上海市區(qū)的老破小，其實(shí)已經(jīng)有一部分觸底反彈了。

最近一段時(shí)間，我們發(fā)現(xiàn)大量的市區(qū)老破小板塊，成交價(jià)格已經(jīng)趨于穩(wěn)定，之前跌跌不休的情況已經(jīng)消失。

隨著市區(qū)新地塊土拍價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，上海的老破小，有沒有幾乎全面止跌？

去年以來，有部分核心位置的老破小價(jià)格已經(jīng)止住了下跌，近期成交價(jià)甚至有了抬頭的趨勢(shì)。

比如虹橋路地鐵站附近的長(zhǎng)虹小區(qū)，價(jià)格就已經(jīng)出現(xiàn)了回升。

去年年底，該小區(qū)的一房戶型，成交單價(jià)仍然在5.9萬-6萬的區(qū)間。

而到了近期，同戶型的成交價(jià)已經(jīng)到了6.1-6.2萬每平，小區(qū)的整體漲幅接近3%，已經(jīng)和標(biāo)桿次新房社區(qū)趨同。

武康路280弄的價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的回暖。

去年該小區(qū)小戶型的成交單價(jià)在8.6-9.8萬之間。

近期最新成交的價(jià)格已經(jīng)沖到了12-13萬的水準(zhǔn)。

黃浦的蒙西小區(qū)，價(jià)格也出現(xiàn)了比較明顯的回暖。

蒙西小區(qū)去年一房成交價(jià)在8.8w，今年年初成交價(jià)在9.1w。

到了近期，最新的成交價(jià)格已經(jīng)來到了9.6w。

當(dāng)然例子不止以上這些，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)核心區(qū)、地鐵口的小區(qū)，比如：

長(zhǎng)寧虹橋路、中山公園；徐匯宜山路、萬體館；黃浦西藏南路、打浦橋；浦東世紀(jì)大道這些區(qū)域，都有老破小社區(qū)出現(xiàn)了觸底反彈的情況。

當(dāng)然，市區(qū)仍有一些老破小價(jià)格仍在下跌，但是這個(gè)現(xiàn)象并不難理解：

因?yàn)槔掀菩∫膊皇侨继幱谝粋€(gè)梯隊(duì)，就和商品房社區(qū)一樣，內(nèi)部也在分化。

社區(qū)品質(zhì)好、配套齊全、戶型方正、區(qū)位好、周邊產(chǎn)業(yè)強(qiáng)的老破小，屬于老破小里面的績(jī)優(yōu)股，周邊的同類產(chǎn)品本身就少，自然是率先回穩(wěn)。

比如上面提到的幾個(gè)社區(qū)都是如此。

長(zhǎng)虹小區(qū)就屬于績(jī)優(yōu)股的典型，往北就是虹橋路地鐵站，往西是古北，往東是徐家匯，交通方便自身品質(zhì)也不差，自然是會(huì)率先止跌回穩(wěn)。

武康路280弄公房也是類似，地段就擺在那里，屬于梧桐區(qū)里面比較稀有的老公房產(chǎn)品，隔壁就是老洋房。

而黃浦的蒙西小區(qū)，緊挨著黃浦的馬當(dāng)路三兄弟，就在匯龍新城南面。

這個(gè)位置自然沒話說，新天地+地鐵口，小區(qū)品質(zhì)也好，號(hào)稱上海公房中的天花板。

就和市區(qū)的中產(chǎn)社區(qū)率先止跌回穩(wěn)是一樣的情況，這些社區(qū)屬于老破小里面的一梯隊(duì)，自然也是率先走在止跌回穩(wěn)的前列。

而反之：

小區(qū)品質(zhì)差、地鐵和周圍配套不健全、產(chǎn)業(yè)弱的區(qū)域自然是老破小里面比較落后的產(chǎn)品，價(jià)格自然很難穩(wěn)住。

這種情況，自然也發(fā)生在了市中心的一些偏弱的區(qū)域或者板塊，比如甘泉宜川這種各方面條件偏弱的地方，價(jià)格就仍然有小幅度的下挫。

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雖然仍然有部分市中心的老破小價(jià)格沒有完全穩(wěn)??；

但是從大方向上來看，我認(rèn)為上海市區(qū)老破小的價(jià)格，其實(shí)也已經(jīng)接近觸底。

這么說主要有三點(diǎn)原因：

第一就是，上海市中心的老破小，基本已經(jīng)跌到?jīng)]有多少泡沫了。

老破小過去幾年經(jīng)歷了學(xué)區(qū)泡沫清空、老破小普跌兩輪下跌；

目前除了非常核心地段的老破小，市中心大部分老破小社區(qū)基本都跌到了2018年左右的價(jià)格、甚至是2017年，基本已經(jīng)把2020年上漲的“泡沫”吐掉了。

而這個(gè)價(jià)格其實(shí)就是哦我要說的第二點(diǎn)，其實(shí)已經(jīng)接近于老破小這種產(chǎn)品的底價(jià)。

我們常說，老破小的地板就是土地價(jià)——你房子的建筑價(jià)值都視為完全歸零，只剩一個(gè)地皮的價(jià)格。

之前幾年，老破小價(jià)格處于高位，土拍價(jià)格沒起來，其實(shí)老破小的價(jià)格的確是有很多泡沫；

而隨著老破小價(jià)格的回落，土拍價(jià)格又在一直上漲，可以說已經(jīng)給老破小價(jià)格拖住了底，基本很難有繼續(xù)下跌的空間了。

比如黃浦、徐匯濱江這些地方的土拍價(jià)格基本都是要上到12w+，周邊的老破?。ǚ菍W(xué)區(qū)）目前天花板價(jià)格也就是這個(gè)水平，大部分可能也就是8-10萬的水準(zhǔn)。

即便是普陀的甘泉宜川這些地方，如果拍地，地價(jià)也要5w+的水準(zhǔn)，拖住老破小的底基本可以說沒什么問題了。

第三個(gè)層面，就是大家常常說的租售比。

隨著房?jī)r(jià)的下跌，市中心核心位置的老破小租售比基本都在2以上，少部分可以達(dá)到3左右。

這意味著這房子的持有成本已經(jīng)非常低，租金基本上可以覆蓋貸款，完全具備了買入條件。

從這個(gè)大方向來看，市區(qū)的老破小實(shí)際價(jià)值層面，基本已經(jīng)和價(jià)格接近了，繼續(xù)下降的空間不大。

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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事實(shí)上，市區(qū)的老破小從價(jià)值層面其實(shí)已經(jīng)很難繼續(xù)下跌——

那么為什么現(xiàn)在市區(qū)的老破小還沒有完全的止跌回穩(wěn)呢？

最核心的原因，還是因?yàn)槭袌?chǎng)當(dāng)下，老破小的供需關(guān)系有些畸形。

之前在上海房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，到底是誰在砸盤？里就聊過這個(gè)問題，當(dāng)下的市場(chǎng)正在消化由于之前倒掛市場(chǎng)拋售老破小積壓的掛牌，市場(chǎng)上嚴(yán)重供大于求；

而需求端，當(dāng)下又屬于完全的“情緒下跌”市場(chǎng)。

受大環(huán)境影響最為嚴(yán)重的就是老破小的接盤俠——普通人，尤其是年輕人。

大家都怕買了房子繼續(xù)跌、本要上車都不敢上車，這種情緒反而就造成了接盤動(dòng)力不足，房?jī)r(jià)順著這個(gè)預(yù)期繼續(xù)下跌。

不過可以預(yù)計(jì)的是，這種繼續(xù)下跌的趨勢(shì)和幅度不會(huì)太大了：

因?yàn)檎娴牡频貎r(jià)、甚至虧了大本，房東完全可以繼續(xù)拿著不賣了，畢竟當(dāng)下收租也是很香的。

雖然租賃市場(chǎng)也在降價(jià)，但是核心位置，只要降降價(jià)格，就還是好租的。

需要注意的是，本文說的老破小主要指的是市中心地段，有土拍、新房?jī)r(jià)格上漲抬轎子的區(qū)域。

那些近郊甚至遠(yuǎn)郊的老破小就完全不再此列。

一方面郊區(qū)的地都很難賣掉，新房都還要打折銷售，并沒有給老破小抬轎子還要搶老破小的客戶；

另一方面，遠(yuǎn)郊的資源完全不具備任何稀缺性，和市中心不可同日而語。

按照目前的趨勢(shì)，郊區(qū)的老破小，恐怕還要繼續(xù)下跌一段時(shí)間了。

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