浙江余姚牟山湖畔，108套荒置別墅靜待拍賣，它們背后是溫州銀行6.57億未償債務(wù)與一家房地產(chǎn)巨頭沉浮錄。

2025年7月，溫州市中級人民法院公告欄上，一則拍賣公告悄然張貼。溫州銀行向上海世茂建設(shè)有限公司及其關(guān)聯(lián)方追討6.57億元債務(wù)。

溫州市中級人民法院裁定，將拍賣余姚市牟山湖佩拉小城的108套別墅以抵償部分債權(quán)。

這批別墅總建筑面積24945.04平方米，評估總價2.17億元，起拍價1.52億元，較評估價折價30%，折合單價僅6100元/平方米，不足2014年同類房源售價的三分之一。

此次拍賣涉及的被執(zhí)行人包括世茂集團及其多家關(guān)聯(lián)公司，案由為金融借款合同糾紛。

執(zhí)行案號顯示，溫州銀行早在2025年1月就已啟動法律程序，同時對世茂關(guān)聯(lián)公司法定代表人顏華（兼任上海世茂股份董事長）申請了限制消費令。

值得注意的是，兩批拍賣標的（108套別墅加18套海濱花園房產(chǎn)）總價值約3.5億元，仍無法覆蓋6.57億元債權(quán)，顯示世茂資產(chǎn)縮水程度之深。

這家曾經(jīng)的房地產(chǎn)巨頭旗下公司如今背負著369.16億元被執(zhí)行總金額，被列為失信被執(zhí)行人33次，收到限制消費令97次。

上海世茂被追債

阿里司法拍賣平臺顯示，溫州銀行此次申請拍賣的108套別墅位于余姚牟山湖佩拉小城，均為獨立產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。這些別墅總建筑面積24945.04平方米，多數(shù)處于毛坯空置狀態(tài)。

根據(jù)評估報告，單棟面積均在200平方米以上，最大達728.22平方米，合計評估總價值2.17億元。

溫州銀行對上海世茂建設(shè)及其關(guān)聯(lián)方的執(zhí)行標的達6.57億元，而即將拍賣的108套別墅起拍價僅1.52億元，遠不能覆蓋全部債權(quán)。

為盡可能收回資金，溫州銀行同時申請拍賣另一批資產(chǎn)——世茂海濱花園的18處房產(chǎn)。這批房產(chǎn)將于7月28日、8月25日單獨拍賣，評估價格為2363.16萬元。

溫州銀行與上海世茂的債務(wù)糾紛由來已久。溫州市中級人民法院的執(zhí)行案號（2025）浙03執(zhí)49號顯示，立案時間為2025年1月。而早在2023年4月，上海世茂建設(shè)就因與溫州銀行的糾紛被限制高消費，關(guān)聯(lián)對象為公司高管許世壇。

溫州銀行自身也與房地產(chǎn)行業(yè)捆綁頗深。截至2024年末，該行房地產(chǎn)業(yè)貸款占公司貸款總額的8.30%，在前十大貸款客戶中，房地產(chǎn)業(yè)占6個，其中兩個貸款余額超過10億元。

此次對世茂的追債是該行風險管控的重要案例。2024年末，溫州銀行不良貸款余額25.74億元，不良率0.87%。該行在年報中表示正“全力推進不良貸款控新降舊工作”，加強房地產(chǎn)風險管控。

世茂商業(yè)帝國的危機

上海世茂建設(shè)有限公司作為世茂集團主要地產(chǎn)開發(fā)運營主體，其母公司世茂集團曾是中國房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者。

世茂集團自1989年進入房地產(chǎn)行業(yè)，三十多年間布局全國100多個核心城市，涉及地產(chǎn)、商業(yè)、物管、酒店、主題娛樂、文化等多個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

世茂集團的高光時刻出現(xiàn)在2017年。當年，世茂以239.43億元競得深圳龍崗商住地塊，創(chuàng)下深圳土地拍賣史上第二高的“總價地王”紀錄。

該地塊計劃建設(shè)一棟超600米的超高層建筑，超越“平安金融中心”成為深圳第一高樓，同時配套建設(shè)深港國際會議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心等14種頂級業(yè)態(tài)，總投資額高達500億元。

2018年3月，項目開工儀式隆重舉行，世茂集團董事局主席許榮茂親自出席。2019年，為緩解項目資金壓力，世茂引入中信信托發(fā)起信托計劃，募資87億元。

危機在2021年底浮出水面。世茂集團出現(xiàn)流動性危機，2022年2月，中信信托宣布其中57億元項目資金遇到兌付困難。隨后，深港國際中心項目陷入全面停工，成為深圳最刺眼的爛尾地標。

多米諾骨牌接連倒下。2022年7月，世茂公告未能按期支付10億美元到期債券本息。危機迅速蔓延，各地項目相繼停工，債權(quán)人紛紛采取法律行動。截至2024年末，世茂集團總負債達2521億元，其中83%（約2102億元）將于一年內(nèi)到期。

截至2025年初，上海世茂建設(shè)有限公司被執(zhí)行總金額超過455億元。2025年1月，世茂集團因一筆2.58億元的跨境貸款擔保糾紛，被債權(quán)人向香港高等法院提起清盤呈請。

自救之路仍在繼續(xù)

面對危機，世茂開啟艱難自救。2025年7月21日，世茂集團迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點——約115億美元境外債務(wù)重組正式生效。這次重組涵蓋美元票據(jù)、銀團貸款、雙邊貸款等境外債務(wù)，獲得債權(quán)人廣泛支持。

重組方案為世茂贏得喘息空間。據(jù)公司披露，重組預(yù)計可削減78億美元債務(wù)，顯著降低財務(wù)杠桿，緩解流動性壓力。

境內(nèi)債務(wù)處置同樣艱難推進。溫州銀行追債只是眾多案例之一。

目前，上海世茂建設(shè)有限公司已被多家銀行申請執(zhí)行，包括工商銀行廈門禾山支行申請執(zhí)行12.33億元，渤海銀行北京分行申請執(zhí)行2.45億元，上海銀行徐匯支行三次申請執(zhí)行8.77億元等。

資產(chǎn)處置是回籠資金的重要手段。2025年7月初，世茂以1.56億元出售北京通州運河核心區(qū)項目50%股權(quán)，項目涵蓋15.9萬平方米商業(yè)中心及13棟辦公樓。公司預(yù)期實現(xiàn)變現(xiàn)利潤5200萬元，部分資金用于償還境內(nèi)債務(wù)。

同時，世茂退出海外市場，出售悉尼CBD一處辦公地塊給澳洲地產(chǎn)龍頭Lendlease。該項目是世茂2014年以3.9億澳元購入的，如今交易后公司在澳地產(chǎn)資產(chǎn)基本清空。

銷售端也在努力恢復(fù)造血功能。2025年上半年，世茂累計合約銷售額約135.23億元。中西部區(qū)域線上營銷表現(xiàn)亮眼，線上總業(yè)績突破億元，同比增長86%；總線索量超2000條，轉(zhuǎn)訪超600組。

但深圳深港國際中心的處置仍陷僵局。2023年項目經(jīng)歷兩次流拍后，2025年7月，龍崗區(qū)政府提出以68億元整體收儲12宗土地及地上建筑物。這與世茂239億元的拿地成本相比，僅相當于三折。

世茂不甘心接受這一方案。7月18日，公司向中信信托全體投資人發(fā)出公開函，指出68億元補償款不足土地原值1/3，且償付周期長，建議共同與政府協(xié)商解決方案。世茂同時表示將依法向法院及政府部門提出異議。

如今，債務(wù)重組的完成讓世茂獲得喘息機會，但83%的負債一年內(nèi)到期，157億現(xiàn)金面對2521億債務(wù)的現(xiàn)實，這家曾經(jīng)的房地產(chǎn)巨頭仍在資金深淵邊緣行走。

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