代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

上周五我們?yōu)榇蠹規(guī)砹藦V州樓市最為熱銷單價(jià)2萬元/㎡預(yù)算的購房指南：收獲了不錯(cuò)的反響。

本周黃埔兩個(gè)網(wǎng)紅項(xiàng)目大壯名城、保利招商華發(fā)中央公館相繼推出了3萬出頭單價(jià)的特惠單位消息刷爆了朋友圈。

兩個(gè)項(xiàng)目分別作為科學(xué)城、舊黃埔板塊的熱門項(xiàng)目，3萬出頭的單價(jià)，誰的吸引力更勝一籌？

今年以來科學(xué)城、舊黃埔的市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

PART 01

高峰到低谷，科學(xué)城“尚能飯否”？

先來看科學(xué)城整體市場(chǎng)概況：

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-7月科學(xué)城板塊商品住宅供應(yīng)1397套，較去年同時(shí)期翻倍回溫，成交802套，較去年同時(shí)期減少36%，占全區(qū)的市場(chǎng)份額也在逐年下滑，從2022年1-7月的43%降至今年同時(shí)期的20%。

從這個(gè)角度看科學(xué)城板塊目前面臨的競爭壓力不小，但翻閱其歷年成交規(guī)模，也有不少高光時(shí)刻。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2021-2023年科學(xué)城板塊以年均超5000套成交規(guī)模、年均超200億元的成交金額，連續(xù)三年蟬聯(lián)廣州板塊商品住宅成交三冠王。

價(jià)格方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-7月科學(xué)城板塊成交均價(jià)32875元/㎡，同比回落12%，熱銷單價(jià)段集中在2-3萬元/㎡，共成交425套，占比53%。

在成交結(jié)構(gòu)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-7月科學(xué)城板塊成交主力戶型為90-110㎡，共成交371套，占比47%。

另一方面，隨著流速的放緩，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至7月末科學(xué)城板塊商品住宅庫存5777套，去化周期51.4個(gè)月。

PART 02

登頂全市第一，黃埔后起之秀

與科學(xué)城板塊不同，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至7月末舊黃埔板塊商品住宅庫存3335套，去化周期16.4個(gè)月，在黃埔區(qū)六大板塊中處于相對(duì)健康水平。

而之所以舊黃埔板塊庫存情況相對(duì)優(yōu)秀，得益于其搶眼的流速。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-7月舊黃埔板塊商品住宅供應(yīng)2258套，成交1774套，供求規(guī)模均較去年同時(shí)期有明顯的好轉(zhuǎn)，全區(qū)占比也有了一定的提升。

不僅供應(yīng)規(guī)模位居今年1-月全市板塊第一，在成交金額維度同樣登頂全市第一。

正是憑借天河外溢第一站的地段、選擇面廣等多重優(yōu)勢(shì)綜合下，舊黃埔板塊今年以來成功在眾多板塊中脫穎而出。

更為值得一提的是，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，在2022年全市成交金額TOP10排行上，舊黃埔板塊以153.67億元與科學(xué)城板塊分別位列榜單前三。

由此可見，無論是市場(chǎng)上行期又或者是目前的調(diào)整期，舊黃埔板塊對(duì)于購房者均存在一定的吸引力。

均價(jià)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-7月舊黃埔板塊商品住宅成交均價(jià)40866元/㎡，較去年同時(shí)期下跌12%。

從走勢(shì)圖可見，往年均價(jià)集中在4-5萬/㎡，高峰時(shí)期更是沖破5字頭。

而保利招商華發(fā)中央公館最新特價(jià)單位72平總價(jià)僅需278萬元起，折合單價(jià)約3.86萬元/㎡。

用科學(xué)城的價(jià)格買入舊黃埔，試問誰不心動(dòng)？

另一方面，克而瑞監(jiān)測(cè)到，今年1-7月舊黃埔板塊商品住宅熱銷為90-110㎡，共成交819套，占比46%，與科學(xué)城板塊有一定的客群重疊。

PART 03

單價(jià)接近，誰更受青睞？

整體來看，選擇降價(jià)搶客，或許正是黃埔樓市“前有追兵,后有堵截”的結(jié)果。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至目前黃埔區(qū)在售項(xiàng)目超20個(gè)，還作為廣州的舊改大戶，隨著舊改的陸續(xù)推進(jìn)，黃埔未來五年預(yù)計(jì)共供應(yīng)508萬㎡舊改貨量，年均供應(yīng)量約100萬㎡，在目前正常推進(jìn)下，預(yù)計(jì)2027年開始進(jìn)入供應(yīng)高峰。

其中已確認(rèn)主體的項(xiàng)目中，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年二季度，舊黃埔板塊廣義存量430.6萬㎡，科學(xué)城板塊480.9萬㎡。

兩個(gè)板塊作為區(qū)內(nèi)成交的“扛把子”，3萬出頭的單價(jià)、重疊的客群，究竟誰更能收獲購房者的青睞？

最后小編再依次為大家?guī)斫衲?-7月舊黃埔板塊、科學(xué)城板塊成交套數(shù)TOP5排行：

舊黃埔板塊

科學(xué)城板塊

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。