2025年7月起，"2025年高品質(zhì)住宅示范案例征集暨產(chǎn)品力測評活動"進入實地調(diào)研階段，由克而瑞湖南區(qū)域與湖南省房協(xié)聯(lián)合組建專項調(diào)研小組，赴多個高品質(zhì)項目進行調(diào)研，并形成了調(diào)研札記。

由省房協(xié)指導(dǎo)的本次調(diào)研活動將重點圍繞項目規(guī)劃設(shè)計理念、工程質(zhì)量管控體系、智慧社區(qū)建設(shè)、綠色低碳技術(shù)應(yīng)用及客戶服務(wù)創(chuàng)新等維度開展專業(yè)評估，旨在挖掘行業(yè)標(biāo)桿案例，樹立品質(zhì)住宅典范。

本期項目——長沙岳麓區(qū)·綠城錦海棠

調(diào)研時間：2025年7月29日

調(diào)研團隊：克而瑞+省房協(xié)調(diào)研小組

市府板塊的改善人居榜樣

長沙綠城錦海棠地處觀沙嶺市府板塊核心區(qū)域，是綠城集團在長沙落地的首個"海棠系"作品。項目總建筑面積約10萬㎡，容積率2.65，綠化率達(dá)35%，由多棟高層住宅組成，主力戶型為133-168㎡。作為長沙改善市場的代表性項目，綠城錦海棠憑借“熱點核心板塊+負(fù)公攤設(shè)計+海派美學(xué)設(shè)計”的組合，自2025年首開以來表現(xiàn)搶眼，首開去化率達(dá)91%，成交金額超5億元，成為區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)象級紅盤。

調(diào)研核心亮點解析

兌現(xiàn)力筑基

海派美學(xué)與全齡場景的實景兌現(xiàn)

調(diào)研當(dāng)日，小組重點考察了項目的實景園林和樣板間。綠城錦海棠采取"所見即所得"的策略以增強市場信任，示范區(qū)提前呈現(xiàn)了園林景觀，并搭配下沉式會所（內(nèi)含恒溫泳池、私宴廳等設(shè)施）及架空層泛會所，覆蓋了運動、親子等全齡段生活場景。

項目擁有約55米寬、9.5米高的華貴門庭，甄選全球高定奢石如普拉達(dá)綠、鉑金鉆、皇家藍(lán)等名貴石材，傳承了海派建筑對城市界面的重視，同時運用現(xiàn)代材料工藝實現(xiàn)了傳統(tǒng)符號的當(dāng)代表達(dá)。

約2.5萬㎡的園林，面積堪比3.5個世界杯足球場，園內(nèi)種植了叢生香樟、鐵冬青、羽毛楓等名貴樹種，盡顯華貴；十大主題會所與架空層相結(jié)合，覆蓋運動、休閑、親子、女王等功能空間，演繹出全齡段繽紛多彩的生活場景。

從園林景觀的草木水景、疊石布局，到建筑立面的材質(zhì)細(xì)節(jié)、工藝工法，都能讓到訪者近距離感受與觸摸。這個承載著綠城"海棠系"高端產(chǎn)品基因的項目，從土地競拍階段就備受矚目，首開之際更是以5天來訪1500組的亮眼數(shù)據(jù)，成為全城熱議的焦點。

調(diào)研小組點評：“綠城錦海棠其通過高定奢石門庭、海派園林與復(fù)合型會所，構(gòu)建兼具美學(xué)高度與生活溫度的社區(qū)生態(tài)，為市場提供“可觸摸的品質(zhì)榜樣”。

產(chǎn)品力

革新重構(gòu)改善市場價值

參觀結(jié)束后，調(diào)研小組與項目負(fù)責(zé)人深入探討產(chǎn)品設(shè)計，綠城錦海棠在戶型革新、公區(qū)設(shè)計上有自己的創(chuàng)新與理解：

負(fù)公攤戶型設(shè)計，小面積價格，大平層享受

建筑面積約133-168㎡海派藝術(shù)華宅，新規(guī)之下得房率超100%，通過優(yōu)化陽臺、飄窗等贈送空間，實現(xiàn)“同等建筑面積多一房”；尤其是建筑面積約168㎡高端改善戶型，約109%得房率，堪比200+㎡戶型，約16.9m南向面寬、超78㎡LDK一體寬廳，坐擁大平層既視感，南向雙套房設(shè)計，更是長沙高端改善的升級優(yōu)選。

其戶型優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾方面：

l超高得房率：三種戶型的得房率均超過100%，最高可達(dá)110%，大幅提升了戶型的使用價值和性價比。

l南向大面寬：均采用大面寬設(shè)計，133㎡和138㎡戶型達(dá)到15.6米，168㎡戶型更是達(dá)到16.9米，讓客廳和主居室能獲得充分的采光。

l南北通透設(shè)計：所有戶型均實現(xiàn)南北通透，提升了室內(nèi)自然通風(fēng)效果，使室內(nèi)空氣質(zhì)量和舒適度更高。

l南向雙套房設(shè)計：滿足三代同堂或二胎家庭的居住需求，每個套房都擁有獨立衛(wèi)浴空間，私密性強。

l全明設(shè)計：核心筒布局保證了房間的全明設(shè)計，沒有暗間，居住品質(zhì)高。

觀沙嶺首個功能齊全的高奢會所

歸家大堂正面的玻璃幕墻外是項目的下沉庭院，庭院后方便是片區(qū)內(nèi)唯一的恒溫游泳池會所。

除此之外，會所內(nèi)還有茶室、棋牌室、瑜伽室、健身房、斯諾克室等，在滿足生活需求的同時，也滿足了業(yè)主的社交需求。

與之相輔相成的是豐富的架空層泛會所，項目根據(jù)不同年齡階段，將架空層細(xì)分為女王空間、男士空間、親子玩樂空間等主題場所，讓會所更貼近生活。

歸家動線空間感層層遞進，配備夢幻錦鯉池

歸家大堂按照高奢酒店標(biāo)準(zhǔn)打造，近10米的挑空檐口空間，地面采用國寶級非遺湘繡技法的海棠織錦紋，營造出奢華氛圍。

綠城重金打造的魚形旋轉(zhuǎn)樓梯、藝術(shù)吧臺、造型雕塑、海派穹頂?shù)?，融入海派風(fēng)格，兼具摩登與典雅。

穿過歸家大堂，便到達(dá)下沉流水庭院，這里復(fù)刻了莫奈花園的"夢幻錦鯉池"，如同一個超大的魚缸，業(yè)主的小孩可以在此賞鯉、喂魚。

隨后入戶大堂旁的紅楓主景樹映入眼簾，外沿采用金屬鋁板造型，高度超過4米，同時鋁板造型向樓棟兩側(cè)延伸近30米，氣場十足。

地下車庫車道升級為磨石地面，相較環(huán)氧地坪更耐磨且防開裂；海棠紋星空頂光廳，讓業(yè)主的車行歸家之路更具儀式感。

調(diào)研小組觀察：“綠城錦海棠通過'空間價值重構(gòu)+場景生態(tài)構(gòu)建'的多維創(chuàng)新，成功突破傳統(tǒng)改善產(chǎn)品同質(zhì)化困局。其零公攤設(shè)計重新定義了性價比標(biāo)準(zhǔn)，全齡配套體系填補了區(qū)域功能空白，海派美學(xué)塑造了獨特的城市形象?！?/p>

市場價值

品牌、創(chuàng)新與信任的三重疊加

構(gòu)建市場硬通貨構(gòu)

項目以“價值錨定+溢價突圍”策略，成功破解長沙改善市場同質(zhì)化困局，成為區(qū)域現(xiàn)象級紅盤。

價值錨點：負(fù)公攤革命與空間效率突破、全齡配套與社群生態(tài)閉環(huán)、實景美學(xué)與海派基因具象化；

溢價邏輯：綠城品牌勢能加持；海派風(fēng)格立面、魚形旋轉(zhuǎn)樓梯、星空頂車庫等細(xì)節(jié)，塑造“摩登典雅”美學(xué)標(biāo)簽，形成“同類產(chǎn)品價格更高、同類價格品質(zhì)更優(yōu)”的溢價能力。

在售信息速覽：

高層：133-168㎡新規(guī)奢宅，實得面積比肩傳統(tǒng)老規(guī)160-200㎡戶型。已進入清盤狀態(tài)。