來源：成都淘房志

從去年中旬至今，天新總部商務(wù)區(qū)的房?jī)r(jià)一直處于橫盤陰跌狀態(tài)。

備受追捧的天西、麓湖、公園區(qū)、天東，無(wú)一例外，均是如此。

在昨天（8月5日），麓湖沚院一套法拍房?jī)H有2人報(bào)名，最后流拍。

此外，據(jù)淘房君不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)7月，天新麓湖4個(gè)板塊，核心二手項(xiàng)目成交量?jī)H有20套左右。

無(wú)疑再次表明當(dāng)前天新二手改善購(gòu)買力依舊處于觀望狀態(tài)。

圖源網(wǎng)絡(luò)

不過，近期天新也迎來了一則比較大的利好。

世運(yùn)會(huì)要來了。

天新總部商務(wù)區(qū)作為本次成都世運(yùn)會(huì)開幕式的場(chǎng)地，近段時(shí)間備受矚目。

總部商務(wù)區(qū)世運(yùn)會(huì)彩排 圖源網(wǎng)絡(luò)

目前在網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)流傳出不少世運(yùn)會(huì)開幕式彩排的照片，從中不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前天新總部商務(wù)區(qū)至少有三點(diǎn)值得關(guān)注：

1、無(wú)論是商業(yè)辦公、高層住宅，還是公園配套，總部商務(wù)區(qū)的呈現(xiàn)度不錯(cuò)，已有大城氣質(zhì)；

2、無(wú)論是國(guó)家級(jí)會(huì)議，還是世界級(jí)活動(dòng)，總部商務(wù)區(qū)在承接超大型活動(dòng)逐漸趨于成熟；

3、一些項(xiàng)目的高層【瞰景房】開始展露特殊優(yōu)勢(shì)。

圖源：央視頻

所以，還有1天時(shí)間，世運(yùn)會(huì)就要正式開始，

它能帶動(dòng)天新的房?jī)r(jià)嗎？

01

天新核心改善二手

量?jī)r(jià)齊跌

當(dāng)前天新的二手情況到底如何？

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，天新7月：

掛牌均價(jià)2.23萬(wàn)/㎡，環(huán)比下跌0.2%；

成交量406套，環(huán)比下跌14.3%。

也就是說，目前整個(gè)天新依舊處于一個(gè)量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。

而值得注意的是，因?yàn)樯显滦抡脑?，天新還迎來了一波大的掛牌潮。

7月新增掛牌3359套，環(huán)比上漲26.7%！

圖源貝殼

因?yàn)楣?yīng)繼續(xù)加大，且市場(chǎng)仍處在修復(fù)階段，當(dāng)前的天新依舊處在一個(gè)絕對(duì)的買方市場(chǎng)。

再來細(xì)看各個(gè)板塊。

從天新的4個(gè)核心板塊細(xì)看，淘房君發(fā)現(xiàn)，他們近1個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)的確也比較符合這個(gè)數(shù)據(jù)。

天西：

蔚藍(lán)軒A，7月成交了1套139㎡清水戶型，成交單價(jià)2.29萬(wàn)元/㎡，近兩年最低；

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蔚藍(lán)軒B，7月成交了1套152㎡精裝戶型，成交單價(jià)2.45萬(wàn)元/㎡，近兩年最低。

圖源貝殼

首開龍湖云著一二期、萬(wàn)科天府錦繡錦院、保利天嶼，近兩月0成交。

天東：

廣匯御園，7月成交了3套二手，其中一套119㎡套三，成交單價(jià)1.77萬(wàn)元/㎡，近一年最低；

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秦皇帝錦錦玥，7月成交1套78㎡套二，成交單價(jià)2萬(wàn)元/㎡，處在僅1年成交均值；

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中海天府里、天府公園未來城，近一月0成交。

麓湖：

因?yàn)槁春鹘M團(tuán)比較復(fù)雜，僅拿部分有代表性的中端改善舉例。

麓湖生態(tài)城潯嶺，7月成交了1套137㎡套三，成交單價(jià)2.96萬(wàn)元/㎡，處在近1年成交均值；

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麓湖生態(tài)城玥港，7月成交了1套136㎡套三，成交單價(jià)2.73萬(wàn)元/㎡，近1年最低；

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麓湖生態(tài)城沚院、汀院，7月均0成交。

公園區(qū)：

中海觀園東區(qū)、中海麓湖公館、萬(wàn)科公園都會(huì)、萬(wàn)科公園傳奇，近一月0成交。

總體來看，經(jīng)過淘房君的不科學(xué)計(jì)算，以及貝殼的數(shù)據(jù)：

天新的4個(gè)核心改善區(qū)，整個(gè)7月，成交了不到20套。

而掛牌量呢？

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)上顯示，7月，天新麓湖生態(tài)城板塊（包含天西、天東、公園區(qū)）：

新增掛牌821套，環(huán)比上漲了146%。

也就是說，目前天新的核心板塊，一些改善項(xiàng)目的成交依舊很困難。

圖源貝殼

02

天新樓市的矛盾

在哪里？

目前天新有一個(gè)比較明顯的問題，

供應(yīng)量太大。

上月新政后，成都一大批之前限售的房源解禁，這其中天新房源數(shù)量排名第一。

盡管如此，天新目前還有大量3倍熔斷的限售房源還未放出來。

總所周知，在前幾年，天新憑借著：

國(guó)家級(jí)新區(qū)、公園城市、總部產(chǎn)業(yè)、城市界面等優(yōu)勢(shì)，吸引著大量資金落地，其中包含了開發(fā)商和購(gòu)房者。

但隨著新城逐漸成熟后，人口導(dǎo)入放緩后，問題也逐漸暴露：

改善產(chǎn)品存在流通性問題，剛需產(chǎn)品存在價(jià)格問題。

就拿通常走量的剛需產(chǎn)品來講：

天新的剛需產(chǎn)品，雖然流通性不錯(cuò)，但價(jià)格是率先開啟下跌潮的。

比如，天新剛需核心板塊鶴林村，近兩年的跌幅就比較大。

2024年1月，中海錦江城云熙成交了一套110㎡套三，成交單價(jià)2.1萬(wàn)/㎡，成交總價(jià)236萬(wàn)！

圖源貝殼

到了今年，小區(qū)同戶型產(chǎn)品，成交單價(jià)基本到了1.6-1.7萬(wàn)/㎡左右。

相較于天新其他改善產(chǎn)品，流通性還看的過去，該小區(qū)7月成交了5套。

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此外，還有天東的萬(wàn)達(dá)華府。

該項(xiàng)目2021年下半年，成交就接近3.8萬(wàn)/㎡。

目前，萬(wàn)達(dá)華府近期的掛牌均價(jià)為26020元/㎡，成交均價(jià)在1.9萬(wàn)元/㎡左右。

3年多時(shí)間，成交價(jià)格直接腰斬。

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這就是供應(yīng)太大，導(dǎo)致了天新結(jié)構(gòu)性矛盾：

剛需產(chǎn)品，流通性強(qiáng)，價(jià)格波動(dòng)很大；

改善產(chǎn)品，流通性差，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。

因?yàn)楝F(xiàn)在大行情的原因，當(dāng)下想要馬上解決這個(gè)矛盾，淘房君認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)是很困難，得一步一個(gè)腳印。

畢竟天新的配套是實(shí)打?qū)嵉模罔F、商業(yè)、學(xué)校都是看得見摸得著，近些年的發(fā)展也不是憑空幾句話就能抹黑的。

只不過在當(dāng)前大行情下，新區(qū)市場(chǎng)的確面臨不小的挑戰(zhàn)。

所以，淘房君認(rèn)為，世運(yùn)會(huì)或?qū)⒊蔀樽尨蠹铱匆娞煨碌闹匾獧C(jī)會(huì)。

你認(rèn)為呢？