首發(fā)｜明見局

作者｜周敘

單方面解約帶來信任危機(jī)？

2025年，長租公寓行業(yè)的龍頭企業(yè)自如似乎在信任方面出現(xiàn)了些問題。在多個(gè)社交平臺上，關(guān)于自如單方面解約的投訴帖層出不窮，房東和租客紛紛發(fā)聲，指責(zé)自如在未充分溝通的情況下強(qiáng)行終止合同，給自己帶來了極大的困擾和損失。到底怎么回事呢？

多位房東在社交媒體上爆料，自如工作人員以“市場下行、房源虧損”為由，要求降低租金。若房東拒絕，自如便會啟動單方解約程序，按照合同支付違約金后終止合作。

然而，違約金的支付也存在諸多爭議。有房東稱，雖然合同約定違約金為兩個(gè)月房租，但實(shí)際到手的金額卻大打折扣，其中扣除了所謂的裝修折舊費(fèi)和預(yù)付房租等費(fèi)用。這讓房東們感到十分不滿，認(rèn)為自如在利用合同漏洞損害他們的利益。

租客們同樣遭遇了困境，一位租客在微博上吐槽“我剛續(xù)租不久，就接到自如的解約通知，要求我盡快搬走。我現(xiàn)在不僅要重新找房，還要面臨搬家的麻煩，這簡直是一場噩夢”。還有租客表示，在高溫天氣下緊急搬家身心俱疲，而自如工作人員的態(tài)度卻十分冷漠，對租客的訴求置之不理。

事實(shí)上，這并非自如首次因“單方解約”引發(fā)爭議。早在2024年上半年，類似的事件就已發(fā)生。當(dāng)時(shí)，自如回應(yīng)稱解約屬于正常業(yè)務(wù)調(diào)整，會根據(jù)合約對用戶進(jìn)行補(bǔ)償。

核心商業(yè)模式遇阻，拓展新業(yè)務(wù)

自如的核心商業(yè)模式為“增益租”，“增益租”模式的特點(diǎn)是“無差價(jià)、無空置期、收益有保底、年度有分成”。在市場環(huán)境良好時(shí)，這種模式能夠?qū)崿F(xiàn)房東、租客和自如三方共贏。

但當(dāng)市場遇冷，租金下降、空置率上升時(shí)，自如的運(yùn)營成本會大幅攀升，而分成收益卻難以實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致公司盈利能力受到嚴(yán)重影響。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年1月至11月，全國重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌2.72%，各線城市無一幸免。2025年上半年，這一趨勢仍在延續(xù)，全國重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌1.37%，跌幅較2024年同期擴(kuò)大0.47個(gè)百分點(diǎn)。在這樣的市場環(huán)境下，自如租得越多虧得也就越多，這或許是其選擇單方解約的直接原因。

然而，更深層次的問題在于住房租賃市場供需失衡。全國住房普查結(jié)果顯示，全國住房空置率達(dá)到21.3%，約有1.2億套住房處于閑置狀態(tài)。一線城市住房空置率平均為12.7%，二線城市為18.5%，三四線城市則高達(dá)26.4%。大量閑置房源的存在使得市場競爭異常激烈，自如的房源獲取和出租難度都大幅增加。

與此同時(shí)，保障性租賃住房的大規(guī)模入市也對自如形成了直接沖擊�！笆奈濉逼陂g全國計(jì)劃籌建870萬套保租房，其中一線城市占比超30%。這些保租房依托國家信用背書，租金低于市場平均水平，因而吸引了大量租客，進(jìn)一步壓縮了自如的市場空間。

面對主業(yè)增長乏力的困境，自如試圖通過拓展新業(yè)務(wù)來尋找“第二增長曲線”。2025年3月，自如推出二手房業(yè)務(wù)“自如美家”，正式進(jìn)軍二手房交易市場。這一舉措被視為自如繼推出“增益租”模式后的又一次重大戰(zhàn)略調(diào)整。

自如美家的核心策略是通過對二手房進(jìn)行裝修代賣，提升房源品質(zhì)和價(jià)值。與傳統(tǒng)房屋中介不同，自如將根據(jù)房源情況提供美化服務(wù)，包括煥新好房、清水好房、心舍好房等三大產(chǎn)品，分別針對不同類型的房源進(jìn)行針對性升級。這種差異化定位旨在滿足消費(fèi)者對高品質(zhì)二手房的需求，同時(shí)也為自如開辟了新的收入來源。

然而，二手房業(yè)務(wù)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順。二手房交易市場競爭激烈，貝殼、鏈家、我愛我家等傳統(tǒng)中介早已占據(jù)了大部分市場份額。這些企業(yè)擁有龐大的房源體系、成熟的銷售渠道和豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，自如在與之競爭時(shí)面臨著巨大的壓力。盡管自如在房源方面擁有一定優(yōu)勢，但在銷售渠道和營銷方面仍需投入大量資源，才能提升市場競爭力。

此外，自如的服務(wù)鏈條相對過長，從裝修設(shè)計(jì)、施工再到銷售，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量資金和人力投入，這無疑會加劇現(xiàn)金流的壓力。

踏入國際租房市場

除了在國內(nèi)市場尋求突破，自如還將目光投向了國際市場。2024年5月，自如正式開啟國際化租房業(yè)務(wù)，推出國際租房平臺“自如比鄰ZABIT”，主要為中國香港、英國等地的中國留學(xué)生提供租賃服務(wù)。

留學(xué)服務(wù)市場的確具有廣闊的發(fā)展前景。據(jù)《中國留學(xué)發(fā)展報(bào)告》顯示，中國留學(xué)生數(shù)量在2008年后快速增長，當(dāng)前中國仍是全球出國留學(xué)人數(shù)最多的國家。2021年，中國在海外高等教育機(jī)構(gòu)留學(xué)的學(xué)生共計(jì)102.1萬人，位居全球首位，留學(xué)服務(wù)市場規(guī)模已超百億。英國、美國、加拿大、澳大利亞、香港等地，仍是中國留學(xué)生的主要目的地。

需要注意的是，文化差異與本地化適配挑戰(zhàn)是其必須跨越的障礙。歐美租客更注重隱私和獨(dú)立性，對合租模式的接受度與中國留學(xué)生存在較大差異。國內(nèi)市場習(xí)以為常的管家服務(wù)和保潔服務(wù)，在歐美市場可能會被排斥。自如需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)模式上充分考慮文化差異，進(jìn)行本土化適配調(diào)整。

不同國家和地區(qū)的文化背景、法律法規(guī)、市場習(xí)慣等都存在巨大差異，如果這些問題處理不當(dāng)，將對自如在海外市場的布局帶來極大挑戰(zhàn)。

同時(shí)，國際租房市場競爭激烈，KKR、博楓等在學(xué)生公寓領(lǐng)域早已搶占先機(jī)，HousingAnywhere、異鄉(xiāng)好居、Airbnb、Facehome、Rightmove等品牌知名度較高的房屋租賃平臺也在市場中占據(jù)一席之地。自如需要投入大量資源進(jìn)行市場推廣和品牌建設(shè)，才有可能在激烈的競爭中分得一杯羹。

對于自如而言，需要在業(yè)務(wù)模式上進(jìn)行創(chuàng)新和調(diào)整，更需要重新審視自身的服務(wù)理念和社會責(zé)任。在追求商業(yè)利益時(shí)也要充分尊重房東和租客的權(quán)益，重建市場信任。只有這樣，自如才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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