一、核心結(jié)論：協(xié)議名字≠房產(chǎn)歸屬

《民法典》第209條：
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，以登記為準(zhǔn)。未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力。
這意味著：

• 協(xié)議寫誰的名字僅代表簽約主體
• 房產(chǎn)證登記誰的名字才是法律認(rèn)可的房主！

二、協(xié)議署名的 4種情形與法律后果

?情形1：協(xié)議簽本人名字（且為被拆遷人）

• 房產(chǎn)歸屬：原則上歸簽字人，但需滿足：
• 被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)/使用權(quán)屬于簽字人；
• 安置協(xié)議明確約定“安置房歸簽字人所有”。

風(fēng)險(xiǎn)提示：若房屋是家庭共有，其他共有人可主張分割（《民法典》第297條）。

?情形2：協(xié)議簽親屬名字（非產(chǎn)權(quán)人）

法律效力：

• 若未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面授權(quán) → 協(xié)議無效（《民法典》第171條）；
• 若有授權(quán)委托書 → 房產(chǎn)仍歸原產(chǎn)權(quán)人。

案例：父親房屋拆遷，兒子代簽協(xié)議，房產(chǎn)仍屬父親。

?情形3：多人名字共同簽署協(xié)議

房產(chǎn)歸屬：

• 協(xié)議未約定份額 → 推定為共同共有（《民法典》第299條）；
• 協(xié)議約定份額（如張三40%、李四60%）→ 按份共有。

注意：辦房產(chǎn)證時(shí)需明確共有人及比例。

?情形4：簽了名字但反悔（過戶前）

• 撤銷權(quán)：協(xié)議存在欺詐、脅迫可起訴撤銷（《民法典》第148條）；
• 違約成本：需賠償開發(fā)商/政府重簽協(xié)議損失（通常為房款10%-20%）。

三、房產(chǎn)證登記 3大關(guān)鍵規(guī)則

登記主體 所需材料 法律效力

簽約人本人 拆遷協(xié)議+身份證+繳稅證明 100%產(chǎn)權(quán)

簽約人指定人 書面更名申請(qǐng)+開發(fā)商同意函 需繳納契稅（房價(jià)3%）

共有人分割 共有協(xié)議+析產(chǎn)公證 按約定比例登記

法律依據(jù)：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第16條，登記以申請(qǐng)為準(zhǔn)。

四、律師實(shí)操指南：避免產(chǎn)權(quán)糾紛

步驟1：簽約前確權(quán)

• 查被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)證/宅基地證登記人；
• 若為多人共有，簽訂《共有產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議》（公證）。

步驟2：協(xié)議條款把關(guān)

• 明確寫入：“安置房歸[姓名]所有，與其配偶/親屬無關(guān)”
• 拒絕“等”“及其家人”模糊表述。

步驟3：及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證

• 收房后90日內(nèi)申請(qǐng)辦證（防開發(fā)商挪用大產(chǎn)權(quán)）；
• 若發(fā)現(xiàn)登記名與協(xié)議不符，立即異議登記（《民法典》第220條）。

五、特殊情形應(yīng)對(duì)

?農(nóng)村宅基地房拆遷

• 協(xié)議簽戶主名 → 安置房歸本戶內(nèi)農(nóng)業(yè)戶口成員共有
• 非農(nóng)戶口配偶/子女無權(quán)分割（最高法（2019）行申3801號(hào)）。

?夫妻共有財(cái)產(chǎn)

• 婚姻存續(xù)期間所獲安置房 →默認(rèn)夫妻共同財(cái)產(chǎn)（《民法典》第1062條）；
• 若需歸個(gè)人所有，須簽訂《財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議》并公證。

?未成年人署名

• 協(xié)議可簽監(jiān)護(hù)人代名（如“張三（李小四監(jiān)護(hù)人）”）；
• 房產(chǎn)證必須登記未成年人名字（監(jiān)護(hù)人可代持至成年）。

六、糾紛解決路徑

1、協(xié)議署名爭議

起訴確認(rèn)協(xié)議效力（適用《民法典》合同編）；

2、房產(chǎn)登記錯(cuò)誤

申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記中心更正 → 不服則行政訴訟（《行政訴訟法》第12條）；

3、繼承糾紛

簽署人死亡后，安置房由其法定繼承人共有（《民法典》第1121條）。

案例參考：
2023年北京某拆遷案，姐姐代簽弟弟名字，法院判決協(xié)議無效，安置房歸弟弟所有。

法律依據(jù)摘要：

• 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記：《民法典》第209條、第216條；
• 共有人權(quán)利：《民法典》第297-310條；
• 登記糾錯(cuò)：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第79-82條。

維權(quán)憑證清單：
① 拆遷安置協(xié)議原件；
② 被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證明；
③ 安置房選房確認(rèn)單；
④ 房款支付憑證。