越活越小了

1930年深秋，昆明南城墻在鐵錘聲中轟然倒下。工匠們清理廢墟，在原址鋪出一條500米長的新街。兩側拔地而起的三四層商住樓，高度遠超老城建筑，如同城南新屏障。這條街后來全云南人都熟悉，叫南屏街。

誰曾想，這道為突破城市邊界而生的“屏障”，日后竟成為昆明商業(yè)的心臟。

2009年寒冬，南屏街順城購物中心百老匯影城外，烏泱烏泱一片全是人。

IMAX巨幕正放映《阿凡達》，一張百元電影票被炒至數(shù)百元。重慶、成都影迷打飛的趕來，只為感受納美星球在眼前鋪展的震撼。

看完電影出來，整條街流光溢彩，金融機構的霓虹與商場櫥窗交相輝映，那一刻的昆明真摩登。不少老昆明人對此都記憶猶新。

當年的南屏街匯聚了48家金融機構，被叫做昆明華爾街，文化、商業(yè)、娛樂更是百花齊放。

只不過，這些都已是史書了。商業(yè)的特別之處在于，和人越來越老不一樣：

它越活，越往小了活。

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1930年前，昆明商業(yè)蜷縮于翠湖為中心的“龜背殼”內(nèi)。武成路、長春路兩側密布前店后廠式低矮鋪面，布料、藥材、土雜貨在木柜臺后堆積。

1959年，為獻禮國慶十周年，投資185萬元的昆明百貨大樓在正義路南端落成。這座西南最大百貨商場，迅速吸附周邊商鋪，形成三市街—正義路—南屏街這個最初的商圈。

有老昆明人回憶，第一次上五樓，玻璃柜臺里的上海牌手表亮得晃眼：

攢半年工資才敢買一塊。

計劃經(jīng)濟時代，百貨大樓是全省購物圣地，柜臺前永遠擠滿攥緊票證的手。

2001年，百盛百貨隨柏聯(lián)廣場殺入昆明。5萬平米空間里，ZARA、哈根達斯與新華書店奇妙共生，昆明人首次體驗逛吃一體的購物中心雛形。

四年后革命性時刻降臨，昆百大收購西南商業(yè)大廈，打造出云南首個真正購物中心——百大新西南廣場。11層立體空間容納零售、餐飲、影院、超市，體驗業(yè)態(tài)占比高達45%。

頂樓電玩城擠滿學生，地下超市主婦排隊搶特價雞蛋，中間樓層白領喝星巴克，是當時最具象化的場景。此后五年，順城、正義坊、世紀金源三大MALL扎堆開業(yè)，南屏街商圈王座加冕。

自此以青年路、三市街為核心的昆明主城商業(yè)中心形成，并在相當長的一段時間內(nèi)占據(jù)著無法撼動的核心地位。

在這方圓不到2平方公里的區(qū)域內(nèi)，匯聚了上百萬人口，4個三甲醫(yī)院、8所公立學校、3個公園、3個五星級酒店、近30家銀行金融機構、近10家購物中心、1000余個特色商業(yè)品牌：

還有云南16州市朋友的向往。

截至2019年，南屏街區(qū)年客流量超過1.44億人次，綜合型商業(yè)年營業(yè)額165.55億元。

這里有精致摩登的商場，也有充滿人間煙火味的市井氣息。

這是昆明購物中心的黃金十年。但作為一座沖擊千萬人口的城市，商業(yè)能量終難固守一隅。

2009年9月，南亞風情·第壹城媒體見面會上關于昆明一個十分鐘的小短片，將昆明的商業(yè)做了劃分，翠湖休閑、昆都泡吧、關上宴請、南屏街購物、金馬碧雞K歌。

想當年，財哥印象最深的是K歌，無論去哪家KTV，都能聽見那些來自靈魂的聲音。

他們唱出了書記的憂傷、局長的迷茫、主任的寂寞、科員的悔恨、已婚秘書的委屈和絕望，還有村里五保戶對寡婦思念不來的苦與無奈、村支書對婦女主任離去的傷心絕望。初聽肝腸寸斷，再聽生無可戀。

但無論怎樣，這大概就是10多年前，昆明人平日里的時尚圖鑒。

這其中，地位最高的還是翠湖，它是繁華城市中只屬于少數(shù)人的幽居之地，不顯山不露水，既文藝又時尚。

2012年南亞風情第壹城開業(yè)，首次將大型商業(yè)體植入南市區(qū)，單中心格局徹底瓦解。隨后北市區(qū)同德昆明廣場、西市區(qū)吾悅廣場、東市區(qū)恒隆廣場四面開花：

裂變速度超乎想象。

至2019年，昆明商業(yè)版圖已裂變?yōu)橐缓怂臉O，具體為傳統(tǒng)核心南屏街+三市街+青年路，主打市中心和高端消費；北極同德昆明廣場+欣都龍城，服務北市百萬人口；南極南亞第壹城+萬達廣場+公園1903，輻射滇池路高端住區(qū)；西極吾悅廣場+首創(chuàng)奧萊，承接西北新城新階層；東極恒隆廣場+瑞鼎城，撬動世博片區(qū)升級。

不夸張地說，現(xiàn)在的昆明，約會一定要說清去哪個城和哪個場，否則就算是時間管理大師，也得被堵在路上。

商業(yè)地理的擴張暗合城市生長軌跡。當翠湖俊園在1999年以每平米4000元的天價刷新認知時，沒人料到二十年后商業(yè)熱點會沿著“南屏街—世紀城—南亞—萬達—同德—大悅城”的軌跡向四周溢出。

從正義路到草海，物理距離不到20公里：

昆明商業(yè)走了60年。

當然，多中心格局背后，是昆明建成區(qū)面積從1949年7.8平方公里到2020年438平方公里的驚人膨脹。

換句話說，一個成功商圈的出現(xiàn)，需要有城市面貌的快速更新、大量人口的流入、新消費力的形成，就像最早的南屏商圈形成，背后是整個片區(qū)的成熟。

任何一座城市、一個“中心”的崛起，最根本的推動力都在于，它成為了這一區(qū)域的資源集聚地和分發(fā)地。

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2015年，第三屆南博會首次改變會址，從國貿(mào)改在滇池會展中心舉辦，很多市民對這個新場館的全貌也很陌生。當時的會展片區(qū)，還只是昆明主城區(qū)邊緣的城鄉(xiāng)接合部。

有市民回憶，當時交通和吃飯其實都還不是很方便，很多人來，主要是以掃貨為目的，掃完就走。

不少參展商還需要自帶盒飯。有媒體報道，第三屆南博會的高頻詞是：

哪不堵和電毛驢。

交警部門統(tǒng)計，截至第三屆南博會落幕當天15時30分，會展中心周邊道路及停車場停放摩托車、電動車及自行車43180輛。

這樣的情況隨著片區(qū)多個項目逐步交房才有了一定的改變，人來了，留下來之后，一切都好說。

你也可能現(xiàn)在才意識到，南博會你每年都去，但現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)它旁邊的“孩子”已經(jīng)長大了。

在滇池國際會展中心落成后，迎來了萬科、云南城投、招商、中海、北大資源、金科、龍湖等大量品牌房企先后進駐，項目多以打造洋房、高端住宅為主，片區(qū)人口密度低、人文氣息濃郁、生態(tài)宜居等特點逐漸深入人心。

短短的三五年時間里，區(qū)域內(nèi)房價呈跨越式增長。其中有項目在短短5年時間里：

房價上漲近6倍。

可以說，會展經(jīng)濟的爆發(fā)力，在當時決定了這個片區(qū)房價的高度。

一個標志性事件是，2017年9月，云大附屬會展學校開學，意味著整個片區(qū)開始有“人”味了。

而兩年后的9月，昆明王府井滇池小鎮(zhèn)奧特萊斯的開業(yè)是又一關鍵，其表明在教育之后，大型商業(yè)開始在這里冒頭。

后面的事情大家就不陌生了。2020年，由萬科引入的上海師范大學附屬官渡實驗學校正式開學；2022年6月29日，地鐵5號線呼嘯而來，它像一條金絲帶，將會展片區(qū)與城市核心串聯(lián)了起來。

近十年的時間，會展片區(qū)其實主要是在做一件事：

拼拼圖，補短板。

這也是任何一個片區(qū)，從鄉(xiāng)村走向都市的必經(jīng)之路。

到了2024年，滇池國際會展中心共舉行約2000場次的各類型活動及展會，每年吸引客流量約7000萬人次。

周邊星級酒店從2013年的零星布局增至2024年的8家，包括洲際、華邑等國際品牌，客房總量突破1萬間，成為昆明高端商務接待的核心區(qū)。

滇池會展板塊所在的官渡區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)占比從2013年的60%躍升至2024年的72.9%，形成以IT、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等為核心的產(chǎn)業(yè)集群。

據(jù)不完全統(tǒng)計，這一片大大小小的小區(qū)，已經(jīng)住了約十多萬人——他們同時也是一個身份清晰可辨的階層。

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1989年開業(yè)的五華大廈，曾是商業(yè)革新象征，錯落立面取代蘇式方盒子，夜景噴泉成打卡地。1996年它更以“云南商業(yè)第一股”登陸深交所。

然而時代拋棄你時從不打招呼。2003年，盛興集團3億元收購五華大廈，改造成集超市、餐飲、美容的“類購物中心”，但已難挽頹勢。

2022年11月，青年路新世界百貨閉店止損，結束19年經(jīng)營。最后一個月去逛，電梯停運，專柜空了一半，像走進廢棄城堡，令人唏噓。

他們都曾意氣風發(fā)，卻又任時間宰割。

和城市不停長大一樣，城市商業(yè)的變革也更快和更徹底了。

2019年9月28日，王府井·滇池小鎮(zhèn)OUTLETS TOWN正式開業(yè)，滇池會展片區(qū)再不用苦無大型商業(yè)久矣。

很多市民一早就開始等候，眾多品牌店不得不采取限流。開業(yè)首日，王府井·滇池小鎮(zhèn)創(chuàng)下客流量超10萬、銷售額突破1000萬的成績。

有商業(yè)媒體評價，其是昆明滇池湖畔唯一高端新商業(yè)。

自2019年9月開業(yè)以來，小鎮(zhèn)規(guī)模銷售額每年均保持10%以上增長，2025年上半年實現(xiàn)規(guī)模銷售額4.2億元，全年預估8.5億元。

你或許會忽略的另一件事是，隨著地鐵5號線貫通：

這里是滇池環(huán)線上唯一的主城商圈。

腳步不能停。小鎮(zhèn)每年都開展品牌調整工作，2024年最猛，直接調整了超70%的品牌。截至目前，小鎮(zhèn)共經(jīng)營品牌210個，其中餐飲及生活配套品牌80余個。

當然，一枝獨秀是撐不起片區(qū)的。

也就是最近，近一年出盡了風頭的福保半島農(nóng)文商旅項目進度飛快，首期商業(yè)已入駐20多個品牌試營業(yè)，預計今年國慶會全面開業(yè)。

去年國慶到現(xiàn)在，它已接待超500萬人次，福保村熱鬧也快一年了。

這個項目有滇池生態(tài)美學、漁村人文美學、工業(yè)遺跡美學，還有松弛商業(yè)美學，財哥去年就和項目建設運營方云南城鄉(xiāng)投的負責人聊過，今年大部分的設想已經(jīng)呈現(xiàn)。商業(yè)總體量約6萬方，不算大，但很精致。

模式和深圳南頭古城接近：國企主導，民企運營。在不大拆大建的基礎上，進行基礎設施升級、景觀提升、建筑更新。總結起來，就是以老漁村的基底嫁接新消費模式。

在深圳，接這活兒的是萬科，最終做到了讓舊城重生，讓歷史保留。

商業(yè)是需要活力的，背后的底層邏輯是人。

你還得不停往里面加料。

又來一個幫手。

7月，萬科“小篆街”聯(lián)合王府井奧萊滇池小鎮(zhèn)、福保·容匯天地舉辦了一場社區(qū)商業(yè)共篆小會。

這是一場不算太正式的會展商業(yè)共建交流，但嘉賓陣容很強大，有萬科的負責人、王府井奧萊滇池小鎮(zhèn)總經(jīng)理張峻、福保·容匯天地項目總經(jīng)理王鎮(zhèn)南等資深商業(yè)操盤手，更重要的是大家達成了一個共識:滇池半島新商圈來了。

什么意思？

2025年初，云南萬科“小篆街”品牌的第三條社區(qū)商業(yè)街區(qū)面世，想必你也發(fā)現(xiàn)，滇池會展區(qū)域集齊了商業(yè)拼圖。

王府井奧萊承載都市休閑消費，福?！と輩R天地負責沿滇生態(tài)文化修復，萬科小篆街填補萬科500里約5000戶大社區(qū)的新社區(qū)商業(yè)空白。

說人話就是，小篆街解決下樓便利需求，王府井解決購物游逛需求，福保解決生態(tài)玩樂體驗，3公里范圍內(nèi)就能實現(xiàn)商業(yè)合集:

一個新閉環(huán)完成了。

桂語·小篆街定位為東方摩登煙火街區(qū)，與會展中心一街之隔，但密碼藏在細節(jié)中，業(yè)態(tài)配比為51%的滇派美食、18%的休閑零售、31%的樂活便利。

整體規(guī)劃為一條中軸街區(qū)貫穿南北，商業(yè)分布在官渡會展245號路兩側，置身其中于街道漫步，這是與以往小區(qū)底商不同的存在。

經(jīng)此設計，桂語·小篆街4個地塊不再是被圍墻封起的孤島，以獨立社區(qū)商業(yè)告別底商的紛擾喧囂，又營造出：

讓生活轉起來的昆明小街。

這是萬科社區(qū)商業(yè)的迭代。

這種“生活策展式商業(yè)”正在滇池會展產(chǎn)生化學反應，就像一座微型城市的實驗室，3公里內(nèi)聚集大型商業(yè)體、文旅IP、社區(qū)配套，完美驗證了“黃金三公里”理論，區(qū)別于其他區(qū)域至多存在兩種商業(yè)類型的情況。

當翠湖茶館的文人雅集在草海商墅露臺重現(xiàn)，當百貨大樓的票據(jù)購物被小篆街的刷臉支付取代，滇池水面倒映的不只是西山睡美人，還有商業(yè)基因的螺旋進化。

隨著會展片區(qū)居住人口密度的提升，以“社區(qū)+商業(yè)+生態(tài)”的三維設計，正為昆明提供一種全新的生活方式。

夜幕降臨，福保的燈籠與小篆街的霓虹在湖面交融。這抹光暈，恰如1937年文化巷窗欞透出的燭光，照亮的從來不只是商品，而是城市對美好生活的永恒想象。

什么是永不落幕的會展：

好像有點內(nèi)味兒了。

部分資料參考來源：昆明規(guī)劃建設、贏商網(wǎng)等