按照區(qū)域劃分，逐一進(jìn)行解析。

天津五大重點(diǎn)片區(qū)

年初天津政府工作報(bào)告中，欽點(diǎn)了今年重點(diǎn)建設(shè)的五大板塊：

華苑—南站、新梅江、水西、柳林以及西站。

自然，這些板塊中待出讓的土地將會(huì)打“頭陣”。

365房地產(chǎn)市場研究機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)前的市場現(xiàn)狀，篩選出“重中之重”的地塊。

117項(xiàng)目—南站片區(qū)

該板塊中，有2宗地塊值得重點(diǎn)關(guān)注。

【南站1-10地塊】

該地塊位于西青區(qū)豐澤道南側(cè)，即南站商務(wù)區(qū)板塊。

目前，板塊僅有金地時(shí)光印一盤在售，面臨新盤供應(yīng)斷檔。

所以，南站1-10地塊可解燃眉之急。

從地塊質(zhì)素上來看，用地面積小于5萬平米，且容積率為2.0，可以做小高+洋房社區(qū)。

一方面，體量在5萬方以上的地塊，房企出于成本考慮都會(huì)掂量掂量；

另一方面，低容積率可以做出迎合市場的產(chǎn)品，在樓盤去化速度上也會(huì)有保障。

再疊加供需失衡，會(huì)吸引一批房企進(jìn)行關(guān)注。

【張家窩中學(xué)地塊】

該地塊位于張家窩的核心區(qū)域，周邊配套比較齊全。

甚至，南站商務(wù)區(qū)目前都要依仗這里的資源。

而且，社會(huì)山西苑和東苑已經(jīng)是交付多年的社區(qū)，整體生活要素和煙火氣都比較濃郁。

最關(guān)鍵的是，張家窩在近幾年也沒有新盤供應(yīng)了。

所以，張家窩中學(xué)地塊未來會(huì)成為新房供應(yīng)的“獨(dú)苗”。

雖然地塊體量達(dá)到了6.4萬方，但1.3的容積率還是很有競爭力的。

要知道，板塊已發(fā)展10余年時(shí)間，已產(chǎn)生置換需求。

此時(shí)，如果有低密的新一代洋房進(jìn)行補(bǔ)充，相信會(huì)吸引一波改善的流量。

這無疑對(duì)房企來說是一次機(jī)會(huì)。

水西公園片區(qū)

水西板塊這一輪的供地主要集中在水西公園的南岸。

目前，板塊發(fā)展正在東移，可開發(fā)地塊集中在文潔路附近，生活要素比較齊全，包含地鐵和商業(yè)。

此前，N地塊已經(jīng)出讓，為城投東方啟宸，面積105-125平米，容積率1.8。

純居住用地僅剩4宗：D、Q、K2和K3。

看點(diǎn)在于Q和K2兩宗地塊。

【Q地塊】

Q地塊位于楚雄西道和文潔路交口西南側(cè)，這宗地塊的優(yōu)勢(shì)在于生活場景比較豐富。

一路之隔為天津作家協(xié)會(huì)，還有很多臨街商業(yè)滿足日常生活。

周邊金地水西印二期產(chǎn)品在售，戶型都比較大，洋房115-173平米，疊拼134-178平米。

地塊體量僅有1萬多方，房企拿地壓力不大，容積率為2.0。

從官方公布的方案示意來看，由于地塊形態(tài)和體量決定很難做標(biāo)準(zhǔn)的改善社區(qū)。

關(guān)鍵是，當(dāng)下水西存在一個(gè)小戶型的真空區(qū)，一旦新盤呈現(xiàn)之后會(huì)彌補(bǔ)這部分的空白。

【K2地塊】

K2地塊北側(cè)為保山西道，東側(cè)為簡陽路快速路。

從目前的區(qū)位條件來看，由于緊鄰快速，其價(jià)格不會(huì)太高。

但是，它是有成長空間的。

畢竟，有簡陽路—春明路高架橋的規(guī)劃，一旦打通之后，沿著保山西路這條主軸經(jīng)高架橋進(jìn)入保山道，進(jìn)而通達(dá)天開園。

同時(shí)，2.0的容積率也會(huì)以中等戶型的小高層為主，與周邊競品產(chǎn)生差異化。

海河柳林

海河柳林片區(qū)屬于四區(qū)交匯的大板塊。

需要更正的是，文件中推介的東麗區(qū)海河柳林片區(qū)58號(hào)地應(yīng)屬津南區(qū)。

此前，津南海河柳林已出讓59和60號(hào)地，但兩宗地的進(jìn)度都很慢。

60號(hào)地確定為綠城代建，59號(hào)地暫無消息。

故津南區(qū)58號(hào)地不作為重點(diǎn)，主要聚焦東麗區(qū)海河柳林片區(qū)。

【海河柳林43號(hào)地】

該宗地塊位于海河沿線，板塊內(nèi)有中交海河璽和金地海河玖里兩個(gè)新盤。

地塊的整體質(zhì)素還是很不錯(cuò)的。

首先，地塊南向望海河，景觀視野非常好。

其次，地塊的容積率僅有1.6，比中交海河璽和金地海河玖里地容積率還要低。

要知道，在海河柳林“低密”才是硬道理，它的優(yōu)先級(jí)會(huì)更高。

京津冀同城商務(wù)區(qū)

去年，西站板塊“大放光彩”，建投譽(yù)河院和天津金茂府一個(gè)市區(qū)第1，一個(gè)市區(qū)第3。

房企對(duì)于板塊樓市還是發(fā)展的期待值自然走高。

在待出讓的兩宗宅地中，光榮道地塊的容積率高達(dá)2.9，這可能是近年來市區(qū)容積率最高的一宗宅地了，幾乎不在房企的考慮范圍之內(nèi)。

所以，有望今年出讓的僅有西于莊Z1、Z2地塊了。

實(shí)際上，這宗地塊已經(jīng)多次出現(xiàn)在土地推介上，并于2023年掛牌。

但由于當(dāng)年同城商務(wù)區(qū)尚未啟動(dòng)，再疊加房企很謹(jǐn)慎，造成土地流拍。

現(xiàn)在的西站板塊板塊今時(shí)不同往日，行情大漲。

這宗宅地不僅占據(jù)了市場熱點(diǎn)，還有城建紅利進(jìn)行加持。

最重要的是，這宗地距離天津?qū)嶒?yàn)小學(xué)紅橋?qū)W校和耀華中學(xué)紅橋?qū)W校的距離非常近，并且轉(zhuǎn)學(xué)條件非常寬松。

這也讓房企看到了巨大的利益空間。

新梅江片區(qū)

作為重點(diǎn)開發(fā)片區(qū)，新梅江今年需要控制土地出讓節(jié)奏了。

畢竟，現(xiàn)在板塊內(nèi)不缺新房，供應(yīng)量過大導(dǎo)致新盤流速也會(huì)受到影響。

所以，推介的土地可以當(dāng)作儲(chǔ)備了。

市內(nèi)六區(qū)+環(huán)城板塊

紅橋有京津冀同城商務(wù)區(qū)，河?xùn)|也有大批的新盤供應(yīng)，河西、南開庫存也相對(duì)充足，就連和平的供應(yīng)量也上來了。

只有河北，還要補(bǔ)作業(yè)。

雖然新盤供應(yīng)量有所提升，但相對(duì)集中，在板塊布局上還有空缺。

所以，這次河北區(qū)的土地供應(yīng)在市區(qū)會(huì)是重點(diǎn)。

河北區(qū)：新大路片區(qū)南地塊

新大路地塊凸顯的是區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

相比三十五中的群雄激戰(zhàn)，這里算作老城改善帶，多年以來無新盤供應(yīng)。

要知道，昆緯路是河北區(qū)的一條“大腿”，很多地緣還是比較認(rèn)可的。

最具代表性的項(xiàng)目就是首創(chuàng)大都匯，匯集的都是當(dāng)年的高端改善客群。

可這已經(jīng)是10年前的作品了，而且還是大高層。

2.0的容積率能做出部分洋房產(chǎn)品，肯定會(huì)對(duì)改善有很大的吸引力。

同時(shí)，地塊體量也并不是很大，對(duì)于房企來說在成本上更好接受。

如果產(chǎn)品跟得上，量價(jià)都有保證。

環(huán)城板塊除了四區(qū)之外，這次也把團(tuán)泊西板塊算上了，重點(diǎn)聚焦5塊地。

西青區(qū)：李七莊百奧地塊

這幾年，李七莊板塊逐漸走進(jìn)城市西南改善的視野。

它是典型的“分界線”板塊，可以承接河西和南開的外溢。

同時(shí)，相比水西它又有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，金地和綠城在李七莊都在這里獲益了。

百奧地塊其實(shí)已經(jīng)有房企在研究了，而且容積率也從之前的2.4降到了1.6。

需要注意的是，環(huán)內(nèi)的王蘭莊地塊可能會(huì)截胡，洋房將在2.5萬/平米以內(nèi)。

所以，百奧地塊的樓面價(jià)決定了它能否順利出讓。

東麗區(qū)：衛(wèi)國道多聞地塊+張貴莊路方山道9號(hào)地

衛(wèi)國道多聞地塊，屬于緊急補(bǔ)貨。

沿線的路勁太陽城房源已經(jīng)不多，遠(yuǎn)洋寬閱時(shí)光也是尾盤狀態(tài)。

該地塊的體量不到3萬方，容積率僅1.8，會(huì)具有一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

要知道，板塊內(nèi)在售的新盤都屬于二代產(chǎn)品，急需更新迭代。

新地塊出現(xiàn)后，一方面是為了提升供應(yīng)量，另一方面就是要進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。

而且，板塊整體價(jià)格不高，產(chǎn)品力一旦有斷層優(yōu)勢(shì)，成為流量盤的可能性很大。

張貴莊路方山道9號(hào)地，緊鄰金茂錦棠。

目前已開發(fā)到第八期，即金茂觀棠，面積101-159平米，已啟動(dòng)排卡。

所以，這塊地就是金茂儲(chǔ)備的九期產(chǎn)品。

津南區(qū)：國展東板塊B1地塊

這宗地塊位于國展大道的南側(cè)，臨近天津大道和國展中心。

板塊內(nèi)的第一個(gè)新盤為綠地水云川，別墅+洋房，首開入市表現(xiàn)還不錯(cuò)。

據(jù)了解，綠地會(huì)繼續(xù)拿地深耕國展。

靜海區(qū)：團(tuán)泊西區(qū)合作示范區(qū)1號(hào)地

該地塊緊鄰榮泰一號(hào)院，南側(cè)為板塊NO.1津鐵 ·境界。

以目前的市場狀況來說，榮泰一號(hào)院戶型面積太大了，津鐵 ·境界也沒有什么房了。

所以，這宗地塊打造的產(chǎn)品需要更親民一點(diǎn)，1.6的容積率做一個(gè)純洋房社區(qū)就很好。

既要兼顧總價(jià)，也要兼顧品質(zhì)。

因?yàn)椋衲晏旖蜥t(yī)科大學(xué)就要遷過來了，會(huì)有教職工客群進(jìn)入。

房企看到增量，會(huì)提升拿地的欲望。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。