炸天團(tuán)注意到，最近許多媒體都在關(guān)注一個行業(yè)話題——房貸返點(diǎn)。而在一些地方，銀行業(yè)協(xié)會也突然大張旗鼓地搞自律公約，試圖叫?！胺抠J返點(diǎn)”。

到底是怎么一回事，行業(yè)潛規(guī)則突然變成了人人喊打，但卻依然屢禁不止，反倒還在愈演愈烈。

01

一場不合規(guī)的默契游戲

其實(shí)，說到“房貸返點(diǎn)”，在樓市并不陌生，早已是公開的秘密。

通常而言，“房貸返點(diǎn)”的操作并不復(fù)雜：

購房人通過中介買新房，不僅開發(fā)商會給中介傭金，銀行也會以“返點(diǎn)”形式對放貸行為進(jìn)行隱形獎勵。而這筆錢，中介再“按比例”返給購房者，成了不動產(chǎn)交易中默認(rèn)的“甜頭”。

按行業(yè)人士的話說，這叫“客戶資源的轉(zhuǎn)化效率”。

聽起來，是不是很市場化，而且結(jié)果也看似皆大歡喜。

但問題是：這一切，并不合規(guī)。

早在2010年，中國銀行業(yè)協(xié)會就明文規(guī)定，不得以任何形式向房產(chǎn)或貸款中介支付“房貸返點(diǎn)”。

而今年，隨著市場愈加激烈，“明知違規(guī)”卻照做的現(xiàn)象又浮出水面，甚至嚴(yán)重到各地銀行業(yè)協(xié)會不得不集體出面發(fā)文制止。

不過，銀行業(yè)協(xié)會發(fā)文叫停“房貸返點(diǎn)”是一回事，處理這件事真正的難點(diǎn)在于：有多少銀行真的愿意停下來？

02

游戲規(guī)則制定者

的確，在“房貸返點(diǎn)”這件事情上，銀行早就成為了“弱勢群體”。

坊間就流傳著一些頗有點(diǎn)“荒誕”的故事：某房產(chǎn)中介組織給銀行開會，宣布每月給合作銀行打分，根據(jù)返點(diǎn)高低和放款速度做績效排名，排名低了，銀行業(yè)務(wù)直接被砍。

換句話說，銀行早就沒了昔日“說了算”的權(quán)利，變成了聽命于中介的“供應(yīng)商”。

銀行角色邊緣化的背后，是銀行對于房貸渠道的深度依賴：

傳統(tǒng)的客戶資源下滑，中介成了“輸血管”，為了完成放貸任務(wù)，銀行不惜把自己送上“考核席”，不僅要給房產(chǎn)中介返點(diǎn)，還要接受房產(chǎn)中介的“績效打分”。

不難看出，主導(dǎo)這套游戲規(guī)則的是房產(chǎn)中介。準(zhǔn)確的說，當(dāng)?shù)仡^部的幾家房產(chǎn)中介。

是的，在房地產(chǎn)市場整體不景氣的背景下，不僅新建商品房市場在加速向頭部的央國企集中，在許多城市的銷售渠道上，頭部房產(chǎn)中介的集中或者壟斷程度更是驚人。

比如在寧波，某房產(chǎn)中介就宣稱他們掌握著全市50%以上的新房客戶資源。

在這套游戲規(guī)則下，銀行為了保住房貸業(yè)務(wù)，就必須聽頭部房產(chǎn)中介的話，遵守他們制定的“規(guī)矩”，甚至還會主動出手加碼返點(diǎn)。

在利率已探底，凈息差日益壓縮的2025年，這套房產(chǎn)中介主導(dǎo)的游戲規(guī)則顯然就是銀行在拿自己的血，喂養(yǎng)房產(chǎn)中介的胃，最終讓整個銀行業(yè)“卷”的苦不堪言。

03

銀行的反抗

眾所周知，各家銀行之間的房貸產(chǎn)品并沒有本質(zhì)的差異，房貸利率也是基本固定的。

在客戶稀缺，市場蛋糕越做越小的當(dāng)下，如此同質(zhì)化的產(chǎn)品必然導(dǎo)致的結(jié)果就是——卷。

不是卷聽起來有點(diǎn)虛的服務(wù)，而是卷實(shí)實(shí)在在的返點(diǎn)，甚至把返點(diǎn)卷到明碼標(biāo)價：從返點(diǎn)0.4%到返點(diǎn)1%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前利率水平下，返點(diǎn)如果達(dá)到1%，意味著銀行頭三年幾乎白干。這還沒算營銷費(fèi)用、人力成本、風(fēng)控投入等隱形消耗。

銀行這不是在搞業(yè)務(wù)，而是在“自殘”。

正所謂哪里有壓迫，哪里就有反抗。

7月17日，廣東銀行同業(yè)公會召開反“內(nèi)卷式”競爭專題會，隨后《廣東銀行業(yè)自律公約》出臺，首次把“反返點(diǎn)、反低價傾銷”寫進(jìn)制度文本，就此打響了今年銀行業(yè)反抗的第一槍。

緊接著，寧夏銀行行業(yè)協(xié)會效仿組織“內(nèi)卷式”競爭專題座談會，制定《個人住房貸款業(yè)務(wù)自律公約》，組建檢查組，現(xiàn)場督查返傭整改。

7月25日，寧波市銀行業(yè)協(xié)會召開《寧波銀行業(yè)個人住房貸款業(yè)務(wù)自律公約》推進(jìn)會，《公約》將由銀行機(jī)構(gòu)簽署后生效，叫停任何形式的“返點(diǎn)”行為。

一時間，各地似乎都行動起來了，共同抵制“房貸返點(diǎn)”。

但客觀地說，自律不等于法律，銀行內(nèi)部更非鐵板一塊。

如果房貸市場依然緊張、銀行仍以規(guī)模為核心KPI、購房者還只看返現(xiàn)金額，“禁返點(diǎn)”就只能停留在紙面。

監(jiān)管喊停的聲音越來越大，房貸返點(diǎn)的動作只會越做越隱秘。

結(jié)語

最后，在炸天團(tuán)看來，這場愈演愈烈的“返點(diǎn)大戰(zhàn)”，表面是客戶拿了便宜，實(shí)質(zhì)是銀行被裹挾、中介狂飆、監(jiān)管尷尬。

返點(diǎn)越來越像一場自我消耗的游戲：

客戶看返點(diǎn)拿主意；

中介靠返點(diǎn)拼體量；

銀行用返點(diǎn)換流量；

可沒人真正考慮可持續(xù)。

最扎心的是：

本該是穩(wěn)健盈利的房貸業(yè)務(wù)，成了低價內(nèi)卷的前線戰(zhàn)場。

長遠(yuǎn)來看，這樣的返點(diǎn)模式注定不能持久，一旦最終導(dǎo)致的是金融邏輯失序。

那么，誰都可能是這場游戲的最后“買單者”。

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