原創(chuàng) 劉曉博

今天中午，樓市再傳大消息：北京之后，上海也出臺(tái)新政了！

新政的主要內(nèi)容是：

1、符合條件的家庭和個(gè)人在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。

2、成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。

非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購(gòu)房之日前在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)；自購(gòu)房之日前在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房。

此外，還有公積金方面的利好：

提高個(gè)人住房公積金貸款額度。對(duì)繳存人購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元；二套最高貸款額度從130萬(wàn)元提高至149.5萬(wàn)元。二是支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款。三是支持住房公積金“又提又貸”。

上海公布房地產(chǎn)新政之前，A股和港股里的房地產(chǎn)板塊已經(jīng)開(kāi)始大漲了，其中萬(wàn)科漲停。

下面分別是A股和港股截至到今天中午收盤(pán)時(shí)，房地產(chǎn)個(gè)股上漲情況：

或許有人會(huì)問(wèn)：萬(wàn)科剛剛公布了中報(bào)，不仍然虧損嗎？為何能漲停？

的確，萬(wàn)科中報(bào)顯示：今年上半年虧損了119.47億元。

但萬(wàn)科中報(bào)里有諸多積極信號(hào)，比如公司上半年銷(xiāo)售收入仍然突破了1000億，銷(xiāo)售回款率超過(guò)100%，并完成超4.5萬(wàn)套房屋的交付工作。

更為重要的是：萬(wàn)科在債務(wù)化解方面取得了較大進(jìn)展，已如期償還243.9億元公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)，且2027年前無(wú)到期境外公開(kāi)債。

由于市場(chǎng)普遍認(rèn)為，當(dāng)前A股的牛市非同尋常，應(yīng)該是人民幣資產(chǎn)被低估多年之后的一次大爆發(fā)。所以有資金在錯(cuò)過(guò)芯片、機(jī)器人、稀土的情況下，以左側(cè)交易的思維開(kāi)始抄底地產(chǎn)股，比如萬(wàn)科。

未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)如何演變？什么時(shí)候能全面走出低迷，開(kāi)啟新周期？

我的看法是：讓全國(guó)房地產(chǎn)全面走出低迷，可能需要很長(zhǎng)時(shí)間。人口流失的三四五線(xiàn)城市，難度極大。

未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)高度分化，有人口增量的大城市核心區(qū)，有望首先走出低迷。

事實(shí)上，目前上海、成都、杭州的優(yōu)質(zhì)板塊已經(jīng)出現(xiàn)了比較明顯的回暖態(tài)勢(shì)。

接下來(lái)，隨著股市轉(zhuǎn)牛，火爆的行情、快速的賺錢(qián)效應(yīng)可以有效打破幾年來(lái)的慣性思維、悲觀(guān)看法。

如同會(huì)有資金在股市抄底萬(wàn)科等房地產(chǎn)股一樣，也會(huì)有資金抄底大城市、核心區(qū)、配套好的優(yōu)質(zhì)盤(pán)。

上海此次樓市松綁，基本上抄了北京的作業(yè)，主要是對(duì)符合條件的人士（至少在上海有1年社保）進(jìn)一步放松限購(gòu)，其中外環(huán)外對(duì)特定人士取消了限購(gòu)。

為什么不對(duì)外地人零門(mén)檻？因?yàn)楸本┖蜕虾Ｊ敲鞔_要減量發(fā)展的城市，北京此前松綁五環(huán)外，就采取“對(duì)內(nèi)取消限購(gòu)”的方式，避免“跟北京無(wú)關(guān)的人流入”，增加城市壓力。上海的做法和思路跟北京一樣。

但上海的門(mén)檻更低，因?yàn)?年社保很容易做到（北京五環(huán)外要2年社保）。所以，上海樓市可以獲得比北京更多的增量需求。

接下來(lái)要看深圳了。深圳已經(jīng)允許非戶(hù)籍居民在非核心區(qū)零門(mén)檻買(mǎi)1套了，核心區(qū)仍然保留了1年社保的門(mén)檻。接下來(lái)，深圳是對(duì)內(nèi)松綁（核心區(qū)允許符合條件的家庭、個(gè)人多買(mǎi)），還是內(nèi)外兼修——允許外地人零門(mén)檻在核心區(qū)買(mǎi)1套，有待觀(guān)察。

但有一點(diǎn)是肯定的：深圳會(huì)很快出臺(tái)樓市新政，我之前猜測(cè)在9月3日之后，現(xiàn)在看可能提前。

此外，9月22日LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）可能會(huì)降息，中國(guó)房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)。股市里房地產(chǎn)板塊的行情能走多遠(yuǎn)，還有待觀(guān)察。