昨天，央行公布了最新的7月金融數(shù)據(jù)，總體來(lái)說(shuō)，利多股市，但對(duì)樓市利空。我們接下來(lái)依次對(duì)股市和樓市做出分析。

　　貨幣增速再次超預(yù)期。

　　M1增速：預(yù)期5.27%，實(shí)際5.6%，前值4.6%；

　　M2增速： 預(yù)期 8.28%，實(shí)際8.8%，前值8.3%；

　　上述預(yù)期值取自國(guó)內(nèi)多家主要券商預(yù)測(cè)值的算術(shù)平均值。

　　上個(gè)月我們?cè)治鲞^(guò)，M1增速和M2增速，都出現(xiàn)了持續(xù)上行的趨勢(shì)性現(xiàn)象。并且依據(jù)該數(shù)據(jù)和其他邏輯，我們對(duì)股市的判斷，7月開(kāi)始就轉(zhuǎn)向了全面牛市。 本次的數(shù)據(jù)再次印證了其趨勢(shì)性，M1和M2再次創(chuàng)下兩年來(lái)的新高。

　　M1和M2剪刀差繼續(xù)縮小，且M1繼續(xù)增長(zhǎng)，M1作為企業(yè)盈利的前瞻指標(biāo)，其強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)強(qiáng)化了股市的牛市預(yù)期。

　　從我們4月初在3100點(diǎn)下方大規(guī)模買入建倉(cāng)（詳情請(qǐng)點(diǎn)擊： ），到今天的3600點(diǎn)，我們對(duì)減倉(cāng)極為謹(jǐn)慎，就是因?yàn)轭A(yù)期牛市。

　　在知識(shí)星球，這一個(gè)多月以來(lái)，我們一起堅(jiān)定持倉(cāng)。

　　7月底調(diào)整，我告訴大家我不減倉(cāng)；

　　8月有人擔(dān)心懂王可能的不續(xù)簽，我告訴大家我不減倉(cāng)；

　　上周媒體炒作兩融余額杠桿資金創(chuàng)10年新高，我告訴大家我不減倉(cāng)（理由參見(jiàn)：）；

　　眾多財(cái)經(jīng)自媒體告知大家可能有調(diào)整，我堅(jiān)定看好牛市告訴大家我不懼調(diào)整不會(huì)減倉(cāng)。

　　甚至昨天星球有人提問(wèn)說(shuō)為什么我去年10月提醒大家減倉(cāng)，而今年再次突破前高卻維持不減倉(cāng)的判斷。去年10月的判斷依據(jù)可參見(jiàn)：

　　而今，牛市根基繼續(xù)在數(shù)據(jù)層面兌現(xiàn)，所以，即使有調(diào)整，大概率也會(huì)維持在3600上方。

　　近一個(gè)月，我多次強(qiáng)調(diào)要轉(zhuǎn)變?yōu)榕Ｊ兴季S。牛市的基本面邏輯可參考：

　　但請(qǐng)注意，盡管是牛市，我們卻并不推薦任何小白參與進(jìn)來(lái)或買入，牛市只賣不買，是我們的紀(jì)律約束，以防任何黑天鵝的風(fēng)險(xiǎn)。該買的，我們?cè)?月初3000點(diǎn)時(shí)已通過(guò)大規(guī)模買入建倉(cāng)完成。當(dāng)時(shí)已在公眾號(hào)和知識(shí)星球同步過(guò)。

　　當(dāng)然，昨天發(fā)布的數(shù)據(jù)也有不足，就是7月信貸罕見(jiàn)負(fù)增，居民和企業(yè)的貸款均為負(fù)數(shù)，社融雖不及預(yù)期（ 預(yù)期：1.41萬(wàn)億，實(shí)際：1.16萬(wàn)億 ）但同比還是有多增3864億。

　　7月數(shù)據(jù)的社融和信貸背離加劇，顯示我們的信用擴(kuò)張依然靠政府部門加杠桿，由于本月剛出9月貼息新政，給了股市拉動(dòng)居民部門杠桿的預(yù)期，略微對(duì)沖了數(shù)據(jù)的不利影響。

　　是否能真實(shí)拉動(dòng)對(duì)于股市并不重要，重要的是現(xiàn)在有了拉動(dòng)的預(yù)期。而股市只看預(yù)期。預(yù)期的兌現(xiàn)，要等10月公布9月數(shù)據(jù)才能證實(shí)或證偽。那么就到時(shí)候再看。

　　接下來(lái)我們來(lái)分析大家都關(guān)心的樓市，因?yàn)榫用裥刨J和樓市休戚相關(guān)，居民信貸負(fù)增，對(duì)樓市是重大利空影響。

　　依照慣例，我們先上房?jī)r(jià)和居民債務(wù)的關(guān)系圖。

　　如上圖，是近20年，居民新增貸款和房?jī)r(jià)的關(guān)系圖。 居民債務(wù)周期就是房?jī)r(jià)周期，居民新增貸款是直接轉(zhuǎn)換為樓市增量購(gòu)買力的，因此新增貸款大漲會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲（如上圖2009年，2016年），新增貸款下跌也會(huì)使得房?jī)r(jià)失去債務(wù)支撐而下跌（如上圖2022年）。我們據(jù)此數(shù)據(jù)也在2023年初開(kāi)始減持京滬房產(chǎn)（點(diǎn)擊： ）。

　　其底層邏輯，我們過(guò)去解釋過(guò)，就是成交量并非房?jī)r(jià)漲跌的前瞻指標(biāo)，而只有居民債務(wù)才是。

　　因?yàn)槿魏我粋€(gè)成交，一定有一個(gè)買方，一個(gè)賣方。如果說(shuō)買方是看多所以買入，那是不是說(shuō)賣方都是看空呢？或者說(shuō)，既然買方和賣方數(shù)量對(duì)等，是否可以說(shuō)，有多少買入的看多方，就有多少賣出的看空方呢？

　　當(dāng)然不是！

　　這背后的秘密，就隱藏在我們上面說(shuō)的居民新增貸款數(shù)據(jù)里。

　　比如，A把房子賣給B，作價(jià)100萬(wàn)。雖然B是看多所以買入，但A卻不一定看空，A可能是為了置換，所以賣出獲得100萬(wàn)后，再買入200萬(wàn)的房子，并增加100萬(wàn)的負(fù)債。

　　從這里我們可以看到，買賣雙方都是看多。只是一個(gè)是新買入，一個(gè)是置換。而置換鏈條傳導(dǎo)的終端，就是新房。

　　新房是凈賣出，但賣出新房的開(kāi)發(fā)商并不是看空所以賣出，而只是為了賺錢。

　　也就是說(shuō)，盡管市場(chǎng)上買方和賣方的數(shù)量必然相等，但也會(huì)出現(xiàn)大多數(shù)人看多或者大多數(shù)人看空的情況。

　　那么問(wèn)題來(lái)了，怎么判斷大多數(shù)人看多還是看空？

　　答案是居民新增債務(wù)，因?yàn)橹挥性诖蠹铱炊鄷r(shí)，才會(huì)盡可能利用債務(wù)去持有房產(chǎn)，這樣在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，才會(huì)賺更多錢。這種情況在數(shù)據(jù)上的體現(xiàn)，就是居民新增貸款大漲。

　　反之，當(dāng)大家看空，就會(huì)賣出多余房產(chǎn)減少債務(wù)，或是失業(yè)者的向下置換。向下置換者雖然也有買入，但很明顯他是看空者而不是看多者。

　　這種情況下，買方買房雖然新增了貸款，但賣方賣房卻歸還了貸款，我們把這種情況，稱之為債務(wù)的轉(zhuǎn)嫁，也就是居民總債務(wù)并未增加。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，就是居民新增貸款不斷創(chuàng)下新低。

　　好了，那么昨天央行發(fā)布的數(shù)據(jù)到底是什么樣的，我們來(lái)看一下。

　　從上圖可以看到，今年7月，無(wú)論是單月新增貸款，還是截止到7月的累計(jì)新增貸款，都比創(chuàng)下10年新低的2024年還要低，單月負(fù)增長(zhǎng)達(dá)到2024年的2倍，1~7月累計(jì)新增居民貸款，只有2024年的一半。

　　實(shí)際上，6月是有邊際改善的，上個(gè)月我們分析時(shí)說(shuō)，要連續(xù)看3個(gè)月的數(shù)據(jù)，結(jié)果本月數(shù)據(jù)就是一盆冷水。

　　數(shù)據(jù)觸目驚心。

　　所以，數(shù)據(jù)層面的反饋，就是居民新增貸款繼續(xù)大幅收縮，結(jié)論就是房?jī)r(jià)或?qū)㈤_(kāi)啟新一輪下行。

　　上周，我們分享了北京部分熱門區(qū)域近3個(gè)月突發(fā)下跌20%的消息，跟居民貸款數(shù)據(jù)也能印證上。且目前下行趨勢(shì)，還未有止跌跡象。

　　這說(shuō)明樓市的止跌回穩(wěn)之路，依然漫漫，還需要更多努力。

　　后記：

　　從我最近一兩年接受到的各種一對(duì)一咨詢看，最多比例就是炒房客的，因?yàn)楹芏嗳酥岸际菢O限杠桿，目前有相當(dāng)多的人瀕臨資不抵債或是已經(jīng)資不抵債，而這些，都會(huì)變成未來(lái)樓市持續(xù)被迫砸盤的潛在力量。

　　而他們賣房歸還債務(wù)的動(dòng)作也體現(xiàn)在當(dāng)下居民新增貸款低增或是負(fù)增的數(shù)據(jù)上。

　　對(duì)于這類咨詢，我在咨詢中曾多次勸誡立即賣出止血，因?yàn)橐坏┰跇鞘械撞勘磺灞P并背上大量債務(wù)，人生就很難再翻盤了。我還記得去年有個(gè)在廣州大量持倉(cāng)的人找我做了兩次一對(duì)一咨詢，最后在9月后止跌回穩(wěn)的反彈中，賣出了全部的投資類房產(chǎn)。

　　雖然前半生積蓄因賣房虧損接近清零，但至少后半生沒(méi)背上債務(wù)，人生還是充滿希望的?？紤]到今年廣州又有大幅下行，等到今年再來(lái)賣出，必然是要搭上后半生了。所以也是感謝止跌回穩(wěn)的政策。

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)看，我依然看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)。等到這一輪資不抵債的炒房客逐步清盤釋放賣盤后，樓市會(huì)從當(dāng)下的快速下行，逐步過(guò)度到緩慢下行，最后迎來(lái)磨底實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，這個(gè)過(guò)程可能會(huì)非常長(zhǎng)，但我相信 最終 是可以走出新周期的。

　　最后，本文是依據(jù)全國(guó)居民債務(wù)數(shù)據(jù)做出的分析，然后北上深等各個(gè)主要城市的居民債務(wù)數(shù)據(jù)，我本周會(huì)更新到星球里，星球同學(xué)可以查看對(duì)照下自己城市的縮表進(jìn)程。

　　我們之后會(huì)持續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)，等到居民縮表接近尾聲，債務(wù)清盤接近尾聲，樓市會(huì)開(kāi)始進(jìn)入緩慢下行和 磨底階段 ，當(dāng)數(shù)據(jù)開(kāi)始確認(rèn)曙光跡象，就到了我們可以考慮買房的時(shí)刻。

　　止跌回穩(wěn)之路雖然崎嶇，雖然很長(zhǎng)，但最終應(yīng)該還是可以實(shí)現(xiàn)的。