2025深圳樓市，是改善及豪宅需求持續(xù)爆發(fā)的一年。

　　然而，面對(duì)這「潑天的富貴」，并非每個(gè)中高端項(xiàng)目都能接得住。

　　在寸土寸金的深圳市區(qū)，也有均價(jià)10萬(wàn)+的“豪宅”項(xiàng)目賣(mài)不動(dòng)，而且越賣(mài)越差，上演了斷崖式下跌的戲碼。

　　今天的主角——福田金地環(huán)灣城，就陷入了這樣的窘境。

　　01

　　四批產(chǎn)品，一路走低

　　翻開(kāi)金地環(huán)灣城的銷(xiāo)售成績(jī)單，呈現(xiàn)出一條清晰的下滑曲線：

　　2023年9月，首批401套住宅，目前還在清盤(pán)中，去化率85％左右；

　　2023年12月，推出第二批次產(chǎn)品，共404套住宅，目前去化率84％。

　　2024年7月，第三次推出的是公寓產(chǎn)品，共151套，一年僅賣(mài)出6套；

　　2025年3月，221套住宅拿證入市，四個(gè)月過(guò)去了，至今僅備案23套，還有90％房源“待字閨中”。

　　福田新房供應(yīng)向來(lái)稀缺，主要是沒(méi)多少空地，只能靠舊改。

　　今年以來(lái)，福田區(qū)新獲批預(yù)售住宅項(xiàng)目?jī)H2個(gè)，一個(gè)是金地環(huán)灣城，另一個(gè)還是人才房，加起來(lái)僅317套房源，占全市總量的2％不到。

　　公寓滯銷(xiāo)尚可理解，但第四批次住宅開(kāi)盤(pán)4個(gè)月僅去化10％意味著什么？答案只有一個(gè)，就是目標(biāo)客群——深圳的中高產(chǎn)們，正在用腳投票，對(duì)金地環(huán)灣城的“豪宅”身份投下了不信任票。

　　02

　　為何被中高產(chǎn)拋棄？

　　在供應(yīng)極度稀缺的福田，在以改善市場(chǎng)為主導(dǎo)的當(dāng)下，一個(gè)“豪宅”定位項(xiàng)目為何遭遇滑鐵盧？

　　1、板塊定位的錯(cuò)配

　　真正的豪宅，核心價(jià)值在于不可復(fù)制的稀缺資源與純粹性，對(duì)圈層、環(huán)境、資源配置的要求極高。

　　這并非歧視，而是資源配置的本質(zhì)差異。

　　金地環(huán)灣城所在的福田沙嘴沙尾板塊，是金地工業(yè)區(qū)舊改的扛鼎之作，前景或許可期，但這個(gè)更新周期漫長(zhǎng)無(wú)比——周邊體量龐大的城中村改造，絕非一朝一夕之功。

　　畫(huà)餅的未來(lái)抵不過(guò)骨感的現(xiàn)實(shí)。想象一下：花上千萬(wàn)、數(shù)千萬(wàn)買(mǎi)的“豪宅”，推窗就看見(jiàn)密密麻麻的城中村和農(nóng)民房，出入與嘈雜的村道為伍，還有接近10的容積率……

　　這，真的是富豪追求的圈層與生活品質(zhì)嗎？

　　2、景觀遮擋嚴(yán)重

　　宣傳的海景和紅樹(shù)林公園景觀，只有部分高層戶型才能享受。因?yàn)轫?xiàng)目并非頭排，中間隔著城中村和其他樓盤(pán)。未來(lái)周邊再建高樓，中低層視野將被進(jìn)一步剝奪。

　　3、定價(jià)虛高，倒掛消失，這才是致命傷

　　金地環(huán)灣城定價(jià)明顯高于周邊景觀更好的二手房，如中信城開(kāi)紅樹(shù)灣、中洲濱海華府、綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)等。

　　這些二手房掛牌價(jià)多在9-10萬(wàn)/㎡，實(shí)際成交價(jià)更低，與金地環(huán)灣城10萬(wàn)+的售價(jià)相比，毫無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　比如中信城開(kāi)紅樹(shù)灣，2022年開(kāi)盤(pán)均價(jià)9.9萬(wàn)/㎡，今年2月份成交了一套111平3房，成交價(jià)852萬(wàn)，單價(jià)7.67萬(wàn)。

　　比如相鄰的綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)，18年-19年的次新房，掛牌價(jià)9萬(wàn)多一平，實(shí)際成交價(jià)8萬(wàn)多的也有。

　　買(mǎi)家一算賬：差不多的地段配套，差不多的樓齡，買(mǎi)新房每平米要多花幾萬(wàn)，總價(jià)多出幾百萬(wàn)，圖啥？買(mǎi)二手房它不香嗎？

　　綜上，縱使福田新房少如熊貓，金地環(huán)灣城以“豪宅”姿態(tài)不斷加推，但由于地段和環(huán)境與目標(biāo)客群格格不入，成為其豪宅路上的巨大阻礙。加上性價(jià)比嚴(yán)重不足，勸退不少潛在買(mǎi)家。

　　03

　　這個(gè)案例告訴我們什么？

　　金地環(huán)灣城的窘境，可以說(shuō)是市場(chǎng)對(duì)“偽豪宅”的一個(gè)無(wú)情審判，它警醒行業(yè)和購(gòu)房者：

　　1、“豪宅”標(biāo)簽不是萬(wàn)金油。缺乏頂級(jí)地段、純粹圈層和頂級(jí)資源的支撐，高價(jià)只是空中閣樓。

　　2、性價(jià)比是永恒真理。脫離價(jià)值基本面的定價(jià)，終將被市場(chǎng)拋棄。尤其在當(dāng)前環(huán)境下，千萬(wàn)以上的標(biāo)的選擇變多了。

　　以二手房市場(chǎng)為例，根據(jù)樂(lè)有家最新數(shù)據(jù)顯示，深圳總價(jià)超1000萬(wàn)中高端住宅成交占比繼續(xù)提升至18.4％，創(chuàng)下近五年來(lái)新高。

　　所以，不是改善豪宅沒(méi)需求，是一些項(xiàng)目的定位和定價(jià)，跟市場(chǎng)真正想要的對(duì)不上號(hào)：地段不夠豪、產(chǎn)品力一般、價(jià)格卻太豪，自然就卡住了。

　　3、樓盤(pán)的定位必須與板塊的定位相匹配。

　　在剛需改善板塊強(qiáng)行做豪宅，屬于錯(cuò)配。在豪宅板塊買(mǎi)普通住宅，同樣是錯(cuò)配，雖然能共享部分資源，但需支付遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值的溢價(jià)，透支未來(lái)空間。

　　為什么你的房子漲得慢？很可能是因?yàn)楫?dāng)初買(mǎi)貴了或買(mǎi)錯(cuò)了位置。板塊的價(jià)值基因，決定了它未來(lái)的房?jī)r(jià)天花板。

　　買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。