前幾日，和幾位朋友聊天，其中一位朋友突然冒出一句：“你們有沒有發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的房子越來越像手機了？”

此話一出，大家都愣了一下，隨即拍手叫好，這個比喻真的太精妙了。

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首先是產(chǎn)品更新?lián)Q代越來越快，代際差別越來越多，新奇產(chǎn)品讓人目不暇接，但同質(zhì)化越來越嚴(yán)重。

過去房子更新?lián)Q代速度相對較慢，一代房子的設(shè)計往往可以延續(xù)多年。而如今房子的代際差異越來越大，產(chǎn)品更新?lián)Q代的速度之快讓人目不暇接。

西安市場上三代宅還在售，四代宅已經(jīng)有交付，中鐵閱湖首先叫響六代宅，而中海·錦業(yè)拾光則“填補”了五代宅的空白。

無論是三代、四代還是五代、六代，房子的“內(nèi)核”其實沒什么太大的變化。當(dāng)開發(fā)商無法進一步優(yōu)化內(nèi)核時，除了在建材、立面、園林景觀、精裝標(biāo)準(zhǔn)、智能化、物業(yè)服務(wù)等層面努力創(chuàng)新外，還需要在稱呼上動心思，試圖構(gòu)建“護城河”。

當(dāng)然，我們并不是說這幾年的房子就沒有進步，畢竟從三代宅到四代宅，得房率的提升是肉眼可見的，只是各家在卷得房率時，更應(yīng)該考慮讓“贈送面積”實用性更高，而不只是紙面數(shù)據(jù)。

和某頭部開發(fā)商朋友聊天時，他說：

“我們現(xiàn)在做產(chǎn)品規(guī)劃首先就是研究競品，所有同行都想做到

，但規(guī)劃設(shè)計也有局限，結(jié)果就是大家越來越像，很難做出差異化，在客戶眼里其實也沒什么差別。”

當(dāng)所有產(chǎn)品都看起來相似，購房者在選擇時就會感到困惑，很難辨別出什么是真正的優(yōu)勢，很多“差異化”也只是留在宣傳層面上。這也使得開發(fā)商們在競爭中陷入了困境，難以通過產(chǎn)品創(chuàng)新來脫穎而出。

都說地產(chǎn)內(nèi)卷，但十年前主流的三室兩廳兩衛(wèi)今天依然是主流，無非是換了立面、多了露臺、會所、架空層和智能家居。所謂的“差異化”，最終居然要靠外立面的材質(zhì)和顏色來分辨，不得不說是一種悲哀。

當(dāng)然，在開發(fā)市場中做出巨大的差異化并不是一件容易的事情。建材、人工的價格基本都是公開透明的，即便是金茂的科技住宅其實也沒有技術(shù)壁壘。想要賣出溢價，把建材“用好”之外，一方面是品牌認(rèn)可度，另一方面營銷要會“講故事”，比如“非遺傳承”“XX同款”，再比如“X代宅”。

就好比手機市場，各大品牌旗艦機型在外觀設(shè)計、功能配置上開始趨同。處理器不是天璣就是驍龍，攝像頭從三攝到四攝甚至更多，屏幕從LCD到OLED再到LTPO、Dynamic AMOLED，然后是左右上下折疊甚至三折疊，創(chuàng)新越來越多，每一家都號稱“行業(yè)天花板、獨家黑科技”，但消費者實際使用體驗差別其實沒那么大，很多人買手機最終就看攝像頭模塊是不是符合自己審美。

更吊詭的是，某些房企花大力氣推出和更新高端產(chǎn)品系，試圖打造“產(chǎn)品力護城河”，但具體到項目，操刀的都是那幾家知名公司和設(shè)計師，幾百上千萬的房子，做成了“小X茶”。

一位從業(yè)多年的建筑師說得很直接："現(xiàn)在所謂的產(chǎn)品創(chuàng)新，八成是營銷話術(shù)，兩成是微調(diào)。就像手機廠商吹噓的'航天級散熱'，其實用戶根本感知不到差別，最后決定因素還是價格。"

而且房子的更新?lián)Q代速度過快，反而給購房者帶來了困擾。就像擔(dān)心新買的手機很快會“落后”一樣，如今的購房者在買房時也會擔(dān)心自己購買的房子在短時間內(nèi)就會過時。這種擔(dān)憂不僅影響了購房者的決策，也對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了一定的負面影響。

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2

其次，是房子越來越高端化，而且冗余功能越來越多。

手機市場是明顯的"啞鈴型"結(jié)構(gòu)，即——走量靠低端，旗艦立品牌。現(xiàn)在，旗艦手機越來越普遍，功能也五花八門，從“月亮模式”到“超級長焦”，從“紅外遙控”到“衛(wèi)星通信”，從“慢動作攝影”到“無線反向充電”……平心而論，有多少功能是你常用的？

雖然這些“高端功能”對絕大多數(shù)用戶而言在過了新鮮期之后就如同雞肋，但這些軟硬件確實也是手機溢價的“法寶”，很多功能90%以上的買家用不上，但所有的買家都得為此買單。就拿我現(xiàn)在的手機來說，想要的存儲空間和“衛(wèi)星通信”是強綁定的，我必須為此多付上千元，極不合理。

房地產(chǎn)的"功能通脹"更夸張。一方面是剛需剛改市場慘烈的價格戰(zhàn)，另一方面高端豪宅則不斷突破想象力，從外部的私屬公園、星級酒店配套到內(nèi)部的寵物專屬園林、私人泳池再到房子里的恒溫酒窖、防彈保險室等等。

我們也理解開發(fā)商的“難處”，手機芯片很難每年性能躍升，建筑技術(shù)也不可能年年重大突破。當(dāng)實質(zhì)性創(chuàng)新乏力時，廠商只能堆砌表面功能。

如果說頂豪的價格能夠支撐起這些冗余功能，而且業(yè)主確實也有這些需求，那么很多剛需剛改一窩蜂的開始做下沉?xí)?、社區(qū)健身房、恒溫泳池、移栽名貴樹木，確實有點“為高端而高端”的意思。

我們不否認(rèn)這些高端化的功能和設(shè)施能在一定程度上提升居住品質(zhì)，滿足部分業(yè)主對高品質(zhì)生活的追求。但實事求是的說，很多小區(qū)旁邊開的商業(yè)運營的健身房都免不了跑路，開發(fā)商憑什么覺得自己運營甚至承包出去的健身房能活的長久？

這部分錢如果是全體業(yè)主承擔(dān)，那肯定有人不愿意，但如果是收費運營，虧損也是大概率的事兒。

花這么大價錢搞一堆虛頭巴腦的，還不如把這筆錢省下來，多種點樹、多建幾個兒童游樂區(qū)、多修幾個非機動車停車區(qū)和電動自行車充電樁來得實在。

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3

再次，也是最重要的一點——房子不再是普通人合格的理財資產(chǎn)。

手機行業(yè)有個“3-6個月定律”，說的是旗艦手機發(fā)布3-6個月之后，風(fēng)評成型，價格也會降到“該在的位置”，這時候入手性價比最高。

如今的手機市場上，除了兩家“理財產(chǎn)品類”手機需要“搶購”且能在搶到首發(fā)后加價賣出之外，所有的手機無論旗艦還是平價都免不了以各種理由“破發(fā)”。

過去二十年，"買房抗通脹"幾乎成了中國人最堅定的信仰。彼時，房子被視為最穩(wěn)健的投資，是財富保值增值的堅固堡壘。大家對"存銀行不如買磚頭"的理念深信不疑，很多人將大量資金投入這個“財富避風(fēng)港”，期望通過房價上漲實現(xiàn)財富積累和階層躍升。

在"只漲不跌"的神話被打破后，房子正在經(jīng)歷"手機式貶值"。不要說跌跌不休的二手房，即便是一些新項目，在開盤去化不理想后，也明里暗里通過各種手段降價。

與手機市場類似，新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，舊產(chǎn)品的價值自然會受到影響。電子產(chǎn)品買新不買舊，當(dāng)具有更新穎的設(shè)計、更先進的功能和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的房子大量上市后，產(chǎn)品老舊、小區(qū)維護不佳的二手房自然會在市場競爭中面臨被淘汰的危機，只能以價換量。

所以越來越多的人開始當(dāng)“等等黨”，手機“早買早吃虧”，房子也是“明年說不定會有更好的產(chǎn)品，再不行至少會有更低的價格”。

前段時間偶爾能接到中介的電話，問我賣不賣房，問了報價之后我表示“價格太低，考慮一下?！苯Y(jié)果中介脫口而出：“這只是掛牌價，實際成交價可能會更低，過段時間估計掛牌價也得降?！?/strong>

我當(dāng)然知道這是中介的“話術(shù)”，但實際情況也不會比這個好多少。有時候你不得不承認(rèn)，房子，尤其是非核心地段的房子，正在經(jīng)歷和手機同樣的價值衰減曲線，更扎心的是，手機最多虧幾千，房子的價格跌得比某些股票還狠。

房子，越來越像“消費品”。

而且和手機一樣，隨著越來越多新一代產(chǎn)品的入市，雖然本質(zhì)上并沒有多大的“進步”，但絕大多數(shù)舊產(chǎn)品卻難免進入"代際貶值"的循環(huán)。你能說iPhone16比iPhone15系列升級多少嗎？但前者入市后后者就是要降價幾千塊。

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或許，我們正在經(jīng)歷一次地產(chǎn)大周期，又或者，我們也在見證一個時代的終結(jié)。無論是手機還是房子亦或是車子，當(dāng)產(chǎn)品從投資品變成消費品，整個行業(yè)邏輯都會改變。

就像現(xiàn)在，很少有人把最新款iPhone當(dāng)做身份的象征，它性能再好，也不過是一部手機而已。房子也是一樣，除了極少數(shù)稀缺地段的稀缺房源，大多數(shù)房子將回歸到最初的“居住屬性”。

經(jīng)過這輪行業(yè)大洗牌，地產(chǎn)行業(yè)也將像手機行業(yè)一樣品牌集中度大幅提升，TOP級房企的市場占有率越來越高，中小房企的日子會越來越難，直至批量退出。

希望那些還在卷參數(shù)的開發(fā)商明白，再漂亮的紙面數(shù)據(jù)，都不如真實的去解決幾個用戶痛點，與其堆砌各種華而不實的高科技，不如把墻體做得更隔音。

還有，服務(wù)和產(chǎn)品同樣重要。蘋果AppStore賺的錢占其總營收的近25%，這對開發(fā)商來說也算是一種“啟示”——做好物業(yè)服務(wù)和社區(qū)運營，同樣可以“賺大錢”。

當(dāng)然，已經(jīng)有一些頭部房企早就有這種意識了，某些TOP級房企早就將物業(yè)板塊拆分獨立運營甚至獨立上市，這些年雖然買房營收一直在下跌，但物業(yè)板塊的營收卻一直在漲。

對購房者來說，要警惕掉入功能陷阱，認(rèn)定自己的“核心訴求”，學(xué)會區(qū)分“營銷噱頭”，關(guān)注地段、學(xué)區(qū)、地鐵、商業(yè)等優(yōu)質(zhì)配套和規(guī)劃、設(shè)計、物業(yè)等影響居住舒適度的硬性指標(biāo)，盡可能避免為用不上的功能買單。

下次看到"劃時代產(chǎn)品"這樣的的宣傳時，不妨想想：這會不會是地產(chǎn)界的"折疊屏手機"——看起來很酷，但買回家后大多時間還是當(dāng)普通手機用？

當(dāng)然，我們也要對房子的保值預(yù)期回歸理性，平常心看待“適度貶值”。

畢竟，無論是手機還是房子，最終的價值都是“使用”，好用、耐用才是硬道理。讓房子真的成為裝載生活的容器，而非財富的賭注。

-正文完-

作者 | 何足道

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

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