最近，全國(guó)有關(guān)老舊小區(qū)改造話(huà)題備受關(guān)注，廈門(mén)、廣州、成都、鄭州等40城接連發(fā)布文件，明確要拆除改造危舊多孔板樓。

我們也曾多次討論過(guò)，改革開(kāi)放初期建設(shè)的、房齡已達(dá)40年甚至更久的多孔板老舊小區(qū)，都應(yīng)逐步拆除。

7月30日，中共中央政治局會(huì)議，關(guān)于房地產(chǎn)的表述中提出：“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新?！?/strong>

此前的7月15日，2025年中央城市工作會(huì)議公報(bào)發(fā)布，也特別強(qiáng)調(diào)了“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”。

危舊房改造和城中村改造，重點(diǎn)對(duì)象是哪些？

上升到最高會(huì)議的“城市更新”，會(huì)加快老舊多孔板房子拆除嗎？

杭州多孔板的房子會(huì)拆嗎？

01

這次是二次棚改嗎？

所謂二次棚改，與之對(duì)應(yīng)的是2016年的第一次棚改。

2015年12月，也有一次中央城市工作會(huì)議，是嵌套在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中召開(kāi)的。當(dāng)時(shí)的提法是：“加快城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和危房改造，加快老舊小區(qū)改造”。

2016年，大規(guī)模的棚改，即所謂漲價(jià)去庫(kù)存，人們都還記憶猶新。

實(shí)際上，“棚戶(hù)區(qū)改造”、“危舊房改造”、“城中村改造”，其內(nèi)涵都是“城市更新”。

城市更新肯定會(huì)持續(xù)推進(jìn)，但像2016年那樣大規(guī)模、高資金投入且由政策性銀行支持的“城市更新”或者“棚改”，不太可能重現(xiàn)了。

和十年前的2015年相比，城市發(fā)展所處的階段已經(jīng)完全不同。

如果說(shuō)2015年還處在城市化發(fā)育的后期，那么今天中國(guó)歷經(jīng)近40年的人類(lèi)歷史上波瀾壯闊、排山倒海、史無(wú)前例的城市化進(jìn)程，已經(jīng)是成熟期。

02

多孔板結(jié)構(gòu)的房子應(yīng)該拆除了

這一輪的城市更新中，尤其是危舊房改造的對(duì)象，首先應(yīng)該是老舊多孔板結(jié)構(gòu)的房子。

這些房子的房齡都已經(jīng)是40年以上，和我們國(guó)家民用建筑有效設(shè)計(jì)使用壽命50年也已經(jīng)非常接近了。大多數(shù)城市都面臨著這類(lèi)房子的改造。

尤其是經(jīng)鑒定為D級(jí)危房的房屋，存在安全隱患。這類(lèi)房子改造加固的成本極高、難度極大，相比之下拆遷性?xún)r(jià)比更高。

我們看到很多省市已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)了。廈門(mén)、廣州、成都、鄭州等40城明確要拆除改造危舊多孔板樓，作為這次城市更新的重點(diǎn)任務(wù)。

早在2021年，浙江省發(fā)展改革委和浙江省建設(shè)廳聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展2021年度未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建的通知》表示：“2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在較大安全隱患的住宅小區(qū)，開(kāi)展全拆重建類(lèi)創(chuàng)建，實(shí)現(xiàn)‘一次改到位’?！?/p>

浙江省出臺(tái)的這份文件提出了三大原則：2000年之前建成、多孔板結(jié)構(gòu)、存在安全隱患。

符合這三大原則的老舊小區(qū)，理論上來(lái)講都應(yīng)該拆。當(dāng)然，也要尊重本小區(qū)居民的意愿，不能強(qiáng)制進(jìn)行。

以杭州為例，以朝暉、采荷、翠苑等小區(qū)為代表的老舊小區(qū)還為數(shù)眾多，而且占據(jù)著城市非常核心的位置。

03

城市更新的難點(diǎn)在哪里？

危舊房改造和城中村改造的難點(diǎn)在于立法缺失。

由于沒(méi)有可適用的法律，老舊小區(qū)和危舊房，常常因?yàn)閹讘?hù)人家甚至一戶(hù)人家的阻力，更新就無(wú)法進(jìn)行。

無(wú)論是引入第三方的市場(chǎng)化更新，還是業(yè)主的自主更新，難度都極大。

杭州的浙工新村，是一個(gè)非典型的案例，長(zhǎng)達(dá)10年之久，最后也出現(xiàn)了一些糾紛，可以說(shuō)，也并非是一個(gè)成功案例。

尊重多數(shù)、保護(hù)少數(shù)是重要的法學(xué)原則。

如果有法律支持，危舊房改造和城中村改造會(huì)順利很多。建議可以借鑒香港或者深圳的做法。

例如，深圳規(guī)定，若危舊房屋小區(qū)95%的業(yè)主同意城市更新，其他5%的權(quán)利人的房屋由區(qū)級(jí)政府予以強(qiáng)制行政征收。

又如，香港規(guī)定當(dāng)90%的業(yè)主同意重建時(shí)(50年樓齡或以上的建筑物，比例可降低至80%)，可由開(kāi)發(fā)商或政府土地整備部門(mén)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制售賣(mài)令，由法院裁定后公開(kāi)拍賣(mài)地塊。

只有法治的原則，市場(chǎng)的機(jī)制，老舊小區(qū)改造才有可能更順利的進(jìn)行。