九亭和泗涇都是徐家匯、漕河涇下游的外溢板塊，對(duì)于該買(mǎi)九亭還是泗涇，歷來(lái)爭(zhēng)論不休。

今天我們從保值的角度來(lái)考量，買(mǎi)九亭和買(mǎi)泗涇究竟哪個(gè)更保值？

從2022年到今年，誰(shuí)跌得更少？誰(shuí)跌得更多？誰(shuí)的信仰被捶塌了？為什么會(huì)出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果？

通過(guò)統(tǒng)計(jì)現(xiàn)在九亭和泗涇主要小區(qū)相對(duì)2022年高峰期成交價(jià)的跌幅，我們發(fā)現(xiàn)了一些很讓人驚訝的數(shù)據(jù)！

先來(lái)看看九亭，板塊平均跌幅是28.83%：

在如今各大板塊動(dòng)輒30%-40%的跌幅中，九亭還是比較抗跌的。

泗涇跟九亭不一樣，由于是一個(gè)動(dòng)遷基地，板塊并非全部都是商品房。

而且商品房和動(dòng)遷房跌幅不一樣，所以我們分開(kāi)統(tǒng)計(jì)，泗涇的動(dòng)遷房跌幅如下：

37.88%！泗涇的動(dòng)遷房跌幅竟然這么大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于九亭！

再看泗涇的商品房跌幅：

34%！泗涇的次新商品房跌幅也高于九亭！這個(gè)板塊的信仰被捶塌了。

雖然買(mǎi)泗涇的新房是賺錢(qián)的，但是買(mǎi)二手房卻虧大了。

2022年泗涇很多商品房小區(qū)要么沒(méi)交房、要么還沒(méi)辦產(chǎn)證或在限售中，成交案例不多。

但是通過(guò)融創(chuàng)壹號(hào)公館 、同濟(jì)晶萃、保利翡麗公館部分二手房7.17-7.29萬(wàn)元/m2的成交可以推出：

在2022年的巔峰期泗涇的次新商品房成交都在7萬(wàn)元/m2以上，對(duì)比現(xiàn)在5萬(wàn)元/m2及以下的成交價(jià)都跌慘了。

也就是說(shuō)，不管是動(dòng)遷房還是次新商品房，泗涇的跌幅都比九亭大，沒(méi)有九亭保值，這是為什么？

9號(hào)線是一條置業(yè)鄙視鏈，全靠購(gòu)買(mǎi)力外溢在支撐，泗涇處在市區(qū)外溢和松江本地外溢的最末端，肯定是最不抗跌的。

對(duì)于市區(qū)客來(lái)說(shuō)，外溢最遠(yuǎn)就是到達(dá)泗涇；

而松江新城是以本地客為主，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)泗涇同樣是外溢的末端板塊。

所以泗涇的地位很尷尬。

九亭永遠(yuǎn)是泗涇的上游板塊，房?jī)r(jià)變得更便宜了，率先吸走了市區(qū)徐家匯、漕河涇外溢出來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力。

泗涇相對(duì)九亭的最大優(yōu)勢(shì)是商品房房齡新，但是隨著九亭的房?jī)r(jià)性?xún)r(jià)比更高，這個(gè)優(yōu)勢(shì)減弱了。

以前九亭的商品房很貴，而且新房可選余地?。ㄇ乙友b包），大家被逼迫到泗涇買(mǎi)新房。

比如九城湖濱國(guó)際、綠庭尚城、象嶼虹橋悅府等之前賣(mài)6.7萬(wàn)元/m2左右，實(shí)際掛牌都在7萬(wàn)多。

九亭著名的新房洋江唐頓公館一直惜售，當(dāng)時(shí)捆綁加裝包后實(shí)際成交要6.5-7.1萬(wàn)元/m2。

并且這個(gè)項(xiàng)目拿地早、是大兩房（95m2）和大三房（135m2）的設(shè)計(jì)，匹配不了剛需小三房的需求。

奧林匹克花園前兩年也出過(guò)新房，盡管產(chǎn)權(quán)縮水、戶型古董、還無(wú)電梯；

但開(kāi)發(fā)商也是一度惜售，茶水費(fèi)要大幾十萬(wàn)，綜合購(gòu)買(mǎi)成本都比泗涇的新房高。

怎么辦呢？于是大家只能從9號(hào)線繼續(xù)往下坐，到泗涇買(mǎi)不到5萬(wàn)元/m2便宜的新房去。

在以前積分遍地的時(shí)代，泗涇新房也觸發(fā)過(guò)積分。搶不到新房的被迫去買(mǎi)7萬(wàn)的高價(jià)次新房。

但是現(xiàn)在行情不一樣了，市場(chǎng)都在回調(diào)，九亭以前的高價(jià)商品房都便宜了，可以留住剛需了。

統(tǒng)計(jì)目前的九亭次新商品房成交價(jià)發(fā)現(xiàn)，成交均價(jià)只有4.24萬(wàn)元/m2了，比泗涇新房便宜很多：

尤其是九亭的標(biāo)桿小區(qū)貝尚灣、九城湖濱國(guó)際性?xún)r(jià)比越來(lái)越高了，成交均價(jià)才5.2、4.6萬(wàn)元/m2。

目前泗涇在售的新房招商時(shí)代潮派、中國(guó)鐵建花語(yǔ)天境單價(jià)在4.7-5.4萬(wàn)元/m2。

差不多同樣的單價(jià)，是住在九亭的標(biāo)桿小區(qū)還是住在泗涇的新房，很多人都有不同的看法。

九亭畢竟是松江最好的地段，離市區(qū)比泗涇近一些，煙火氣也更濃一些。

別看9號(hào)線兩個(gè)板塊只差一站，但這一站來(lái)回就要小20分鐘，開(kāi)車(chē)將近半小時(shí)：

這一站地鐵走了6公里多，地鐵一上路面給人的感覺(jué)是從市區(qū)邊緣到了郊區(qū)。

滬松公路泗涇段的高架還沒(méi)造成，從泗涇到九亭紅綠燈太多，早晚高峰很堵車(chē)。

泗涇和九亭的中間存在工業(yè)區(qū)和農(nóng)田割裂帶，兩地的城市化還是有差距的，開(kāi)發(fā)邏輯不同。

九亭處在城鄉(xiāng)結(jié)合部的邊緣，是上海城市化能夠到達(dá)的最后一站。

一條高架之隔，從九亭就進(jìn)入了七寶，一般進(jìn)入七寶就是默認(rèn)進(jìn)城了。

也就是說(shuō)，九亭能夠發(fā)展起來(lái)是因?yàn)樯虾Ｊ袇^(qū)的直接擴(kuò)大，城市化把它包了進(jìn)去。

但是泗涇是從郊區(qū)動(dòng)遷基地發(fā)展而來(lái)的，市區(qū)的城市化鋪展不到這么遠(yuǎn)，也輻射不了它。

所以?xún)傻氐牡囟?、配套天然存在差距?/p>

九亭居住區(qū)開(kāi)發(fā)最早、配套最先成熟。滬亭北路、九亭大街沿街商店鱗次櫛比，很有煙火氣息，生活很方便。

九亭金地廣場(chǎng)、九亭大街

但是泗涇的北部次新居住區(qū)商業(yè)店鋪非常少，出門(mén)買(mǎi)包煙都難。

泗涇的招商花園城商業(yè)體還在建，尚未開(kāi)業(yè)。

泗涇始終處在市區(qū)9號(hào)線外溢的最末端，購(gòu)買(mǎi)力被性?xún)r(jià)比更高、地段和配套更好的九亭截胡了。

泗涇跌幅這么大，也在于板塊本身內(nèi)部的幾個(gè)特別原因。

新房和動(dòng)遷房沖擊大、產(chǎn)品鏈條不完善、市場(chǎng)不夠健康，是泗涇沒(méi)有九亭抗跌的重要因素。

泗涇的新房供應(yīng)不間斷，把二手次新房的價(jià)格打了下去，區(qū)域內(nèi)次新產(chǎn)品面臨嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

近10年泗涇供應(yīng)了超過(guò)1.4萬(wàn)套新房，是洞涇和佘山的2倍、九亭的3.7倍，體量太大了。

隨著新房供應(yīng)的增加，二手房越來(lái)越賣(mài)不上價(jià)了，逐漸跟新房?jī)r(jià)格趨同。

大虹橋、臨港也是這個(gè)道理，以前新房供應(yīng)少、大家都拼積分或人才資格。

但是后來(lái)新房井噴，大虹橋的積分神話破滅了，臨港的二手房也腰斬了。

反觀九亭，商品房開(kāi)發(fā)早，地皮早就用完了，很難再出新房，對(duì)二手房沒(méi)有打壓。

泗涇的動(dòng)遷房體量大、跌幅也大，拖累了次新市場(chǎng)的價(jià)格。

泗涇是松江的動(dòng)遷基地，修建了大量的動(dòng)遷房，這些房子成交價(jià)比次新房低很多。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，松江泗涇動(dòng)遷的成交均價(jià)僅2.64萬(wàn)元/m2：

動(dòng)遷戶們拿房沒(méi)有成本，多少錢(qián)出都是賺的。

一些動(dòng)遷戶想把手里的動(dòng)遷房出掉，買(mǎi)回市區(qū)。

因此這些動(dòng)遷房跌起來(lái)是沒(méi)有下限的，跌得太猛會(huì)把泗涇的次新房?jī)r(jià)格也拉下去。

比如動(dòng)遷房賣(mài)2萬(wàn)多，次新房還賣(mài)7萬(wàn)，那肯定是不合理的，二者需要保持一個(gè)合適的價(jià)差。

江橋也是一個(gè)動(dòng)遷基地，商品房和動(dòng)遷房混雜在一塊，次新房?jī)r(jià)格也是受到了很大的影響。

九亭就不一樣，動(dòng)遷房非常少，北九亭幾乎是統(tǒng)一的次新商品房，城市界面也很統(tǒng)一。

南九亭雖然有一部分農(nóng)民房，但不可交易，不會(huì)打壓九亭商品房的價(jià)格。

九亭的濱河住宅

南九亭的農(nóng)民自建房

泗涇作為一個(gè)單純的外溢板塊，非常缺乏高端改善客群，置換鏈條不完整，市場(chǎng)沒(méi)那么健康。

這幾年泗涇的商品房開(kāi)發(fā)如雨后春筍般冒出，但大多是以100m2左右的剛需小三房為主。

開(kāi)發(fā)商也明白，這個(gè)地方就適合打造500-600萬(wàn)的產(chǎn)品來(lái)吸引市區(qū)的剛需客購(gòu)買(mǎi)。

但是這些剛需人群一旦攢到錢(qián)就會(huì)逃離泗涇，本地居民有錢(qián)后也會(huì)離開(kāi)，置換到更好的地段。

泗涇沒(méi)辦法把有錢(qián)人留下來(lái)，只能吸引剛需群體，置換鏈條是斷的，市場(chǎng)不夠健康。

反觀九亭，商品房開(kāi)發(fā)的門(mén)類(lèi)很齊全，既有高層也有聯(lián)排和獨(dú)棟別墅，能吸收市區(qū)不同層次的置業(yè)需求。

貝尚灣、英倫風(fēng)尚、新虹橋首府、中大九里德、匯賢閣、朗庭上郡苑、上海詩(shī)林、九亭明珠苑、復(fù)地愛(ài)倫坡等都是別墅+高層或洋房的搭配。

不管是300萬(wàn)、500萬(wàn)還是1500-2500萬(wàn)的預(yù)算客群，九亭都能承接住，市場(chǎng)比泗涇更加健康。

相比九亭，泗涇的位置更遠(yuǎn)一些，受到近郊板塊的分流更嚴(yán)重一些。泗涇既要面臨九亭的截流，還要承受洞涇、吳涇等新興開(kāi)發(fā)區(qū)域的分流，次新優(yōu)勢(shì)很容易被稀釋?zhuān)蚨y保值。

泗涇近郊+地鐵+剛需小三房的優(yōu)勢(shì)在上海很容易被復(fù)制。

跟泗涇差不多近郊位置的洞涇、吳涇，都在和泗涇競(jìng)爭(zhēng)。

12號(hào)線西延伸線的洞涇正在開(kāi)發(fā)大量的新房，以同樣漕河涇外溢+更便宜的價(jià)格，分流了泗涇。

比如洞涇開(kāi)發(fā)的保利西郊和煦洋房才4.48萬(wàn)元/m2，同樣是地鐵+次新概念，很好賣(mài)，分走了一部分去往泗涇的購(gòu)買(mǎi)力：

保利西郊和煦

洞涇是松江新城北拓的一個(gè)重要陣地，伴隨著新地鐵線的建設(shè)，正在開(kāi)發(fā)多個(gè)新房項(xiàng)目。

嘉利椿廷、興云間、恒都云璟、華發(fā)海上都薈等都在分流泗涇的次新客群。

泗涇、洞涇都是九亭的下游板塊，前面兩者互相競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)彼此的踩踏很大，而對(duì)九亭的影響卻沒(méi)那么大。

同樣作為徐家匯的下游外溢板塊，新建線路23號(hào)線沿線的吳涇也在分流泗涇的次新優(yōu)勢(shì)。

從泗涇和吳涇到上海西南CAZ的距離幾乎是一樣的，新房定價(jià)也是一樣的。

從泗涇到徐家匯乘坐9號(hào)線是9站的距離，直線18.7公里；

而從吳涇紫龍路到徐匯濱江邊緣（龍啟路）乘坐未來(lái)的23號(hào)線是11站的距離，直線14公里。

吳涇新房定價(jià)5.2萬(wàn)元/m2（象嶼招商公園1872），與泗涇非常趨同。

但是吳涇的定位肯定要比泗涇高一些，未來(lái)潛力和房?jī)r(jià)上限也會(huì)高一些。

吳涇有大零號(hào)灣造血功能，不僅可以吸收徐家匯、徐濱的外溢，還能從內(nèi)部產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)力。

現(xiàn)在是濱江發(fā)展時(shí)代，泗涇地理位置太過(guò)內(nèi)陸，一些重要的規(guī)劃都照射不到它，只能靠外溢。

隨著漕河涇產(chǎn)業(yè)向徐匯濱江輪動(dòng)，購(gòu)買(mǎi)力在悄悄發(fā)生轉(zhuǎn)移，對(duì)泗涇多少都有一些影響。

此外，同樣作為漕河涇下游的外溢，15號(hào)線沿線性?xún)r(jià)比很高的商品房和動(dòng)遷房也在分流泗涇。

15號(hào)線雙柏路站旁2007年的商品房愛(ài)廬世紀(jì)新苑成交才3.7萬(wàn)元/m2，動(dòng)遷房君蓮新城廣潤(rùn)苑、君蓮新城中城苑成交都是4.3萬(wàn)元/m2左右；

15號(hào)線曙建路站周邊的祥生瑞和苑、中冶錦城、中春三水苑成交也是4.3萬(wàn)元/m2，性?xún)r(jià)比非常高。

15號(hào)線沿線的君蓮、23號(hào)線沿線的吳涇都是上海2035的主城區(qū)，定位都比郊區(qū)的泗涇高，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ灰粯印?/p>

綜合來(lái)看，泗涇跌幅比九亭大，印證了上海樓市"地段為王"的底層邏輯，與核心資源的距離，決定資產(chǎn)的安全邊際。

九亭以永遠(yuǎn)的上游優(yōu)勢(shì)、更高的商品房性?xún)r(jià)比、更好的地段、更短的通勤距離、更成熟的生活配套、更純粹的居住生態(tài)表現(xiàn)出了更好的保值屬性。

不過(guò)九亭的商品房房齡越走越高，出于更加次新的考慮多坐一站地鐵買(mǎi)到泗涇也未嘗不是好選擇。

泗涇的次新房以前很貴，現(xiàn)在也跌出了性?xún)r(jià)比，泡沫被擠掉了，購(gòu)買(mǎi)相對(duì)更安全了。

九亭、泗涇各有各的優(yōu)勢(shì)，不同的客群有不同的需求，具體置業(yè)建議歡迎咨詢(xún)環(huán)線或到線下沙龍。