2025深圳樓市，是改善及豪宅需求持續(xù)爆發(fā)的一年。

　　然而，面對這「潑天的富貴」，并非每個中高端項目都能接得住。

　　在寸土寸金的深圳市區(qū)，也有均價10萬+的“豪宅”項目賣不動，而且越賣越差，上演了斷崖式下跌的戲碼。

　　今天的主角——福田金地環(huán)灣城，就陷入了這樣的窘境。

　　01

　　四批產品，一路走低

　　翻開金地環(huán)灣城的銷售成績單，呈現(xiàn)出一條清晰的下滑曲線：

　　2023年9月，首批401套住宅，目前還在清盤中，去化率85％左右；

　　2023年12月，推出第二批次產品，共404套住宅，目前去化率84％。

　　2024年7月，第三次推出的是公寓產品，共151套，一年僅賣出6套；

　　2025年3月，221套住宅拿證入市，四個月過去了，至今僅備案23套，還有90％房源“待字閨中”。

　　福田新房供應向來稀缺，主要是沒多少空地，只能靠舊改。

　　今年以來，福田區(qū)新獲批預售住宅項目僅2個，一個是金地環(huán)灣城，另一個還是人才房，加起來僅317套房源，占全市總量的2％不到。

　　公寓滯銷尚可理解，但第四批次住宅開盤4個月僅去化10％意味著什么？答案只有一個，就是目標客群——深圳的中高產們，正在用腳投票，對金地環(huán)灣城的“豪宅”身份投下了不信任票。

　　02

　　為何被中高產拋棄？

　　在供應極度稀缺的福田，在以改善市場為主導的當下，一個“豪宅”定位項目為何遭遇滑鐵盧？

　　1、板塊定位的錯配

　　真正的豪宅，核心價值在于不可復制的稀缺資源與純粹性，對圈層、環(huán)境、資源配置的要求極高。

　　這并非歧視，而是資源配置的本質差異。

　　金地環(huán)灣城所在的福田沙嘴沙尾板塊，是金地工業(yè)區(qū)舊改的扛鼎之作，前景或許可期，但這個更新周期漫長無比——周邊體量龐大的城中村改造，絕非一朝一夕之功。

　　畫餅的未來抵不過骨感的現(xiàn)實。想象一下：花上千萬、數(shù)千萬買的“豪宅”，推窗就看見密密麻麻的城中村和農民房，出入與嘈雜的村道為伍，還有接近10的容積率……

　　這，真的是富豪追求的圈層與生活品質嗎？

　　2、景觀遮擋嚴重

　　宣傳的海景和紅樹林公園景觀，只有部分高層戶型才能享受。因為項目并非頭排，中間隔著城中村和其他樓盤。未來周邊再建高樓，中低層視野將被進一步剝奪。

　　3、定價虛高，倒掛消失，這才是致命傷

　　金地環(huán)灣城定價明顯高于周邊景觀更好的二手房，如中信城開紅樹灣、中洲濱海華府、綠景紅樹灣壹號等。

　　這些二手房掛牌價多在9-10萬/㎡，實際成交價更低，與金地環(huán)灣城10萬+的售價相比，毫無價格優(yōu)勢。

　　比如中信城開紅樹灣，2022年開盤均價9.9萬/㎡，今年2月份成交了一套111平3房，成交價852萬，單價7.67萬。

　　比如相鄰的綠景紅樹灣壹號，18年-19年的次新房，掛牌價9萬多一平，實際成交價8萬多的也有。

　　買家一算賬：差不多的地段配套，差不多的樓齡，買新房每平米要多花幾萬，總價多出幾百萬，圖啥？買二手房它不香嗎？

　　綜上，縱使福田新房少如熊貓，金地環(huán)灣城以“豪宅”姿態(tài)不斷加推，但由于地段和環(huán)境與目標客群格格不入，成為其豪宅路上的巨大阻礙。加上性價比嚴重不足，勸退不少潛在買家。

　　03

　　這個案例告訴我們什么？

　　金地環(huán)灣城的窘境，可以說是市場對“偽豪宅”的一個無情審判，它警醒行業(yè)和購房者：

　　1、“豪宅”標簽不是萬金油。缺乏頂級地段、純粹圈層和頂級資源的支撐，高價只是空中閣樓。

　　2、性價比是永恒真理。脫離價值基本面的定價，終將被市場拋棄。尤其在當前環(huán)境下，千萬以上的標的選擇變多了。

　　以二手房市場為例，根據(jù)樂有家最新數(shù)據(jù)顯示，深圳總價超1000萬中高端住宅成交占比繼續(xù)提升至18.4％，創(chuàng)下近五年來新高。

　　所以，不是改善豪宅沒需求，是一些項目的定位和定價，跟市場真正想要的對不上號：地段不夠豪、產品力一般、價格卻太豪，自然就卡住了。

　　3、樓盤的定位必須與板塊的定位相匹配。

　　在剛需改善板塊強行做豪宅，屬于錯配。在豪宅板塊買普通住宅，同樣是錯配，雖然能共享部分資源，但需支付遠高于其實際價值的溢價，透支未來空間。

　　為什么你的房子漲得慢？很可能是因為當初買貴了或買錯了位置。板塊的價值基因，決定了它未來的房價天花板。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。