雨花小行的仁恒城市星光，成交價跌破3.5萬/㎡？

有網(wǎng)友在公開平臺爆料，仁恒城市星光近期成交兩套房源，價格接連走低：一套為建面約99.1㎡的高樓層房源，成交單價約3.54萬/㎡；另一套為建面約166.75㎡的大戶型，成交單價僅3.39萬/㎡。

要知道，作為南京樓市曾經(jīng)的“神盤”，仁恒城市星光以約4.38萬/㎡（2020年6月）的價格首開、以超4.5萬/㎡（2023年4月）的價格收官，是名副其實的區(qū)域標(biāo)桿；交付后，二手房價也基本穩(wěn)定在3.7萬-4萬/㎡。

如今成交價接連下跌，仁恒城市星光可以“撿漏”了？

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先了解仁恒城市星光的基本信息。

仁恒城市星光，包括G59、G60兩個住宅組團(tuán)，覆蓋建面約75-165㎡戶型，銷許均價集中在42050-45760元/㎡，精裝修交付，沒有升級包。

精裝品牌有東芝空調(diào)、歐文托普地暖、愛迪士新風(fēng)等，全屋墻紙、客廳背景墻、衣帽間衣柜等均為交付標(biāo)準(zhǔn)。

2020年6月，項目首開銷許價約4.38萬/㎡，要求5成首付，323套房吸引2300多人報名，中簽率低至10.2%。此后更是熱度不減，逢開盤必?zé)徜N。

復(fù)盤仁恒城市星光的熱銷，除了仁恒的品牌口碑與產(chǎn)品實力，也離不開小行的區(qū)域優(yōu)勢。

配套上，項目臨近地鐵10號線小行站，周邊有軟件大道、機(jī)場二通道、鳳臺南路等；項目自帶商業(yè)與會所，雨花客廳、宜悅城、河西龍湖天街等也在附近。

教育上，業(yè)主更是喜提名?！暇煼洞髮W(xué)附屬中學(xué)雨花臺學(xué)校。

區(qū)域優(yōu)勢明顯、生活配套完善的仁恒城市星光，吸引不少軟件谷、南站等雨花區(qū)域的買家，同時又承接河西、老主城等外溢的改善需求。

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2023年6月，仁恒城市星光G59地塊首批房源交付。

僅一周后，就有不少房源現(xiàn)身二手房市場，覆蓋建面約99-165㎡戶型，掛牌單價4.8萬-6萬/㎡、總價550萬-1000萬。

2023年10月，仁恒城市星光在鏈家成交首套二手房，一套建面約99㎡戶型，總價約430萬，成交單價約43434元/㎡。

以為是好的開端，卻沒想到“出道即巔峰”：這首套成交的房源，成為仁恒城市星光的最高單價（截至2025年8月）。

時間來到2024年，仁恒城市星光在二手房市場愈發(fā)活躍，全年成交26套房源，從建面約99㎡三房到建面約166㎡大四房，都有多套成交記錄。

價格上，整體成交價在3.5萬-4.1萬/㎡，大部分房源成交價超3.8萬/㎡，更有多套房源以超4萬/㎡的價格成交。

即便到了2025年上半年，仁恒城市星光的二手房價也維持在高位。

今年4月，一套建面約143㎡房源，以41206元/㎡單價成交，其他房源成交價基本超3.7萬/㎡。

可以說，在次新房小區(qū)頻頻跌價的南京樓市，仁恒城市星光的二手房價稱得上“堅挺”。

但在今年7月，仁恒城市星光價格持續(xù)下跌。7月7日，一套建面約99㎡房源，成交總價351萬、成交單價35418元/㎡。

沒錯，就是開頭提到的那套房源，詳情頁顯示該套房源成交周期75天，最終砍價59萬。

因信息上傳需要時間，另外一套新成交的房源，尚未出現(xiàn)在公開平臺。但銳評君跟中介核實，信息屬實。

綜合信息得知，該套房源于7月底成交，為建面約166.75㎡大戶型，位于9樓，賣家因離開南京而急賣，成交總價566.8萬/㎡、單價僅33991元/㎡，賣家包稅費。

翻閱南京網(wǎng)上房地產(chǎn)，可以發(fā)現(xiàn)銷售期同戶型、同樓層房源的成交總價約761萬，不考慮利息、稅費等持有成本，該套房源虧本約200萬。

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剖析仁恒城市星光近期房價下跌的原因，除了當(dāng)下冷靜的市場因素，還離不開區(qū)域內(nèi)以及周邊次新房小區(qū)的沖擊。

首先，是區(qū)域內(nèi)“競品”的沖擊。

比如緊鄰仁恒城市星光的萬科朗拾，于去年11月交付。我們知道，今年3月底南京全市范圍內(nèi)取消限售，釋放一大波次新房。

公開平臺顯示，萬科朗拾目前有15套房源在售，掛牌價3.7萬-4.2萬/㎡。今年5月和7月各成交一套房源，分別約3.9萬/㎡和近3.7萬/㎡。

其次，還有周邊區(qū)域的次新房沖擊。

比如，與小行臨近的雨核板塊，近年來陸續(xù)交付金基嘉玥、云上潤府等小區(qū)，可比價的房源較為可觀。

同時，雨核等周邊區(qū)域的在售新房的價格“內(nèi)卷”，也吸引著改善買家的目光。

此外，南京當(dāng)下新房產(chǎn)品加速迭代，得房率與舒適度更高的低密四代宅層出不窮，難免會對次新房小區(qū)的價格形成沖擊。

樓市的普跌時代，仁恒城市星光絕非個例，南京成交價持續(xù)下跌的次新房小區(qū)比比皆是，不乏曾經(jīng)的“搖號神盤”。

總體來看，當(dāng)前樓市仍處于擠泡沫和價格調(diào)整階段，自住買家不必被高掛牌價嚇退，建議多方比價、大膽議價，購入心儀房源。