9月真的有不少大事在等著我們，先是昨天文章里面說(shuō)的社保，現(xiàn)在又有租房備案也要來(lái)了。

　　最近國(guó)務(wù)院發(fā)布《住房租賃條例》，自9月15日開始正式實(shí)施，要求全國(guó)房東完成房屋租賃備案。

　　房東不備案，租客也可以去備案。

　　雖然之前一直都有租房備案的說(shuō)法，但是沒有強(qiáng)制一定要備案。

　　這個(gè)備案來(lái)了，網(wǎng)上都在討論，國(guó)家要收房東們的稅了，房東會(huì)不會(huì)把稅費(fèi)轉(zhuǎn)移給租客承擔(dān)，租金是不是要漲了？

　　這次的條例只提到了備案，并沒有說(shuō)馬上要交稅的事，短期來(lái)說(shuō)，這個(gè)稅應(yīng)該不會(huì)那么快落地。

　　但肯定會(huì)有其他方面的影響。

　　首先，那些串串房，二手房房東天要塌了！

　　我細(xì)細(xì)扒了一下條例， 條例明確禁止廚房、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等非居住空間單獨(dú)出租，且單間人數(shù)上限和人均面積由地方政府制定標(biāo)準(zhǔn)。

　　而且違規(guī)的話會(huì)對(duì)個(gè)人處2000元以上1萬(wàn)元以下的罰款， 對(duì)單位處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。并且沒收違法所得，可能房租都要搭進(jìn)去了。

　　這直接清理大量 “群租房”“隔斷房”，我看過最夸張了， 兩室一廳的房子被隔成四房，陽(yáng)臺(tái)都塞下了一張床，甚至把廚房都能改造成一間房。

　　據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2025 年全國(guó)租房人口將突破 3 億，若違規(guī)房源占比 10%，意味著超 3000 萬(wàn)租戶需重新尋找合規(guī)住房，短期內(nèi)也會(huì)給租房市場(chǎng)帶來(lái)一些新量。

　　另外，這些房東如果想要繼續(xù)出租出去，還需要付出一筆合規(guī)成本，去改造一下。

　　第二個(gè)影響，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值下降了。

　　那些前兩年花幾百萬(wàn)買學(xué)區(qū)房的人，可能要哭暈在廁所了，這個(gè)租賃備案一來(lái)，讓“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”要照進(jìn)現(xiàn)實(shí)了。

　　之前也有租房入學(xué)的機(jī)制，但是，很多房東是不愿意配合的，有些可能想著，我這個(gè)房子短期就要賣掉了，如果學(xué)位被占用了，多少會(huì)影響賣價(jià)。有些可能想著要把學(xué)位留著自己用，還有一些就是純粹怕麻煩。

　　要讓房東協(xié)助備案，簡(jiǎn)直難上天，真的愿意辦的多少都要加錢。像深圳福田普通的學(xué)區(qū)，至少也要2~3萬(wàn)，那熱門的學(xué)區(qū)那費(fèi)用就更高了。

　　現(xiàn)在房東不肯備案，租客也可以去備案了。真的要實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

　　而且，我看了一下今年不少地方，租房積分也能讀不錯(cuò)的學(xué)校了。

　　比如說(shuō)，深圳南山曾經(jīng)80多分?jǐn)D破頭，必須買房才能上名校。今年深圳南二外海德小學(xué)，麒麟小學(xué)這些一梯隊(duì)的名校，錄取積分才60+分。南山租房的積分最高能達(dá)到77分。這樣一來(lái)，租房就能輕松上名校了。

　　還有上海黃浦區(qū)也是租房就能讀書，雖然小學(xué)一般，但初中是一梯隊(duì)！

　　所以，這個(gè)備案一來(lái)， 以后只要房東的學(xué)位沒被占有，租客都可以直接使用。 給本來(lái)就雪上加霜的學(xué)區(qū)房，再澆一盆冷水。

　　最后，就是這個(gè)稅的問題。

　　雖然，這次備案沒有說(shuō)馬上要交稅；但恐怕也是為了這個(gè)做打算的。

　　這個(gè)條例里面有一條，地方政府做好備案之后，要將信息跟其他部分共享，其中就包括稅務(wù)部門。

　　這個(gè)備案 不排除就是為租房納稅鋪路。

　　其實(shí)，租房收入要收稅不是什么新鮮事情了，一直都要繳納各種稅費(fèi)。但是以前，很多房東跟租客都是私下簽訂的合同，沒有備案，就沒有入系統(tǒng)，也就沒有交稅了。

　　現(xiàn)在，備案了，也進(jìn)系統(tǒng)了，后面納稅都是水到渠成的事情了。

　　我們來(lái)看看租房需要交什么稅，要交多少？

　　現(xiàn)在月租金10萬(wàn)元以內(nèi)的住房，增值稅、印花稅、教育費(fèi)等稅費(fèi)都是免征的，主要是交兩個(gè)稅，一個(gè)是房產(chǎn)稅，一個(gè)是個(gè)人所得稅。

　　房產(chǎn)稅的法定稅率是4%，現(xiàn)在多地都是減半征收，即2%。

　　個(gè)人所得稅，稅率是10%，但是很多地方都是按照0.5%的稅率核定征收，就是沒有扣除成本。

　　那么假設(shè)月租金是5000元，一年6萬(wàn)元，那么就需要繳1500元的稅。

　　現(xiàn)在個(gè)稅的稅率是相當(dāng)?shù)偷?，但以后可不好說(shuō)了，如果按照正常10%來(lái)征稅的話，房租收入的個(gè)稅是這樣：

月租金≤4000元：(租金-800)x10% 月租金＞4000元：租金x80%x10%

　　這里面可以扣除一個(gè)房屋修繕的成本。

　　那么假設(shè)還是5000元的租金，一年6萬(wàn)元，就需要繳納6000元的稅費(fèi)了。相當(dāng)于一個(gè)月的租金了。

　　還有非住房的稅費(fèi)就更高一些了。給大家看個(gè)表。

　　光個(gè)人所得稅就要交20%了，房產(chǎn)稅要交6%。

　　很多人說(shuō)，這個(gè)成本最后就是租客承擔(dān)，短期來(lái)看，這可不一定?？戳艘幌陆衲晟习肽甑淖夥渴袌?chǎng)，也沒有很好。50城住宅平均租金累計(jì)下跌1.37%。

　　一線城市稍微跌的少一點(diǎn)，但是也是有在跌，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候房東也很難漲房租。

　　當(dāng)然如果說(shuō)之前那些違規(guī)房源，以后真的有很多不能分割出租了，市場(chǎng)出租房源少了，可能也會(huì)帶來(lái)一點(diǎn)點(diǎn)房租的上漲，那這個(gè)稅就是雙方來(lái)承擔(dān)了。

　　這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，搞這個(gè)備案，其實(shí)意圖已經(jīng)很明顯了。

　　前段時(shí)間公布的上半年的財(cái)政情況，很明顯看到收入在下降，支出在上漲。

　　過去，土地財(cái)政撐起來(lái)財(cái)政收入的半邊天，今年上半年，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入1.9萬(wàn)億，而2021年最高是9.8萬(wàn)億。相比巔峰期是斷崖式下降。

　　現(xiàn)在正是來(lái)錢少，花錢多的時(shí)候。

　　加上最近，各大新聞，哪個(gè)不是要花錢，育兒補(bǔ)貼，幼兒園補(bǔ)貼，預(yù)計(jì)一年要砸將近兩千億。

　　今天三部門發(fā)布的消息，銀行消費(fèi)貸給1%貼息紅包，也是政府出錢（中央承擔(dān)90%，地方承擔(dān)10%）。

　　所以上面還不得想辦法搞錢，那這些錢從哪里來(lái)，在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，也只能“用之于民，取之于民”。

　　樓市從增量市場(chǎng)變成存量市場(chǎng)后，收稅也開始從買賣環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)了。

　　租金征稅只是第一步，后面應(yīng)該陸續(xù)還會(huì)有別的。