深圳福田CBD，霓虹依舊璀璨。

但就在這個(gè)8月，一則法拍公告悄然貼上了法拍平臺(tái)：皇庭廣場(chǎng)，這座曾代表城市商業(yè)榮光的地標(biāo)建筑，正以約30.53億的起拍價(jià)“含淚大甩賣”。

這已是皇庭廣場(chǎng)第三次被擺上貨架。相比三年前，這次的法拍標(biāo)價(jià)竟直接跳水至30.53億，較三年前折價(jià)超過25億。

其背后的企業(yè)皇庭國(guó)際，這家與深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)幾乎同齡的老牌房企，此刻正站在聚光燈下，債務(wù)纏身。

然而就在大家以為法拍已成定局，皇庭國(guó)際于8月12日發(fā)布公告，上演勇闖法場(chǎng)“刀下留人”戲碼！

深圳地標(biāo)商業(yè)，約30億元起拍

三次被擺上貨架

根據(jù)法拍平臺(tái)顯示，此次標(biāo)的物為深圳市福田區(qū)中心區(qū)晶島國(guó)商購物中心及相關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)備，“晶島國(guó)商購物中心”，即是為人熟識(shí)的皇庭廣場(chǎng)。

標(biāo)的物評(píng)估價(jià)約為43.61億元，起拍價(jià)約為30.53億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的7折，保證金約6.1億元，將于9月9日上午10時(shí)開拍。

宗地面積為42348.37㎡，房地產(chǎn)用途為“商業(yè)”，土地使用年限為40年，從2002年10月8日至2042年10月7日。

根據(jù)競(jìng)買公告，截至移送拍賣時(shí)止，皇庭廣場(chǎng)暫欠管理費(fèi)16318703.78元、水電費(fèi)7400648.29元，由買受人承擔(dān)。上述費(fèi)用金額根據(jù)涉案房產(chǎn)物業(yè)管理處提供材料披露，若有相關(guān)糾紛另循法律途徑解決。

也就是說，除了拍賣款，還需要支付兩千多萬的費(fèi)用。

好在司法拍賣、過戶過程中產(chǎn)生的稅、費(fèi)，由相應(yīng)主體依法各自承擔(dān)。（以評(píng)估價(jià)計(jì)算）

公開資料顯示，皇庭廣場(chǎng)位于深圳福田CBD中心位置，富華三路與中心五路交匯處，附近是深圳會(huì)展中心，是1號(hào)線、4號(hào)線會(huì)展中心站“雙地鐵”上蓋物業(yè)。

皇庭廣場(chǎng)。樂居攝202508

整個(gè)項(xiàng)目占地約42，300平方米，建筑面積約104，000平方米，共設(shè)六層，地上兩層，地下四層，餐飲休閑娛樂消費(fèi)于一體，欲打造為高端及中端國(guó)際品牌的旗艦店。

是由深圳市皇庭地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和深圳市皇庭國(guó)際企業(yè)股份有限公司共同投資，深圳融發(fā)投資有限公司開發(fā)，聘請(qǐng)國(guó)際知名團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)打造，曾有“深圳CBD的鉆石之心”的美譽(yù)。

等待取餐的電雞。樂居攝202508

自2013年開業(yè)至今，已走過12個(gè)年頭。

曾經(jīng)在口罩期艱難撐過三年，搖搖欲墜之時(shí)疫情放開，2023年港人北上消費(fèi)潮興起，福田中心位置的皇庭廣場(chǎng)，以及附近的領(lǐng)展中心城，在過去兩年曾有過“大排長(zhǎng)龍”的盛況，人流很旺。

如今走到司法拍賣這一步，不甚唏噓！

但這并非皇庭廣場(chǎng)首次被擺上貨架，背后折射的是企業(yè)的債務(wù)危機(jī)。

皇庭廣場(chǎng)母公司正式回應(yīng)：可能撤拍！

2022年3月，它的主人皇庭國(guó)際第一次吆喝叫賣，通過深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓其持有的深圳融發(fā)投資有限公司100%股權(quán)。

標(biāo)價(jià)74.93億，結(jié)果無人問津；短短五天后，價(jià)格驟降至56.2億，降幅達(dá)25%。依舊沒有收獲有效購買意愿。

2025年8月，司法拍賣的錘子揚(yáng)起，標(biāo)價(jià)竟直接跳水至30.53億，較三年前折價(jià)超過25億。

這價(jià)格曲線，堪稱一場(chǎng)“高臺(tái)跳水”的慢動(dòng)作回放。

近年來，皇庭廣場(chǎng)背后的運(yùn)營(yíng)主體皇庭系企業(yè)深陷資金鏈困境。

2021年5月，皇庭國(guó)際因涉及27.5億元的借款合同糾紛，中信信托向法院提起訴訟，申請(qǐng)查封皇庭廣場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)，查封期限為36個(gè)月。

這一筆借款，也是此次司法拍賣的導(dǎo)火索。

簡(jiǎn)單來說，2016年皇庭國(guó)際系借了中信信托30億元，到期前歸還了本金2.5億元；2023年4月，把逾期未償還的27.5億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓賣給了豐翰益港的關(guān)聯(lián)方，光曜夏嵐（深圳）投資有限公司。

如今，這家公司申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行法拍，清償債務(wù)！據(jù)媒體曝光，皇庭國(guó)際多次嘗試轉(zhuǎn)讓核心資產(chǎn)償債、推進(jìn)債務(wù)重組，但始終未能成功自救。

皇庭國(guó)際創(chuàng)建于1983年，由經(jīng)營(yíng)零售商業(yè)起步，是深圳本土企業(yè)。

從2025年半年度業(yè)績(jī)看到，皇庭國(guó)際預(yù)計(jì)今年上半年，凈利潤(rùn)虧損1.4億元至2億元；據(jù)皇庭國(guó)際歷史財(cái)報(bào)顯示，自2020年至2024年已連續(xù)5年虧損，總虧損額超44億元。

不僅虧損，還債臺(tái)高筑。

截至2025年3月31日，皇庭國(guó)際總資產(chǎn)為80.08億元，公司總負(fù)債為77.77億元。

企查查等工商平臺(tái)顯示，企業(yè)法人被列為失信被執(zhí)行人，被執(zhí)行人、被限制高消費(fèi)等。

皇庭國(guó)際試圖用最核心的資產(chǎn)皇庭廣場(chǎng)，來換取喘息空間。然而市場(chǎng)反應(yīng)冰冷，幾番降價(jià)，前幾次仍未能等來“白衣騎士”。

就在今天（8月12日），皇庭廣場(chǎng)母公司深圳市皇庭國(guó)際企業(yè)股份有限公司掛出公告稱，有可能撤拍！

其在“深圳皇庭廣場(chǎng)將被司法拍賣的提示性公告”中提出：

當(dāng)前，公司正在與債權(quán)人溝通協(xié)商包括債務(wù)化解在內(nèi)的整體和解方案，雙方均在積極爭(zhēng)取和解方案盡早落地，從而妥善解決公司債權(quán)債務(wù)糾紛。后續(xù)雙方若能達(dá)成和解，可能存在法院撤銷本次司法拍賣的情況；

同時(shí)如果該和解方案落地，將對(duì)公司未來財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生積極影響。

此外，公告還提到，截至2024年12月31日，深圳皇庭廣場(chǎng)的賬面價(jià)值為574,980.50萬元，占公司總資產(chǎn)71.57%；2024年深圳皇庭廣場(chǎng)項(xiàng)目收入36,860.28萬元，占公司全年?duì)I業(yè)收入的56.03%。

如本次拍賣成交，皇庭國(guó)際將失去標(biāo)的資產(chǎn)的所有權(quán)，構(gòu)成重大資產(chǎn)重組；同時(shí)深圳皇庭廣場(chǎng)作為公司主要資產(chǎn)，拍賣成交后對(duì)公司的資產(chǎn)、負(fù)債及日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將產(chǎn)生重大影響，公司未來存在可能觸發(fā)《深圳證券交易所3股票上市規(guī)則》9.3.1的財(cái)務(wù)類強(qiáng)制退市的風(fēng)險(xiǎn)警示情形。敬請(qǐng)廣大投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

由此可見，深圳皇庭廣場(chǎng)對(duì)皇庭國(guó)際意義重大。

皇庭廣場(chǎng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況如何？

據(jù)皇庭國(guó)際此前對(duì)媒體的公開回應(yīng)，30億元的貸款是當(dāng)初用來建設(shè)皇庭廣場(chǎng)的費(fèi)用。

實(shí)際上，皇庭廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)情況如何呢？

對(duì)于皇庭廣場(chǎng)，深圳人最深印象是規(guī)劃亂、招商品牌不夠高端等，好比不管在哪一層，餐飲、服飾及快消品牌，總是穿插在一起。

品牌運(yùn)營(yíng)能力敵不過萬象系、壹方系等大IP，不過周邊上班白領(lǐng)，日常就近商務(wù)聚餐，還是會(huì)選擇來這里消費(fèi)。

皇庭廣場(chǎng)一層。樂居攝202508

尤其是2023年以來，港人北上消費(fèi)潮興起，因?yàn)榫嚯x關(guān)口近，吸引了不少香港游客到訪。

但在社交平臺(tái)上，遭到來自香港IP的唾棄，對(duì)于冷氣需求十分高的港人來說，問題一面倒的就是“臟、亂、熱”等。

甚至有網(wǎng)友在吃飯的時(shí)候，看到有“雙馬尾”，就是俗稱的廣東特產(chǎn)——曱甴。

目前，皇庭廣場(chǎng)仍舊正常營(yíng)業(yè)中。

樂居君于工作日晚市現(xiàn)場(chǎng)所見，人流依然很旺，不少香港人過來消費(fèi)購物，手里拎著大袋小袋，糕點(diǎn)、奶茶是受歡迎的單品；各大品牌門店照常開門迎客，有些食肆用餐需要排隊(duì)叫號(hào)。

商場(chǎng)內(nèi)部，燈火通明，至于被吐槽最多的“空調(diào)不冷”問題，確實(shí)如此，樂居君呆了1個(gè)小時(shí)，渾身都是油煙味……

皇庭廣場(chǎng)。樂居攝202508

對(duì)于日常消費(fèi)來說，來這里逛街的市民、聚餐的白領(lǐng)、遛娃的家庭、北上“掃貨”的港人，構(gòu)成了皇庭廣場(chǎng)日常圖景，如果不講，沒有人會(huì)覺得這里即將被拍賣！

皇庭廣場(chǎng)負(fù)二。樂居攝202508

社交媒體上，“皇庭廣場(chǎng)30億起拍”成為本地?zé)狳c(diǎn)話題，討論中夾雜著對(duì)深圳商業(yè)變遷的感慨和對(duì)未來接盤者的猜測(cè)。

不可否認(rèn)，皇庭廣場(chǎng)的核心價(jià)值仍在。

福田CBD的地段不可復(fù)制，地鐵無縫連接帶來穩(wěn)定客流，成熟的商業(yè)氛圍和建筑體量是其顯著優(yōu)勢(shì)。

但是在深圳，最不缺乏的就是商場(chǎng)。光是福田，有深業(yè)上城、卓越世紀(jì)中心、cocopark、平安金融PA Mall等本土大型商業(yè)體。

一些商場(chǎng)部分區(qū)域空置率有所上升，一些位置相對(duì)不佳的鋪位遲遲未能租出，或者品牌更換頻繁，這些都是常態(tài)……

圖源：PAMall官微

像平安金融聯(lián)手華潤(rùn)萬象系，大型品牌煥新升級(jí)的案例近年也較為少見。

有業(yè)內(nèi)人士分析，在資產(chǎn)權(quán)屬存在巨大變數(shù)的背景下，無論是業(yè)主方還是潛在租戶，在投入上都趨于謹(jǐn)慎，這可能導(dǎo)致商場(chǎng)活力在微觀層面受到一定抑制。

30.53億起拍的皇庭廣場(chǎng)，不管最終拍沒拍成，花落誰家？這無疑牽動(dòng)著深圳商業(yè)地產(chǎn)的神經(jīng)。