關(guān)于解決業(yè)主委員會協(xié)會依法登記為社會組織的聯(lián)合建議

中華人民共和國民政部：

隨著我國城市化推進(jìn)，住宅小區(qū)大量涌現(xiàn)，物業(yè)管理工作進(jìn)入了快速發(fā)展階段，隨之少量住宅/商住小區(qū)也陸續(xù)成立了業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）。

這些業(yè)委會在維護(hù)小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益、監(jiān)督物業(yè)公司按照服務(wù)合同約定做好服務(wù)工作以及配合所在地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)綜合治理小區(qū)等方面發(fā)揮了積極促進(jìn)作用。但政府相關(guān)職能部門在加強(qiáng)業(yè)委會指導(dǎo)、監(jiān)管上還不到位，導(dǎo)致業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)管理公司等各方矛盾層出不窮，成為社區(qū)管理的矛盾焦點(diǎn)，在一點(diǎn)程度上影響了和諧社會的構(gòu)建。

一、存在的問題

1、業(yè)委會成立率覆蓋率不高

社區(qū)治理核心內(nèi)容是解決日益復(fù)雜的社會問題，提高管理服務(wù)效率，并不斷地走向職業(yè)化和專業(yè)化。這意味著業(yè)主要對自己小區(qū)未來承擔(dān)更大責(zé)任，發(fā)揮業(yè)主擔(dān)當(dāng)，并參與到社區(qū)治理中來。

目前，全國各地商品房小區(qū)，業(yè)委會或多或少存在成立率不高及發(fā)揮作用不強(qiáng)的問題，整體效果并沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，業(yè)委會組建率在30%左右,絕對值仍然偏低。

出現(xiàn)這種情況的主要原因，除了相關(guān)部門推動有待發(fā)力之外，主要是廣大業(yè)主法律意識不強(qiáng)，基層街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府主動組織籌備成立業(yè)委會明顯滯后、甚至存在少數(shù)基層不作為和亂作為、甚至故意阻撓，等原因所致。

2、業(yè)委會履職能力不強(qiáng)

作為物業(yè)管理的主體，業(yè)委會的空缺或不規(guī)范運(yùn)作，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)行業(yè)發(fā)展和和諧社區(qū)建設(shè)：有些不熟悉權(quán)責(zé)，不依法行事，濫用權(quán)力；有些缺乏民主協(xié)商機(jī)制，成員意見分歧，難以形成合力；有些服務(wù)熱情雖高，但缺乏專業(yè)人士，與業(yè)主期望有差距；有些缺乏監(jiān)督，運(yùn)行混亂，不作為或亂作為，更有甚者，為私利而不惜損害大多數(shù)業(yè)主利益；有些無視市場規(guī)律，動輒就炒物業(yè)公司的“魷魚”，擾亂了正常物業(yè)服務(wù)和市場秩序等。

3、業(yè)委會“越權(quán)行政”行為嚴(yán)重

雖然《中華人民共和國民法典》第二百七十八規(guī)定小區(qū)內(nèi)重大事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主或面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)四分之三以上或人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。但現(xiàn)實中召開業(yè)主會會議是一件非常困難的事，可操作性不強(qiáng)，以致造成小區(qū)物業(yè)管理的“生死”大權(quán)往往還是落在業(yè)委會手中，民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則沒有得到充分體現(xiàn)。

再加上物業(yè)管理是一個專業(yè)技術(shù)性比較強(qiáng)的行業(yè)，即使是業(yè)委會成員能夠拋開個人私利，從全體業(yè)主利益出發(fā)，也難免會出現(xiàn)“外行人”管“內(nèi)行人”，管出問題的現(xiàn)象。

而且由于業(yè)委會不具有主體資格，不用承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，使得個別業(yè)委會成員把個人利益置于業(yè)主共同利益之上，任意決定業(yè)主共同事務(wù)，損害小區(qū)業(yè)主們的共同利益。

4、行政監(jiān)管部門監(jiān)管嚴(yán)重缺失

《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》中均對住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）等主體對業(yè)委會給予指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督的職責(zé)進(jìn)行了明確。

但在物業(yè)管理活動中，行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對業(yè)委會規(guī)范、引導(dǎo)、監(jiān)管、協(xié)調(diào)不夠，對業(yè)委會成員缺乏有效業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對業(yè)委會規(guī)范化運(yùn)作缺乏有效指導(dǎo)，對業(yè)委會的一些違規(guī)行為缺乏有效行政處罰。

此外，目前全國各地普遍存在缺乏提升業(yè)委會履職能力的機(jī)制，缺乏一個為業(yè)委會提供互相學(xué)習(xí)、互相交流、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、促進(jìn)業(yè)委會整體水平提高的平臺。

二、成立業(yè)委會協(xié)會的必要性

由于業(yè)主大會和業(yè)委會是一個新生事物，各方對其地位、作用及運(yùn)作規(guī)律的認(rèn)識不夠充分，對其組建和運(yùn)作的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)管還在不斷探索之中。因此，目前政府有關(guān)職能部門對業(yè)主大會和業(yè)委會的指導(dǎo)、監(jiān)督情況與相關(guān)法律、行政法規(guī)和廣大人民群眾的要求尚有一定差距。

如何提高業(yè)委會的自治管理能力，是擺在有關(guān)部門面前的重大難題。黨的二十大報告指出，要轉(zhuǎn)變政府職能，優(yōu)化政府職責(zé)體系和組織結(jié)構(gòu)；統(tǒng)籌推進(jìn)包括社會組織協(xié)商在內(nèi)的各類協(xié)商。如能解決業(yè)委會協(xié)會可以備案登記這個瓶頸，這對于加強(qiáng)和改善黨和政府對社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)依法治國，實踐“執(zhí)政為民”和習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想，推進(jìn)和諧社會建設(shè)均具有特別重要的現(xiàn)實意義。

1、成立業(yè)委會協(xié)會，有利于加強(qiáng)業(yè)委會的自律和提高其的工作水平

業(yè)委會從成立到運(yùn)作如果有一個具有民事主體地位的專業(yè)行業(yè)協(xié)會去指導(dǎo)協(xié)助，不僅可以促進(jìn)政府簡政放權(quán)，分擔(dān)基層政府的部分職能，還可以推動所在地區(qū)小區(qū)業(yè)主依法理性地維護(hù)自身合法權(quán)益。

協(xié)會成立后將有效地配合各級政府相關(guān)部門，規(guī)范和指導(dǎo)的所在地區(qū)住宅、商住類小區(qū)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)委會籌備工作，使更多的住宅、商住類小區(qū)盡早依法成立業(yè)主大會、選舉業(yè)委會，促進(jìn)其依法運(yùn)作和社區(qū)治理，走上依法管理、民主自治的正常軌道。

同時，協(xié)會將把黨和政府的方針政策通過多種形式如專業(yè)培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流活動等方式對各會員單位進(jìn)行規(guī)范，指導(dǎo)會員單位建立健全財務(wù)、決策、會議等各項制度，提高業(yè)委會成員依法辦事的水平和為業(yè)主服務(wù)的能力，改變目前不少業(yè)委會成員素質(zhì)參差不一、履職能力低下的狀況。

2、成立業(yè)委會協(xié)會，有利于業(yè)委會真正落實黨建引領(lǐng)物業(yè)，提高物業(yè)服務(wù)水平
全國多地制定下發(fā)的《關(guān)于提升社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平促進(jìn)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》明確指出，加強(qiáng)社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理工作重心下移，將物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇。

依據(jù)文件精神，協(xié)會成立后可以組建黨組織，并會同已成立業(yè)委會的所在街道社區(qū)黨組織加強(qiáng)對業(yè)委會、物業(yè)管理委員會黨建工作指導(dǎo)，使業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)人自覺接受黨的領(lǐng)導(dǎo)，并在社區(qū)貫徹落實黨的方針、政策，保證相關(guān)物業(yè)方面的法律法規(guī)在社區(qū)實施。通過黨建引領(lǐng)、樣板引路、品牌帶動，全面提升業(yè)委會履職能力和物業(yè)管理服務(wù)水平。

3、成立業(yè)委會協(xié)會，有利于其充當(dāng)專業(yè)“老娘舅”角色，減輕行政信訪部門和法院的壓力

協(xié)會作為一個統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，可以就所在區(qū)域內(nèi)的業(yè)委會與物業(yè)公司、建設(shè)單位以及業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、相鄰業(yè)委會之間的協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方面的利益關(guān)系；可以就重大共性問題與物業(yè)公司、建設(shè)單位以及它們的協(xié)會之間進(jìn)行溝通，能夠有效地避免矛盾進(jìn)一步擴(kuò)大，使矛盾化解在萌芽之中；可以引導(dǎo)和支持業(yè)委會和業(yè)主通過法律渠道和平理性地解決糾紛，有利于維護(hù)社會穩(wěn)定和和諧社區(qū)建設(shè)。

4 、成立業(yè)委會協(xié)會，有利于其發(fā)揮促進(jìn)會橋梁紐帶作用，加強(qiáng)黨和政府與人民群眾之間的聯(lián)系

協(xié)會的成立將有力地推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步健康、有序發(fā)展，填補(bǔ)當(dāng)前業(yè)委會領(lǐng)域尚欠缺的利益協(xié)調(diào)機(jī)制、訴求表達(dá)機(jī)制、矛盾調(diào)處機(jī)制、權(quán)益保障機(jī)制。

同時，在政府相關(guān)部門的具體指導(dǎo)下，對于帶有普遍性的重大問題和突發(fā)性的嚴(yán)重事項，協(xié)會將向相關(guān)行政及立法部門報告，提出行業(yè)性的建議，起到廣大業(yè)主、業(yè)委會與黨和政府之間的橋梁和紐帶作用。

三、破解業(yè)委會協(xié)會無法登記的對策與建議

業(yè)委會既不屬市場主體不能在市場監(jiān)管部門登記，又不屬社會團(tuán)體（行業(yè)協(xié)會）不能在民政管理部門登記。

目前，我國行業(yè)協(xié)會登記的主要依據(jù)是《社會團(tuán)體登記管理條例》（國務(wù)院250號令）和中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布實施的《關(guān)于改革社會組織管理制度促進(jìn)社會組織健康有序發(fā)展的意見》（中辦發(fā)〔2016〕46號）文件，按照《社會團(tuán)體登記管理條例》規(guī)定，行業(yè)協(xié)會的發(fā)起人或者會員都應(yīng)當(dāng)具有法人資格，而業(yè)委會不具備法人資格，大部分地區(qū)民政部門據(jù)此依據(jù)不予登記。

但在有些地區(qū)民政部門在這方面有所突破，給予業(yè)委會依法進(jìn)行了登記,這些地區(qū)給予登記的依據(jù)是根據(jù)《社會團(tuán)體登記管理條例》第二條規(guī)定，國家機(jī)關(guān)以外的組織可以作為單位會員加入社會團(tuán)體。

“組織”包括法人組織，也包括依法成立的非法人的其他組織。參照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十一條、最高人民法院《關(guān)于適用 <中華人民共和國民事訴訟法> 若干問題的意見》第四十條的規(guī)定，業(yè)主委員會屬于“其他組織”。“合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”，可以作為單位會員發(fā)起或加入社會團(tuán)體。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，省級層面成立業(yè)委會協(xié)會的有上海市、天津市、浙江省、四川省、海南省等；市級層面的有杭州市、寧波市、沈陽市、成都市、?？谑?、大同市、營口市、合肥市、溫州市、綿竹市、青州市、宿遷市、淮安市等。

但是，其中一些業(yè)委會協(xié)會是掛靠當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)行業(yè)協(xié)會名下的分會，事實上處于寄人籬下狀態(tài)，和業(yè)委會系業(yè)主物權(quán)自治主體、應(yīng)代表業(yè)主實施對物業(yè)服務(wù)監(jiān)督職責(zé)和身份非常不協(xié)調(diào)，往往會導(dǎo)致難以正向扭轉(zhuǎn)住宅物業(yè)服務(wù)行業(yè)弊病的作用。

行業(yè)協(xié)會在宣傳和配合政府公共服務(wù)項目、依法制訂和組織實施自律性規(guī)范、對轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會的成立和運(yùn)作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、搭建平臺協(xié)助政府開展業(yè)委會履職培訓(xùn)以及各業(yè)委會之間交流提高、協(xié)調(diào)業(yè)委會與政府職能部門、開發(fā)商、物業(yè)公司平等對話有效溝通、維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定上發(fā)揮了一定的積極、獨(dú)特作用。

為此，建議如下：

一是：懇請貴部牽頭組織此專題內(nèi)容的會商

由貴部、國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳和司法部、國家市場監(jiān)管總局會商如何破解法律法規(guī)層面的約束，批準(zhǔn)業(yè)委會協(xié)會登記為社會組織的對策與舉措。

二是：懇請貴部擇時修訂相關(guān)規(guī)章，給業(yè)委會適格身份

在《社會團(tuán)體登記管理條例》第三條增加第三款為：業(yè)主委員會屬于“其他組織”，可以作為單位會員發(fā)起或加入社會團(tuán)體，民政部門可以給予登記。特此建議。

此致

敬禮！

聯(lián)合建議單位：（名單附后）

2025年7月日

草根談：

嗚呼：住宅物業(yè)近30年現(xiàn)狀：已得廣廈千萬間，天下業(yè)主難歡顏，天下業(yè)委會也難歡顏。

哀哉：縱觀各行各業(yè)，都可以成立自己的行業(yè)協(xié)會，唯獨(dú)業(yè)委會沒有適當(dāng)?shù)姆傻匚?，唯?dú)業(yè)委會難以成立自己的行業(yè)協(xié)會。

陰謀論一下：也許這個嗚呼哀哉的希望是：不希望業(yè)委會通過自己的行業(yè)協(xié)會，實現(xiàn)互幫互助、自我約束、自我規(guī)范、自我學(xué)習(xí)、自我成長、自我進(jìn)步，因為這樣業(yè)委會太專業(yè)了、太欣欣向榮了，住宅物業(yè)就規(guī)范了、沒彎彎繞繞了，那住宅物業(yè)企業(yè)、開發(fā)商等怎么過？怎么活？是這樣的嗎？

不立不破： 既然靠物業(yè)企業(yè)自己的行業(yè)協(xié)會，30多年未能讓住宅物業(yè)走上正路，不妨就放心成立業(yè)委會協(xié)會，說不定這個協(xié)會才能真正的定盤星。

備注：本文梁振寧先生主筆，草根的思考微調(diào)。

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#業(yè)委會找娘家#

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