北京樓市新政讓沉寂了好幾個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新熱鬧了一把。

原本沒想著這么不疼不癢的一次新政能鼓搗出多大動(dòng)靜兒，但架不住線上線下打聽這事兒的小伙伴實(shí)在太多…

那咱們就奔著聊透，把這事兒好好說一說！

2025年8月8日，北京住建委、北京公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》。

這條《通知》核心內(nèi)容主要是兩點(diǎn)：

一個(gè)是針對(duì)手握北京購房資格的家庭，五環(huán)外購房套數(shù)放開；

另一個(gè)是優(yōu)化了多項(xiàng)公積金政策，加大了相關(guān)政策支持力度。

接下來咱們花開兩朵，各表一枝。

這項(xiàng)新政一出，意味著符合北京市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。

簡單理解，您是京戶或者在京連續(xù)繳納2年及以上社保或個(gè)稅的非京戶家庭，買五環(huán)外商品房，只要您預(yù)算給力，能批下貸款，想來多少來多少。

只不過貸款能不能批下來，那就看您有多大屁股穿多大褲衩了。

至于五環(huán)內(nèi)，購房套數(shù)限制不變，依然是京戶家庭限購2套，連續(xù)繳納3年社保或個(gè)稅的非京戶家庭限購1套。

這兩天看到不少朋友朋友圈、微信群里喊：“北京松綁限購了”、“北京松綁限購了”…

說的十分有待商榷，畢竟這次調(diào)整針對(duì)的是您有北京購房資格的情況下，五環(huán)外購房套數(shù)不限；

如果您沒有北京購房資格，那甭瞎起哄，連繳社保年限或納稅年限要求，是紋絲沒動(dòng)。

另一方面，本次北京樓市新政還優(yōu)化了多項(xiàng)公積金政策。

首先，優(yōu)化了首貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

按照新的政策規(guī)定，在京沒有住房，且全國范圍內(nèi)沒有公積金貸款或使用過1次公積金貸款并已結(jié)清，都可以按照首套貸款。

這意味著相應(yīng)購房者可以享受20%的公積金購房首付比例、貸款利率直接干到2.6%，較商貸少了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

貸款200萬，30年等額本息，利息能省182000。

其次，提高了二套公積金貸款額度。

將第二套住房公積金貸款最高額度由之前的60萬大幅提升到了100萬。

除此之外，也不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)和五環(huán)外的公積金首付比例。

此前，二套公積金貸款首付比例執(zhí)行的是五環(huán)內(nèi)≥35%、五環(huán)外≥30%，現(xiàn)在統(tǒng)一按30%首付比例執(zhí)行。

三是提高公積金繳存年份對(duì)應(yīng)的可貸款額度。

以前是每繳存一年公積金可貸10萬，現(xiàn)在要提高至15萬。

以前您要買房，想申請(qǐng)100萬公積金貸款，那得繳存10年，現(xiàn)在7年就行。

結(jié)合今年上半年公布的《北京市深化改革提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》——

目前繳存人不僅可以申請(qǐng)公積金貸款，還能提取公積金支付購房首付款。

平心而論，現(xiàn)在北京的公積金政策已經(jīng)非常寬松了。

筆者這幾天看到，針對(duì)北京這次的樓市松綁政策，大家的看法真心是千差萬別——

但大致可以劃分為三派：

第一派是認(rèn)為這次松綁沒啥大用，可忽略不計(jì)；

第二派是堅(jiān)定看多首都甚至一線城市資產(chǎn)，寄予厚望的；

第三派肯定新政的積極作用，但仍在期待更大力度松綁。

北京這次松綁的影響究竟有多大？

要明白這個(gè)事兒，就得從澄清一個(gè)誤區(qū)開始：

北京的五環(huán)外，除了一輩子不出四九城的老頭老太太之外，真沒什么人拿五環(huán)外當(dāng)郊區(qū)。

甚至從房地產(chǎn)的視角來看，那是妥妥的供應(yīng)主力！

五環(huán)外的新房成交量穩(wěn)占全市成交規(guī)模的80%朝上，五環(huán)外的二手房成交規(guī)模也超過了50%。

具體情況參考下面這張表格就能一目了然。

打個(gè)不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)苄蜗蟮谋确?，如果你家握著北京購房資格，而且打定主意要買新房——

8月8日出臺(tái)的新政對(duì)你來說，那就如同徹底放開限購，即使是瞄準(zhǔn)了想買二手房，四舍五入相當(dāng)于一半房源對(duì)你敞開了大門。

另一方面，針對(duì)公積金方面的定向優(yōu)化，無一例外是在為政策拉動(dòng)的核心需求端定向輸送彈藥，為的就是讓核心購房群體更加便利地拿到更加低息的、有外掛輔助的信貸支持。

事實(shí)上，鑒于北京的獨(dú)特城市價(jià)值、一騎絕塵的虹吸力以及海量的潛在剛需，以上新政勢(shì)必會(huì)帶來一波去化層面的正向拉動(dòng)。

至于具體行情的持續(xù)性，短期得看后續(xù)政策能否跟得上，長期來看就業(yè)層面的改善情況。

已經(jīng)有太多的現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)告訴我們，剛需市場(chǎng)的表現(xiàn)根本上說就是取決于以上兩點(diǎn)。

站在北京的視角來看，通過新政定向拉動(dòng)新房市場(chǎng)的去化流速，才是當(dāng)前政策的核心出發(fā)點(diǎn)所在。

而這，與全國其它城市此前出臺(tái)過的新政，在政策上是完全一致的！

重慶明確了2025年12月31日前，在中心城區(qū)新購商品住房且一年內(nèi)出售原有住房的，給予新購住房總房款1%的補(bǔ)貼； 杭州發(fā)通知，在主城四區(qū)購房，可享受家庭唯一住房、第二套住房契稅優(yōu)惠； 在蘇州，購買“兩智一全”等新建改善型住宅，貸款額度上浮20%； 無錫取消商品房限售政策，暫停新建商品住房銷售價(jià)格備案，對(duì)“賣舊買新”家庭給予契稅補(bǔ)貼，單套補(bǔ)貼總額最高5萬； 青島對(duì)多子女家庭購房發(fā)放補(bǔ)貼，二孩5萬、三孩10萬，鼓勵(lì)國有企業(yè)收購二手住房推進(jìn)“以舊換新”； 珠海鼓勵(lì)住房“以舊換新”，按新購住房網(wǎng)簽價(jià)格的1%給予購房專項(xiàng)補(bǔ)貼，單套最高3萬元，同時(shí)推行“帶押過戶”業(yè)務(wù)跨行辦理…

你琢磨，以上這些城市近幾個(gè)月出臺(tái)的樓市新政，是不是都是圍繞著“怎么加快新房去化流速”來的？

這么多城市齊刷刷地選擇了內(nèi)核相似的做法，其目的也是齊刷刷得一致——

保主體！保土拍！促化債！

首先，通過加速新房去化流速，實(shí)現(xiàn)保市場(chǎng)主體。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示——

7月，北京新房住宅網(wǎng)簽2881套，環(huán)比下降27.6%，同比下降29.6%；

二手房網(wǎng)簽量只有12784套，環(huán)比下降15.6%，同比下降17.9%。

與此同時(shí)，五環(huán)外的多個(gè)新房項(xiàng)目開盤去化流速相對(duì)緩慢。

聽說過7月、8月是傳統(tǒng)淡季，但怎么也沒想到能這么淡。

而這，恰恰是北京選在此時(shí)發(fā)布樓市松綁新政的最直接誘因。

縱觀其它城市出臺(tái)刺激政策之前，大多伴隨著類似的市場(chǎng)表現(xiàn)；

與之相對(duì)應(yīng)的，是市場(chǎng)主體，也就是房企們?cè)谶@種大形勢(shì)之下的表現(xiàn)。

截至2024年底，全國范圍內(nèi)千億房企的數(shù)量已經(jīng)降至11家，而在2021年，這個(gè)數(shù)字是41家；

2024年全年，全國百強(qiáng)房企銷售總額43547.3億，同比下降30.6%，而在2021年，百強(qiáng)房企銷售總額則超過9萬億。

至于具體原因，不用說那么些花里胡哨的，就是新房去化流速慢了，但房企面臨的債務(wù)剛性可是一點(diǎn)沒變。

2025年，全國房企的到期債務(wù)規(guī)模為5257億，高于2024年的4828億；

值得注意的是，2025年三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1574億。

俗話說“解鈴還須系鈴人”，債務(wù)重組也好，展期也罷，充其量就是個(gè)藥引子，最根本的法子還得是加快新房去化流速，這相當(dāng)于增強(qiáng)自身免疫力。

加快新房去化流速相當(dāng)于給房企恢復(fù)自身造血功能，如果這個(gè)前提沒有，那其它的“藥引子”也是白搭。

如果市場(chǎng)主體這一塊的問題遲遲沒能得到解決，那么它所形成的連鎖反應(yīng)必然會(huì)進(jìn)一步影響到金融面和就業(yè)面。

肯定要避免類似情況發(fā)生，沒什么討價(jià)還價(jià)的余地。

其次，扭轉(zhuǎn)一級(jí)市場(chǎng)預(yù)期，維系土地財(cái)政基本盤。

對(duì)于一座城市而言，這一點(diǎn)顯得無比現(xiàn)實(shí)。

許多一二線城市的土地財(cái)政依賴度保持在80-140%之間，賣地收入的重要性不言而喻。

就包括現(xiàn)在這一刻，大家看得也格外清楚，某些地方出了某些故事，你要是能懷著“刨根問底攔不住”的精神往祖墳上刨——

大概率會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些光怪陸離的故事與賣地收入承壓脫不開關(guān)系。

盡管站在全局的角度上說，確實(shí)有必要推動(dòng)財(cái)政基本盤積極轉(zhuǎn)型，但對(duì)于地方來說，維護(hù)好現(xiàn)階段的土地財(cái)政依然有舉足輕重的現(xiàn)實(shí)意義。

尤其是在國家隊(duì)明確了土拍要“縮量提質(zhì)”的前提下，各大房企拿地時(shí)，對(duì)于中短線預(yù)期（譬如1-3年內(nèi)）更加看重。

去庫存當(dāng)然是改善預(yù)期最重要的中樞性動(dòng)作，既能夠降低新房市場(chǎng)的互卷，也有助于穩(wěn)住存量房市場(chǎng)的價(jià)格體系。

以上無論哪一環(huán)，歸根結(jié)底都是由新房市場(chǎng)的去化流速?zèng)Q定的。

第三，通過保主體、保財(cái)政，全面推動(dòng)化債有序進(jìn)行。

所謂化債，本質(zhì)上就是用低息長期債務(wù)置換高息短期債務(wù)，以減少還款壓力、恢復(fù)流動(dòng)性。

截至2024年末，國債余額34.5萬億、地方債47.5萬億。

咱們常說企業(yè)端和居民端繼續(xù)加杠桿加不動(dòng)時(shí)，就該財(cái)政發(fā)力，但有這么大個(gè)包袱存在——

不僅讓許多地方手頭吃緊，而且在許多本該需要財(cái)政發(fā)力的地方使不上勁。

這樣一來，企業(yè)端和居民端的亟待解決的問題該怎么辦呢？

所以說，債務(wù)成了上下游淤堵的主要誘因，化債就是疏通經(jīng)絡(luò)。

而化債的路子，大體逃不開兩個(gè)：

一是借新還舊，這個(gè)事兒我們此前的財(cái)政發(fā)力一直在干，本質(zhì)上就是用低息長期債務(wù)去置換高息快到期的債務(wù)，緩解燃眉之急；

二是讓市場(chǎng)主體與居民個(gè)人具有可持續(xù)的循環(huán)造血能力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁、定向幫扶就業(yè)都算這個(gè)范疇里的具體行動(dòng)。

尤其對(duì)于地方債而言，化債并不等同于全部結(jié)清債務(wù)，能夠打通其中的循環(huán)才是重中之重。

像北京或者其它城市出臺(tái)的樓市刺激政策，實(shí)際上就是通過對(duì)二級(jí)市場(chǎng)需求端的有效疏通，去為上下游的土拍和存量房市場(chǎng)提供源頭活水。

總結(jié)一下，土拍見好緩解地方債務(wù)、新房見好緩解房企債務(wù)、存量房見好緩解居民債務(wù)。

平心而論，北京此番出臺(tái)的樓市新政整體力度一般，一般到你需要熟悉北京新房、二手房的需求結(jié)構(gòu)才能看出其中的端倪。

因此，它所釋放的信號(hào)意義絕不在于北京一城，其更大的價(jià)值很可能是在全國范圍內(nèi)有望開啟新一輪救市潮。

畢竟，北京這座城市實(shí)在太過特殊，其示范意義是其它城市完全比不了的。

接下來，其它一二線城市，大概率還會(huì)跟上節(jié)奏，琢磨著加大政策劑量。

政策端：完全可以考慮進(jìn)一步松綁。

北京開了五環(huán)外不限套數(shù)的口子，那其他核心城市呢？

要不要本著“哪兒庫存壓頂，哪兒松綁泄洪”的原則來一波政策上的跟進(jìn)呢？

這個(gè)事兒具體在人家地方，但確實(shí)很有商榷的價(jià)值。

資金端：可為大家進(jìn)一步降低購房成本。

有一說一，北京的公積金政策出手已經(jīng)相當(dāng)闊氣，但這似乎只是進(jìn)一步降低購房成本的一環(huán)。

接下來，全國更多的一二線城市甚至三四線城市——

是不是可以考慮存量貸進(jìn)一步下探？ 是不是可以考慮契稅補(bǔ)貼和調(diào)整增值稅免征期？ 是不是可以考慮針對(duì)中介費(fèi)部分進(jìn)行定向補(bǔ)貼？

以上發(fā)力點(diǎn)，配合各地已經(jīng)出臺(tái)的“以舊換新”、“帶押過戶”以及土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)力下場(chǎng)收房，毫無疑問已經(jīng)成為下一階段打通置換鏈條的發(fā)力重點(diǎn)。

說一千道一萬，疏通“房地產(chǎn)-財(cái)政-金融”的上下游循環(huán)才是王道。

只有新房去化流速提升，房企債務(wù)壓力緩解，才能有錢或有意愿去拿地。

土拍市場(chǎng)回暖，地方財(cái)政壓力減輕，化債空間有更大回旋余地，才能有更多彈藥投入針對(duì)企業(yè)和民生的改善。

存量房流動(dòng)性恢復(fù)，改善需求才能進(jìn)一步釋放，既降低居民端杠桿，又能改善其消費(fèi)潛力，最終形成“消費(fèi)-就業(yè)”的雙向循環(huán)。

從這個(gè)緯度看，北京這一把力度適中的救市動(dòng)作，很像是一次全國范圍內(nèi)新一輪松綁潮的測(cè)試版。

未來數(shù)月至數(shù)個(gè)季度里，我們大可以期待全國更多城市陸續(xù)出臺(tái)力度更大、范圍更廣、更加超乎預(yù)期的松綁動(dòng)作。