深圳福田CBD，霓虹依舊璀璨。

但就在這個8月，一則法拍公告悄然貼上了法拍平臺：皇庭廣場，這座曾代表城市商業(yè)榮光的地標建筑，正以約30.53億的起拍價“含淚大甩賣”。

這已是皇庭廣場第三次被擺上貨架。相比三年前，這次的法拍標價竟直接跳水至30.53億，較三年前折價超過25億。

其背后的企業(yè)皇庭國際，這家與深圳經(jīng)濟特區(qū)幾乎同齡的老牌房企，此刻正站在聚光燈下，債務纏身。

然而就在大家以為法拍已成定局，皇庭國際于8月12日發(fā)布公告，上演勇闖法場“刀下留人”戲碼！

深圳地標商業(yè)，約30億元起拍

三次被擺上貨架

根據(jù)法拍平臺顯示，此次標的物為深圳市福田區(qū)中心區(qū)晶島國商購物中心及相關附屬設施、設備，“晶島國商購物中心”，即是為人熟識的皇庭廣場。

標的物評估價約為43.61億元，起拍價約為30.53億元，相當于評估價的7折，保證金約6.1億元，將于9月9日上午10時開拍。

宗地面積為42348.37㎡，房地產(chǎn)用途為“商業(yè)”，土地使用年限為40年，從2002年10月8日至2042年10月7日。

根據(jù)競買公告，截至移送拍賣時止，皇庭廣場暫欠管理費16318703.78元、水電費7400648.29元，由買受人承擔。上述費用金額根據(jù)涉案房產(chǎn)物業(yè)管理處提供材料披露，若有相關糾紛另循法律途徑解決。

也就是說，除了拍賣款，還需要支付兩千多萬的費用。

好在司法拍賣、過戶過程中產(chǎn)生的稅、費，由相應主體依法各自承擔。（以評估價計算）

公開資料顯示，皇庭廣場位于深圳福田CBD中心位置，富華三路與中心五路交匯處，附近是深圳會展中心，是1號線、4號線會展中心站“雙地鐵”上蓋物業(yè)。

皇庭廣場。樂居攝202508

整個項目占地約42，300平方米，建筑面積約104，000平方米，共設六層，地上兩層，地下四層，餐飲休閑娛樂消費于一體，欲打造為高端及中端國際品牌的旗艦店。

是由深圳市皇庭地產(chǎn)集團有限公司和深圳市皇庭國際企業(yè)股份有限公司共同投資，深圳融發(fā)投資有限公司開發(fā)，聘請國際知名團隊設計打造，曾有“深圳CBD的鉆石之心”的美譽。

等待取餐的電雞。樂居攝202508

自2013年開業(yè)至今，已走過12個年頭。

曾經(jīng)在口罩期艱難撐過三年，搖搖欲墜之時疫情放開，2023年港人北上消費潮興起，福田中心位置的皇庭廣場，以及附近的領展中心城，在過去兩年曾有過“大排長龍”的盛況，人流很旺。

如今走到司法拍賣這一步，不甚唏噓！

但這并非皇庭廣場首次被擺上貨架，背后折射的是企業(yè)的債務危機。

皇庭廣場母公司正式回應：可能撤拍！

2022年3月，它的主人皇庭國際第一次吆喝叫賣，通過深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓其持有的深圳融發(fā)投資有限公司100%股權。

標價74.93億，結果無人問津；短短五天后，價格驟降至56.2億，降幅達25%。依舊沒有收獲有效購買意愿。

2025年8月，司法拍賣的錘子揚起，標價竟直接跳水至30.53億，較三年前折價超過25億。

這價格曲線，堪稱一場“高臺跳水”的慢動作回放。

近年來，皇庭廣場背后的運營主體皇庭系企業(yè)深陷資金鏈困境。

2021年5月，皇庭國際因涉及27.5億元的借款合同糾紛，中信信托向法院提起訴訟，申請查封皇庭廣場的不動產(chǎn)，查封期限為36個月。

這一筆借款，也是此次司法拍賣的導火索。

簡單來說，2016年皇庭國際系借了中信信托30億元，到期前歸還了本金2.5億元；2023年4月，把逾期未償還的27.5億元債權轉(zhuǎn)讓賣給了豐翰益港的關聯(lián)方，光曜夏嵐（深圳）投資有限公司。

如今，這家公司申請法院強制執(zhí)行法拍，清償債務！據(jù)媒體曝光，皇庭國際多次嘗試轉(zhuǎn)讓核心資產(chǎn)償債、推進債務重組，但始終未能成功自救。

皇庭國際創(chuàng)建于1983年，由經(jīng)營零售商業(yè)起步，是深圳本土企業(yè)。

從2025年半年度業(yè)績看到，皇庭國際預計今年上半年，凈利潤虧損1.4億元至2億元；據(jù)皇庭國際歷史財報顯示，自2020年至2024年已連續(xù)5年虧損，總虧損額超44億元。

不僅虧損，還債臺高筑。

截至2025年3月31日，皇庭國際總資產(chǎn)為80.08億元，公司總負債為77.77億元。

企查查等工商平臺顯示，企業(yè)法人被列為失信被執(zhí)行人，被執(zhí)行人、被限制高消費等。

皇庭國際試圖用最核心的資產(chǎn)皇庭廣場，來換取喘息空間。然而市場反應冰冷，幾番降價，前幾次仍未能等來“白衣騎士”。

就在今天（8月12日），皇庭廣場母公司深圳市皇庭國際企業(yè)股份有限公司掛出公告稱，有可能撤拍！

其在“深圳皇庭廣場將被司法拍賣的提示性公告”中提出：

當前，公司正在與債權人溝通協(xié)商包括債務化解在內(nèi)的整體和解方案，雙方均在積極爭取和解方案盡早落地，從而妥善解決公司債權債務糾紛。后續(xù)雙方若能達成和解，可能存在法院撤銷本次司法拍賣的情況；

同時如果該和解方案落地，將對公司未來財務狀況和經(jīng)營將產(chǎn)生積極影響。

此外，公告還提到，截至2024年12月31日，深圳皇庭廣場的賬面價值為574,980.50萬元，占公司總資產(chǎn)71.57%；2024年深圳皇庭廣場項目收入36,860.28萬元，占公司全年營業(yè)收入的56.03%。

如本次拍賣成交，皇庭國際將失去標的資產(chǎn)的所有權，構成重大資產(chǎn)重組；同時深圳皇庭廣場作為公司主要資產(chǎn)，拍賣成交后對公司的資產(chǎn)、負債及日常經(jīng)營活動將產(chǎn)生重大影響，公司未來存在可能觸發(fā)《深圳證券交易所3股票上市規(guī)則》9.3.1的財務類強制退市的風險警示情形。敬請廣大投資者注意投資風險。

由此可見，深圳皇庭廣場對皇庭國際意義重大。

皇庭廣場實際運營情況如何？

據(jù)皇庭國際此前對媒體的公開回應，30億元的貸款是當初用來建設皇庭廣場的費用。

實際上，皇庭廣場的運營情況如何呢？

對于皇庭廣場，深圳人最深印象是規(guī)劃亂、招商品牌不夠高端等，好比不管在哪一層，餐飲、服飾及快消品牌，總是穿插在一起。

品牌運營能力敵不過萬象系、壹方系等大IP，不過周邊上班白領，日常就近商務聚餐，還是會選擇來這里消費。

皇庭廣場一層。樂居攝202508

尤其是2023年以來，港人北上消費潮興起，因為距離關口近，吸引了不少香港游客到訪。

但在社交平臺上，遭到來自香港IP的唾棄，對于冷氣需求十分高的港人來說，問題一面倒的就是“臟、亂、熱”等。

甚至有網(wǎng)友在吃飯的時候，看到有“雙馬尾”，就是俗稱的廣東特產(chǎn)——曱甴。

目前，皇庭廣場仍舊正常營業(yè)中。

樂居君于工作日晚市現(xiàn)場所見，人流依然很旺，不少香港人過來消費購物，手里拎著大袋小袋，糕點、奶茶是受歡迎的單品；各大品牌門店照常開門迎客，有些食肆用餐需要排隊叫號。

商場內(nèi)部，燈火通明，至于被吐槽最多的“空調(diào)不冷”問題，確實如此，樂居君呆了1個小時，渾身都是油煙味……

皇庭廣場。樂居攝202508

對于日常消費來說，來這里逛街的市民、聚餐的白領、遛娃的家庭、北上“掃貨”的港人，構成了皇庭廣場日常圖景，如果不講，沒有人會覺得這里即將被拍賣！

皇庭廣場負二。樂居攝202508

社交媒體上，“皇庭廣場30億起拍”成為本地熱點話題，討論中夾雜著對深圳商業(yè)變遷的感慨和對未來接盤者的猜測。

不可否認，皇庭廣場的核心價值仍在。

福田CBD的地段不可復制，地鐵無縫連接帶來穩(wěn)定客流，成熟的商業(yè)氛圍和建筑體量是其顯著優(yōu)勢。

但是在深圳，最不缺乏的就是商場。光是福田，有深業(yè)上城、卓越世紀中心、cocopark、平安金融PA Mall等本土大型商業(yè)體。

一些商場部分區(qū)域空置率有所上升，一些位置相對不佳的鋪位遲遲未能租出，或者品牌更換頻繁，這些都是常態(tài)……

圖源：PAMall官微

像平安金融聯(lián)手華潤萬象系，大型品牌煥新升級的案例近年也較為少見。

有業(yè)內(nèi)人士分析，在資產(chǎn)權屬存在巨大變數(shù)的背景下，無論是業(yè)主方還是潛在租戶，在投入上都趨于謹慎，這可能導致商場活力在微觀層面受到一定抑制。

30.53億起拍的皇庭廣場，不管最終拍沒拍成，花落誰家？這無疑牽動著深圳商業(yè)地產(chǎn)的神經(jīng)。