之前聊了福州哪些二手跌的厲害，其中包括安置房、老破學(xué)區(qū)房、超級大盤、SOHO、高價(jià)次新等，伴隨著東二環(huán)、高新區(qū)等保值區(qū)域大幅下跌，福州目前市場，抗跌項(xiàng)目實(shí)際已經(jīng)不多，但是矮子里面總有一些相對的高個，下面就來聊聊。

烏山郡

項(xiàng)目位于鼓樓西區(qū)，高比例安商房，2023年毛坯成交3.5W，目前最新的成交3W左右。

項(xiàng)目由于劃片怡山小+楊橋中，加上自身雖然是安商房，但是在安商里面品質(zhì)尚可。

這個劃片的對口，這一年多下滑其實(shí)也不�。�

融僑錦江悅府，這個主打改善的項(xiàng)目，當(dāng)初靠著劃片加持，二手成交來到5W+。

2年時間過去，項(xiàng)目近期成交已經(jīng)滑落到精裝4.1W，毛坯3.5W。

對比同戶型2年前的成交價(jià)，下跌了近2W，幅度高達(dá)31%。

以181平精裝為例，2年時間跌了300W，直接跌掉一套剛改房。

除了悅府外，另外一個受益的項(xiàng)目就是融信瀾郡，相比于悅府的改善定位，瀾郡就雜很多。

不過項(xiàng)目的價(jià)格也是突破4W+，最高成交甚至達(dá)到5W+。

目前二手精裝成交在3.5W左右。

對比當(dāng)時的成交也下滑了1.3W左右，幅度28%。

從怡山小+楊橋中的這個劃片加持來看，三個不同的項(xiàng)目，最終反而安商房最抗跌，可以說也是很反常態(tài)。

從實(shí)際情況考慮來看，學(xué)區(qū)對于改善盤加分作用低于剛需盤，當(dāng)初悅府+瀾郡的大幅上漲，除了劃片優(yōu)勢外，更在于鼓樓斷供多年，改善新盤基本看不到，供需造就了一定的市場稀缺。

如今鼓臺開啟供應(yīng)，加上新規(guī)后的改善產(chǎn)品，不管是戶型，還是公區(qū)設(shè)計(jì)等，完全無法對比。

比如上圖就是悅府181平的戶型圖，現(xiàn)在的新盤戶型，隨便選個150平左右的出來，都是吊打。

所以，這也就是改善二手在市場的痛點(diǎn)，過高的總價(jià)，本就客源少，加上新盤的集中供應(yīng)，在市場更少難覓接盤俠，此時，就可以發(fā)現(xiàn)悅府的大平層跌起來的幅度比瀾郡這種假改善還多。

作為安商房的榕發(fā)烏山郡，雖然也有所下跌，但是當(dāng)初并沒有受制于鼓樓的供需，加上更靠近剛需的產(chǎn)品定位，也是目前市場能夠接受的價(jià)格區(qū)間，對于劃片的加分也更明顯。

龍湖蘭園天璞

項(xiàng)目位于五里亭，安商房定位，目前二手精裝成交3W左右，對比2年前毛坯3W左右，下跌3K左右，考慮未滿二溢價(jià)，跌幅15%左右。

對于項(xiàng)目而言，最大的優(yōu)勢在于108平做到一梯一戶，雖然目前市場也有接近的產(chǎn)品，比如項(xiàng)目南面在售的左海星悅頌112平。

從戶型對比來看，發(fā)現(xiàn)即便有時間差，這幾年戶型越來越卷，但是天璞的產(chǎn)品依舊還算能打。

加上自身地鐵口的優(yōu)勢，300W左右的總價(jià)，對于東區(qū)的市場還是能夠匹配。

目前板塊最大的對比就是當(dāng)初板塊天花板的綠城美的桂語映月，項(xiàng)目售價(jià)從精裝4W+一路下滑到3W。

最后樓王245平的房源上市，奈何市場早已經(jīng)時過境遷，樓王如果放在最早開盤，不出意外總價(jià)會達(dá)到千萬以上，目前給出毛坯售價(jià)2.4W-2.6W。

這個定價(jià)也遠(yuǎn)低于項(xiàng)目非樓王的房源，項(xiàng)目就是市場最直接的說明。

非核心產(chǎn)品，樓王的大戶型，很容易成為下跌最大的存在，目前項(xiàng)目樓王即便跌到2.5W左右，奈何總價(jià)還要600W左右。

對于東區(qū)的購房者匹配度依舊不高，特別目前二環(huán)內(nèi)大舉供應(yīng)，項(xiàng)目自身品質(zhì)一般，更是難流通。

所以試想如果在2021年的時候，天璞3.2W，桂語4W+，誰能想到后來天璞還能3W左右，桂語的樓王居然跌到2.5W。

萬科金域國際

對于萬科在福州目前唯一的關(guān)注就是城市之光，房企在福州也有不少項(xiàng)目，近期位于閩北CBD的萬科金域中央，出現(xiàn)大幅價(jià)格下跌，高新區(qū)的萬科又一城同樣大幅下跌。

回顧萬科在福州市場，代表項(xiàng)目到底是哪個，好像一時間也想不出來。

雖然房企部分項(xiàng)目在二手大幅下跌，但是依然有個別項(xiàng)目相對抗跌。

萬科金域國際：項(xiàng)目位于排尾，當(dāng)初也算是紅盤，2T4的高層住宅產(chǎn)品，3.5W+的精裝售價(jià)。

目前項(xiàng)目二手成交，精裝在3.3W左右。

對比2年前的成交價(jià)，3.6W左右，下跌3K，幅度10%。

考慮未滿二的差異，幅度15%左右。

這個巨型舊改的項(xiàng)目，項(xiàng)目其他區(qū)的安商房在市場夾擊，這樣的背景下，還能保持住這個價(jià)格，只能說還是略出乎意外。

至于為何能這么抗跌，只能說二環(huán)內(nèi)的臺江，目前新盤以改善為主，剛需沒有選擇。

總價(jià)300W-350W的價(jià)格區(qū)間，依舊是目前市場流通較高的區(qū)間。

祥浦苑、榕心映月

福州這幾年所剩不多二手比開盤價(jià)還高的項(xiàng)目，可能也只有這2個了。

祥浦苑：劃片福高小初，地鐵4號線，東辦。

近3個月沒有成交公示，年初二手精裝成交價(jià)在2.9W，毛坯2.6W。

對比前3年的成交2.9-3.1W，下滑幅度在2-3K。

當(dāng)然由于當(dāng)初未滿二，實(shí)際還存在5.3%的額外溢價(jià)。

按照這些計(jì)算，目前下滑15%左右。

目前周邊同樣劃片的純商璽灣，成交在2W左右，對于項(xiàng)目還是存在一定的沖擊。

榕心映月：劃片金閩小+金山中，地鐵2、5號線，金山腹地。

近期成交均價(jià)精裝3.35W，毛坯3.05W。

對比2年的成交均價(jià)毛坯3.35W，下滑3K左右。

與祥浦苑一樣，項(xiàng)目當(dāng)初也存在未滿二的溢價(jià)，綜合下跌幅度15%。

目前項(xiàng)目周邊的其他次新二手，以綠軸為例，紫金九號目前毛坯2.4W左右，2年前2.8W左右，下跌幅度4K，加上未滿二的考慮，幅度達(dá)到20%。

作為對比當(dāng)初新盤售價(jià)，即便兩年前紫金已經(jīng)比開盤價(jià)跌不少，但是這2年在二手的抗跌還是低于榕心映月。

綜上，這兩個項(xiàng)目算是這幾年少有能高于當(dāng)初新盤售價(jià)，即便在周邊次新的沖擊，以及目前新盤的供應(yīng)夾擊下，抗跌程度還是稍強(qiáng)于同期新盤。

從它們的自身定位來看，最大的優(yōu)勢就是占據(jù)板塊最核心的位置，不僅僅享受較全面的配套，在位置上也是難覓對手，加上偏剛需的產(chǎn)品定位，總價(jià)在300-350W，依舊是市場流通還能接受的區(qū)間。

盤點(diǎn)總結(jié)

對于目前市場的二手，可以發(fā)現(xiàn)對比2年前，沒有下跌的次新基本是看不到，這些相對抗跌的次新，實(shí)際跌幅也在15%左右。

只不過這樣的跌幅已經(jīng)遠(yuǎn)高于市場。

目前市場很多項(xiàng)目，一旦出現(xiàn)偏差，跌幅都能達(dá)到30%以上。

從這些項(xiàng)目的情況也可以發(fā)現(xiàn)在目前市場抗跌要具備哪些條件。

大平層高總價(jià)，注定難流通，當(dāng)初的高溢價(jià)，目前改善市場，產(chǎn)品內(nèi)卷的嚴(yán)重，幾年時間，產(chǎn)品迭代比前10年都強(qiáng)。

改善客對項(xiàng)目的要求又特別高，所以內(nèi)卷下的市場，加上打破供應(yīng)的背景，目前市場的二手改善，很多已經(jīng)都是有價(jià)無市。

這個點(diǎn)很值得目前市場參考，整個福州新盤都在做改善產(chǎn)品，部分看上去配套還不錯，存在所謂的劃片加持，加上新規(guī)更好的戶型，社區(qū)，只不過未來在二手市場，真正流通起來，難度并不低。

桂語映月，值得每個打算買樓王，買區(qū)域不匹配改善房源的購房者參考。

你意向的房源，是否會成為幾年后的桂語245平。

目前市場流通來看，350W以下才是主力，此外項(xiàng)目自身必須占據(jù)板塊的核心區(qū)位，還要有相對完善的配套加持，其中學(xué)區(qū)依舊是主要加分項(xiàng)，對于剛需房尚可的劃片，一直是市場的主要賣點(diǎn)。

除此之外，就是項(xiàng)目的房源在周邊的供應(yīng)下，還有自身的產(chǎn)品優(yōu)勢。

綜上，目前市場，350W以下，板塊核心區(qū)位，尚可的劃片，不錯的配套，沒有過多同價(jià)位新盤的供應(yīng)，以及還算能打的產(chǎn)品。

這么多條件加持下，才能做到下跌15%。

所以這樣的市場，買入期房需要多大的信心。