原創(chuàng) 劉曉博

廣東和江蘇，是中國第一和第二經(jīng)濟(jì)大省。

當(dāng)他們的GDP越來越接近的時候，我們卻驚訝地發(fā)現(xiàn)：兩個省的人口結(jié)構(gòu)、出生率、房地產(chǎn)和土地財政模式出現(xiàn)了驚人的背離，堪稱一個向左、一個向右。

先看兩個省的GDP。

2024年全年，廣東省的GDP為14.16萬億，江蘇省為13.7萬億（均為初核數(shù)據(jù)，下同），江蘇相當(dāng)于廣東的96.75%。

今年上半年，廣東GDP為68725.4億元，江蘇為66967.8億元，江蘇相當(dāng)于廣東的97.44%。

這引起了坊間的熱議，大家紛紛競猜江蘇GDP何時超過廣東。

有意思的事，廣東和江蘇越來越接近的時候，人氣、出生率卻背道而馳。

提到廣東的人口形勢，大家首先想到的是出生率高、人口年輕；提到江蘇，大家則首先想到出生率下降、老齡化加劇。比如南通就號稱中國老齡化第一城。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示：江蘇常住人口中65歲以上人口占比高達(dá)16.2%，這僅次于遼寧、重慶、四川、上海，超過了年輕人大量外流的吉林、黑龍江。

而廣東65歲以上人口占比，大約只有江蘇的一半。

0到14歲人口占比廣東為18.85%，顯著高于江蘇的15.21%。

15歲到59歲的人口（最接近就業(yè)人口年齡段）占比，廣東為68.8%，位居全國第一，江蘇則為62.95%。

下圖是主要省市區(qū)2024年常住人口、新出生人口、出生率的數(shù)據(jù)：

廣東在2024年新出生了113萬人口，占了全國（內(nèi)地）總量的11.8%。

而江蘇則只出生了42.63萬人，相當(dāng)于廣東的37.7%。

江蘇2024年的出生率為5‰，遠(yuǎn)低于廣東的8.89‰。

廣東、江蘇的人氣反差，還體現(xiàn)在總?cè)丝谏�。官方公布的常住人口，江蘇為8526萬人，廣東為12780萬，江蘇只有廣東的66.7%，也就是三分之二的樣子。

廣東官方還曾宣布過：“實(shí)時在粵人口”超過1.5億。

所謂“實(shí)時在粵人口”就是實(shí)際生活在廣東的人口。它的統(tǒng)計口徑更寬泛，只要在一個地方生活就算，不論居住了多少天。

常住人口是按照在一個地方連續(xù)居住超過6個月來統(tǒng)計的，統(tǒng)計門檻更高。

一般來說，在人口流入地，官方公布的常住人口數(shù)據(jù)往往被低估。江蘇沒有公布“實(shí)時在蘇人口”，但蘇州市領(lǐng)導(dǎo)2021年6月在做客央視節(jié)目的時候曾透露，蘇州實(shí)際管理人口1700萬。也就是說，蘇州在常住人口之外還有400萬流動人口。

據(jù)此推算，全江蘇實(shí)際生活的人口可能在9500萬以上，甚至可能已經(jīng)達(dá)到1億人。

但無論是從常住人口和實(shí)際生活人口看，江蘇都要比廣東少4000萬到5000萬人口，差距相當(dāng)于一個人口大省。

那么：既然兩個省經(jīng)濟(jì)總量接近，但人口總量為什么差這么多？出生率差距更大？

或許有人會說：廣東本地居民喜歡生孩子，潮汕人熱情更高。

這當(dāng)然是一個重要因素，但來廣東的外地人口生育率也比較高。僅靠廣東人，不足以每年生出113萬個孩子。

113萬，這個新生兒數(shù)量接近于江蘇的3倍、日本的2倍！

更主要的原因是：廣東、江蘇的土地財政、房地產(chǎn)模式有天壤之別，由此帶來了住房供應(yīng)量的差異、居住成本的差異，最終決定了兩個省對人口的吸引力的差異，人口出生率的差異。

下圖是2024年各省市區(qū)土地出讓收入：

江蘇達(dá)到了7270億元，遙遙領(lǐng)先其他省區(qū)市。

人口第一大省廣東，只賣了2713億元的土地，不僅遠(yuǎn)低于江蘇、浙江、山東，竟然還不如四川，以及直轄市上海。

如果用常住人口平均一下，廣東2024年人均賣地收入只有江蘇的四分之一。

根據(jù)公開資料，2022年、2023年和2024年合計，江蘇一共賣地2.54萬億，而廣東只賣地1.05萬億。

為什么人口只有廣東三分之二的江蘇，賣地收入一直數(shù)倍于廣東？難道廣東人就不住房子嗎？

根本原因在于，在改革開放最初15年左右，廣東一度是小政府、大社會模式，對農(nóng)民建房政策寬松，出現(xiàn)了大量的城中村、小產(chǎn)權(quán)房。

以深圳為例，根據(jù)深圳綜合開發(fā)研究院2023年9月發(fā)布的《深圳城中村樓棟字典2022》，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建筑面積約2.2億㎡，占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占全市實(shí)有人口約60%。

廣州、東莞、佛山等城市沒有公布過城中村、小產(chǎn)權(quán)房數(shù)據(jù)，但廣州肯定比深圳東，東莞、佛山也不遑多讓。

在內(nèi)地農(nóng)民種莊稼的時候，珠三角農(nóng)民一直熱衷于“種房子”。這相當(dāng)于集體土地直接入市，也相當(dāng)于政府向民間讓渡了10萬億元量級的土地出讓金（現(xiàn)值計算）。

仍然以深圳為例，深圳目前擁有住房超過1100萬套，其中紅本住宅只有200多萬套。深圳的非紅本住宅（城中村+小產(chǎn)權(quán)房+違法建筑+集資房+宿舍），跟北京或者上�？偟淖》刻讛�(shù)相當(dāng)。

大量城中村、小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑的存在，降低了實(shí)際居住成本，它們相當(dāng)于天然廉租房。

再加上廣東民企發(fā)達(dá)、民間活躍度高，政府有形之手不亂伸，老百姓在廣東發(fā)展機(jī)會多、謀生渠道多、生活成本低，所以大家用腳投票，40多年來不斷涌向廣東。

同樣因為上述原因，來廣東的人愿意生孩子，這讓廣東一直保持人口結(jié)構(gòu)的年輕。

想想看，江蘇人均賣地收入是廣東的3到4倍，意味著這些“土地成本”需要民間接盤、消化，實(shí)質(zhì)上是一種稅收。房價上漲的時候，這沒有問題，如果下跌或者橫盤，壓力就會漸漸顯示出來。

由于人口結(jié)構(gòu)年輕，廣東還成為全國養(yǎng)老金最充裕的省份，為全國養(yǎng)老金的統(tǒng)籌調(diào)劑、轉(zhuǎn)移支付做出了最大貢獻(xiàn)。

上面是2023年的數(shù)據(jù)，在全國養(yǎng)老金統(tǒng)籌中，廣東貢獻(xiàn)了1158億元，占了全國統(tǒng)籌額的將近一半，貢獻(xiàn)是江蘇的6.54倍。

最后再總結(jié)一下：

在土地財政、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上，廣東走了一條跟江蘇乃至整個長三角迥異的路。

改革開放初期廣東管理寬松，客觀上造成了“集體土地大量入市”（城中村、小產(chǎn)權(quán)房），相當(dāng)于政府在土地上向民間讓渡了10萬億元級別的財富，讓廣東擁有大量的天然廉租房，為承接人口、產(chǎn)業(yè)的涌入搭建了必要的舞臺。

廣東省市場經(jīng)濟(jì)體制建立得比較早，有形之手一直秉持“有所為，有所不為”、“不缺位、不越位”的原則，民間活躍度高、老百姓謀生容易。

這些因素是廣東成為全國人口第一省、生育第一省的重要原因。廣東由此成為中國城鎮(zhèn)化的最大熔爐，老百姓用腳投票奔赴的第一省。

其短期的負(fù)面效應(yīng)是：在房地產(chǎn)大調(diào)整后，廣東因為各類住房存量大、全國性性房企多、家居裝修建材產(chǎn)業(yè)占比高，經(jīng)濟(jì)調(diào)整的幅度更深一些，房地產(chǎn)回暖之路更漫長一些。

但這次“深蹲”未必是壞事，它將為下一輪高速發(fā)展積蓄力量。

最后順便說一句，江蘇經(jīng)濟(jì)除了GDP這個指標(biāo)逼近廣東，其他主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上，比如資金總量（金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額）、一般預(yù)算收入、進(jìn)出口總額、上市公司數(shù)量和市值、發(fā)明專利數(shù)量、PCT國際專利數(shù)量、獨(dú)角獸數(shù)量、國家級高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量、航空客運(yùn)量等，都跟廣東有較大差距，整體上相當(dāng)于廣東的75%左右。