Top 100 developers' sales continue to decline in July

頭部100房產(chǎn)開發(fā)商7月銷售額繼續(xù)下滑

過去的房地產(chǎn)專項(xiàng)研報(bào)我們一直著重分析二手房，這是因?yàn)槎址康墓┣蟛皇芟拗菩哉叩挠绊?，因此市場化程度非常高，其參考性自然也比新房這種供應(yīng)量100%受控的市場要好。而現(xiàn)在由于置換行情的全面啟動，二手房交易量逐漸高了起來，但這種交易量增高是由拋售低價(jià)房（如安置房等）而購入改善房引發(fā)的，并不具備長期持續(xù)性，所以這次我們主要以新房供求變化為切入點(diǎn)來看看年中房地產(chǎn)市場的真實(shí)情況究竟如何。

譯文：7月新房銷售進(jìn)一步疲軟，盡管2024年7月基數(shù)較低，但2025年7月前100名開發(fā)商的合同銷售額同比下降25%，較2025年6月的-21%進(jìn)一步擴(kuò)大。環(huán)比來看，前100名開發(fā)商的合同銷售額環(huán)比下降39%，低于2020年至2024年平均環(huán)比-31%。

我們認(rèn)為7月份銷售業(yè)績疲軟與我們開發(fā)商處得到的反饋和貝殼數(shù)據(jù)一致。7M25前100名開發(fā)商的總銷售額同比-13%，低于6M2025的-11%。數(shù)據(jù)顯示庫存仍處于高位，一線城市6月庫存月份又回到20個(gè)月。7月25日，區(qū)域性國有開發(fā)商（如金茂、建發(fā)國際、越秀地產(chǎn)和綠城中國）表現(xiàn)優(yōu)異，原因是受益于強(qiáng)勁的豪華住宅需求，其對一線和核心二線城市的敞口較高。

圖1：7月份前100名開發(fā)商的合同銷售額同比下降25%，環(huán)比下降39%

分析：在去年低基數(shù)的情況下，今年7月的新房銷量依然同比下降25%，跌幅相比6月下降21%繼續(xù)擴(kuò)大，環(huán)比更是大跌39%，這說明市場的真實(shí)情況并不像二手房市場表現(xiàn)出來的那樣開始有托底交易量。

而且不妙的是，一線城市在前期去庫存的努力下將庫存去化周期壓到15個(gè)月之內(nèi)，之后開始補(bǔ)充庫存，但后續(xù)補(bǔ)充的庫存并沒有賣掉而是又開始堆積了起來。而且現(xiàn)在高線城市的新房里賣得好的樓盤幾乎都是豪宅，普通的改善和剛需項(xiàng)目都又陷入了滯銷，這是一個(gè)比較危險(xiǎn)的信號。

那么重點(diǎn)來了，第一個(gè)問題，怎么解釋二手市場交易量的走高呢？二手市場涌入購買力的源頭又是什么呢？要回答這個(gè)問題首先要明白二手成交放大是由置換需求推動的，既然是置換，那么對置換主體來說只是換了個(gè)倉，而并不是太在意后續(xù)短期的漲跌，這也是目前房價(jià)一直下跌而二手成交量卻能走高的核心原因。換句話說，目前二手成交量的推高并不代表購買力看好后市，他們只是換了個(gè)標(biāo)的繼續(xù)持有而已。

第二個(gè)問題，置換需要賣掉后再買入，買入這個(gè)動作是完成了換倉，而賣掉這個(gè)動作需要有人接盤，誰在接盤呢？接盤的又是什么品類呢？從數(shù)據(jù)來看目前市場成交主要集中在以安置房為代表的低總價(jià)類別，而接盤的都是原來夠不上買房的剛需階層，現(xiàn)在房價(jià)跌了一半多他們夠得上了，加上政策刺激他們就開始不斷掃貨低總價(jià)房源，而我們都知道整體房價(jià)僅靠底層剛需的購買力是拉不起來的。

譯文：截至7月29日，50城二手掛牌同比增長9%，年初至今增長9.3%，一線城市二手掛牌同比增長3.9%，年初至今增長5.1%。我們認(rèn)為，二手房源掛牌上升是因?yàn)?：1）需求升級，因?yàn)橘彿空咝枰鍪鄯慨a(chǎn)以購買另一套優(yōu)質(zhì)房屋。2）價(jià)格預(yù)期減弱，7月份12城的二手交易量（以建筑面積計(jì)）按30天移動平均值計(jì)算同比增長4%，環(huán)比持平，而30城的新房銷售額（以建筑面積計(jì)）下降了22%。

圖3：50個(gè)城市的二手掛牌年初至今增長9.3%

圖 4：一線城市二手掛牌指數(shù)年初至今增長5.1%

分析：目前高線城市二手掛牌量同比增加9%，一線城市二手掛牌同比增長3.9%，很明顯二手市場的拋壓在迅速變大，而且這還是在底層剛需持續(xù)掃貨的前提下，短期內(nèi)二手房后市不太可能會有反轉(zhuǎn)。

分析二手掛牌量上升的原因，主要是因?yàn)橹脫Q需求的增加，因?yàn)橹脫Q需要先把手里的房產(chǎn)掛出來賣掉，然后才能購入改善房。而由于近期安置房的大量上市，市場上的置換往往是賣掉兩三套后買入一套，這就造成了掛牌數(shù)量的增加。另外二手房掛牌量的增加也是因?yàn)樵诜績r(jià)持續(xù)下跌的前提下房東并不看好后市，所以選擇拋售以避免繼續(xù)損失。

譯文：7月國有開發(fā)商合同銷售額同比下降17%，好于整體前100強(qiáng)開發(fā)商的同比-25%，而半國有企業(yè)和民營開發(fā)商下降了-26%/-45%。目前，國有/民營開發(fā)商的市場份額為50%/38%。

圖 9：7月國有企業(yè)/民營企業(yè)占比為50%/38%

圖表10：國企/民營開發(fā)商月度合同銷售額同比分別下降17%和26%

分析：7月國有開發(fā)商銷售同比下降17%，而相比整體前100開發(fā)商同比下降25%要好上不少。其原因有兩個(gè)，第一是前面提到的因?yàn)閲虚_發(fā)商財(cái)力相對雄厚，拿了不少高線城市核心區(qū)的地來建豪宅，而現(xiàn)在高線城市的豪宅項(xiàng)目是不太愁賣的。第二是相對民營開發(fā)商的主動收縮戰(zhàn)線，國有開發(fā)商前期承擔(dān)了給土拍托底的責(zé)任，所有手里的地相對民營開發(fā)商多了很多，那么后期出售的項(xiàng)目自然也就多了，這也是造成國企開發(fā)商銷售額下降幅度比較少的原因之一。

譯文：2025年7月，30城的新房銷售額同比下降22%

分析：最后是從城市分級的角度來看7月的新房產(chǎn)銷售，30城數(shù)據(jù)顯示中高線城市的新房銷售同比下降22%，結(jié)合目前新房和二手房價(jià)格重新回到下跌軌道這個(gè)事實(shí)，印證了前面房地產(chǎn)市場整體情況并不妙的判斷。

最后總結(jié)一下，目前的房地產(chǎn)狀況可以總結(jié)為新房市場中除了高線城市（特別是一線城市）的豪宅項(xiàng)目熱銷外其他改善和剛需項(xiàng)目基本啞火，一線城市前期好不容易把新房庫存去化周期壓到15個(gè)月以內(nèi)，然而隨著新項(xiàng)目的投放和滯銷，新房庫存又回到了20個(gè)月的高位。二手房市場則是全國范圍內(nèi)都比較萎靡，掛牌量不斷攀升，市場成交僅靠置換推動，真正的二手房增量購買力幾乎都來自底層剛需購買的低總價(jià)類別（如安置房，老破小之類），目前還看不到中短期企穩(wěn)的跡象。