大多數(shù)在日本買房的人，都會(huì)有兩個(gè)痛點(diǎn)：

第一是怕買錯(cuò)了

第二是怕買貴了

其實(shí)第二個(gè)還好，只要資產(chǎn)對(duì)了，又不是貴的太離譜，拉長(zhǎng)周期看，基本都能漲起來(lái)，讓客戶賺到收益。

最怕的是買錯(cuò)了，買錯(cuò)了，那可能就是掉進(jìn)坑里出不來(lái)了，就算拉長(zhǎng)時(shí)間，坑也還是坑。只要買錯(cuò)了，哪怕你買的再便宜也不行。

舉個(gè)例子吧，日本的民宿投資非?；?。但是，每當(dāng)有客戶問(wèn)的時(shí)候，成竹都會(huì)勸客戶，不要碰。

因?yàn)榭傮w來(lái)講，日本民宿投資就是一個(gè)偽概念，是一個(gè)在日本的中國(guó)人開的中介公司，根據(jù)中國(guó)人的喜好，專門定制的圈國(guó)內(nèi)投資客的產(chǎn)業(yè)鏈。

大白話說(shuō)，這就是一個(gè)中國(guó)人做局專騙中國(guó)人的產(chǎn)業(yè)鏈。

這樣說(shuō)可能太絕對(duì)，民宿有沒有好的，也有，但太少了。

賺錢和騙局之間，1/9，一套是用來(lái)?yè)伍T面做宣傳的，然后9套是賣給客戶賺錢的。

這1和9的區(qū)別就是，前者地段好位置好租金高，而后面的9套，則就水很深很深了。

去年我在大阪考察，下面是我現(xiàn)場(chǎng)看到的民宿。

你沒看錯(cuò)，這就是大阪在售的一種民宿聚集區(qū)。

不少民宿原本是一個(gè)地塊，后期中介拿下改造的時(shí)候，做成了兩套，這樣可以收益最大化。

很顯然，日本人不會(huì)買這些房子，當(dāng)時(shí)給我們開車的司機(jī)是東北人，在日本住了30年，已經(jīng)退休了，他說(shuō)的非常直接，這在家里，放個(gè)屁鄰居都能聽見。這句話我記得非常深。

這些民宿周邊很破落，屬于城市收縮周期的典型區(qū)域。

日本人不會(huì)來(lái)買，也不會(huì)來(lái)住這些民宿，這些房子，只能是專門賣給中國(guó)人。

下面這這張圖，就是民宿周邊的環(huán)境。

所以，這就是我們不推薦粉絲碰民宿的核心原因。犯錯(cuò)率太高了。

如果國(guó)內(nèi)的客戶買了，最后的結(jié)果只有一個(gè)，那就是砸手里，變成沉沒成本，等著房子自然老去。根本是不可能轉(zhuǎn)手的。

這就是在日本買房的最大問(wèn)題。因?yàn)楣沧R(shí)性很強(qiáng)，所以這幾年在日本買房的國(guó)內(nèi)人多了很多，導(dǎo)致在日本做中介的國(guó)內(nèi)人也非常的多，然后就亂了。

我們一直在想的是，自己該怎么做，才能對(duì)得起一直跟隨我們的客戶。

熟悉成竹的人，一直跟著成竹的客戶會(huì)知道，我們做了十多年的資產(chǎn)配置，靠的就是一幫一直跟著我們的客戶，從國(guó)內(nèi)一直買到澳洲、買到曼谷、買到越南，買到日本。

HOMEX就是我們?cè)跂|京公司的名字，這張PPT是在內(nèi)部會(huì)議上，我們討論的核心問(wèn)題。

最后討論的結(jié)果是，我們要對(duì)抗人性。

人性是什么？

是有錢不賺王八蛋；

是千方百計(jì)的利益最大化，就像上面的一塊地拆成兩套民宿一樣；

是賺容易賺到的錢，比如說(shuō)，單純的給客戶用租售比賣房，但在現(xiàn)實(shí)中，租售比和房子升值是相反的，租售比也意味著房子基本沒有升值預(yù)期

這些都是在日本房產(chǎn)銷售中最常見的，其他地方也是這樣。

但如果你想做長(zhǎng)期主義，看的是10年20年的長(zhǎng)遠(yuǎn)的事，那么這些人性你就必須不得不對(duì)抗。

就像我們?cè)诤Ｍ庾鐾泄埽闪aceHome一樣，就是因?yàn)檫@么多年，我們的客戶吃過(guò)虧，我們自己吃過(guò)虧，知道了：

1

、海外沒法像國(guó)內(nèi)一樣對(duì)房屋情況進(jìn)行實(shí)時(shí)掌控，租出和租金收取只能委托給當(dāng)?shù)刂薪椋?/blockquote>

2

、當(dāng)?shù)刂薪橛滞耆珱]有國(guó)內(nèi)中介的成熟度、制度化和規(guī)?；?，所以經(jīng)常瞎搞；

3

、最重要的是一切費(fèi)用都很不透明，基本就是中介說(shuō)什么就是什么。

所有的海外房產(chǎn)公司，重心都只在前端的銷售，因?yàn)檫@一塊最賺錢，而后端的托管服務(wù)不但不賺錢還事很多，人性是趨利避害讓大家做了選擇。

但海外資產(chǎn)，除了購(gòu)房之外，最重要的正是后期持有時(shí)候的長(zhǎng)時(shí)間服務(wù)。

最終我們自己貼錢把跟著我們?cè)诤Ｍ庵脴I(yè)的客戶的房源都收了過(guò)來(lái)，自己做托管，單此一項(xiàng)一年的成本就是200萬(wàn)。

但我們卻因此打通了前端購(gòu)房和后端持有服務(wù)的鏈條，讓跟著我們的客戶可以后顧無(wú)憂。

所以，這是值得的，也非常契合我們長(zhǎng)期主義的價(jià)值觀。

那么，在日本，我們?cè)撛趺醋?，該怎么?duì)抗人性？

是制度。

能對(duì)抗人性的，只有嚴(yán)格的制度。

比如說(shuō)跟投制度。為了規(guī)避日本公司同事隨意拿房，或者沒有兌現(xiàn)看10套選1套法則，我們定的制度是，在日本我們所有的自拿房源，日本同事都必須自己出錢跟投，拿錯(cuò)了自己要承擔(dān)后果。

這個(gè)制度，就是確保房子不會(huì)拿錯(cuò)。

還有就是不議價(jià)制度。一些在日的華人中介公司喜歡從高到低溢價(jià)，100萬(wàn)買不買，不買降到80萬(wàn)，再不買降到70萬(wàn)。

背后的核心就是先把定價(jià)定很高，然后再一步步降。從商業(yè)的角度上，這一點(diǎn)問(wèn)題都沒有。

但我們認(rèn)為這和我們的原則是沖突的，所以為了規(guī)避日本公司也隨大流，我們訂的制度是，出價(jià)就必須是市場(chǎng)最低價(jià)，并且只能一口價(jià)，不議價(jià)。

后期只要客戶發(fā)現(xiàn)了降價(jià)的證據(jù)，直接給客戶獎(jiǎng)勵(lì)100萬(wàn)日元。

只要發(fā)現(xiàn)了房源后期必須降價(jià)才能售出，日本公司薪酬直接減半。

這一切都是為了遏制日本同事為了多掙錢，多拿分紅，胡亂定價(jià)，瞎定價(jià)。

這一切，目的只有一個(gè)，絕不讓信任我們的客戶吃虧！做不到，日本公司不如倒閉！

長(zhǎng)期主義也是利他主義，客戶賺錢我們才能走的遠(yuǎn)！

所以，必須低價(jià)格低利潤(rùn)一口價(jià)，和客戶共贏！

公司拿房源全員跟投，拿錯(cuò)了必須自己兜底！

就是要從源頭上遏制隨意拿房，謹(jǐn)慎出手，與客戶共贏！

售價(jià)就是最低，后期降1毛賠客戶100萬(wàn)日元！

就是從源頭上遏制亂定價(jià)、定高價(jià)！

客戶怕買錯(cuò)怕買貴，成竹日本公司的存在就是解決這一切！

所以，成竹日本必須堅(jiān)守在對(duì)的地方賣最低的價(jià)格！

最終，不在乎一房一地，做商業(yè)的長(zhǎng)期主義！

就必須主動(dòng)讓利，確保最低價(jià)，確?？蛻糍嶅X！

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物必先腐也而后蟲生之，只有嚴(yán)苛的制度，只有從小處防微杜漸，才能確保走的更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

我們把這些制度，定義為日本公司的憲法和鐵律，是紅線和底線。

我們要做的，就是成為國(guó)內(nèi)在日本最專業(yè)、最干凈、最透明、活的最久的資產(chǎn)配置機(jī)構(gòu)！

我相信我們一定能做到！

感謝成竹老客戶的一路支持，

如果你還沒有加入成竹的客戶交流群，

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