大家?guī)?025年數(shù)據(jù)版的第28篇推送

做大哥，需要本事。

在北京近5年的新房市場(chǎng)中，有這樣一個(gè)區(qū)，2020年全年新房成交套數(shù)還被大興、昌平、豐臺(tái)、通州狠狠壓制，只能位居第5，并不能作為北京新房市場(chǎng)的絕對(duì)焦點(diǎn)。

單從2021年開(kāi)始，到2024年，4年時(shí)間它發(fā)展迅猛，年度成交量已經(jīng)成為北京市場(chǎng)絕對(duì)的扛把子般的存在。

這個(gè)區(qū)就是：順義。

順義新房近五年成交數(shù)據(jù)

順義新房這幾年，確實(shí)顯示出一股“向上的拼勁”，2021年-2024年，完整的四年，每一年的成交量都占據(jù)全北京17個(gè)區(qū)總成交量的10%+，而且是每一年的權(quán)重都在上升。

但也因?yàn)轫樍x新房成交均價(jià)，低于北京整體的平均水平，除了2020年與北京平均水平持平，其他還都是有一定的差距。

尤其是2024年，順義新房受大環(huán)境影響，成交均價(jià)已經(jīng)降到近五年最低的4.26萬(wàn)/平，成交量雖然還是全是第一，但也下降到近五年的第二低，相較巔峰期的成交量有超過(guò)34%的降幅。

但這并不影響，順義是這兩年北京新房市場(chǎng)的扛把子。

如今，2025年已經(jīng)過(guò)去半年，順義新房的真實(shí)成交現(xiàn)狀如何？咱們今天就通過(guò)各項(xiàng)客觀數(shù)據(jù)，來(lái)還原一下順義樓市。

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順義新房整體成交現(xiàn)狀

這上半年，順義賣(mài)了多少房子？又有多少還沒(méi)有賣(mài)？

根據(jù)包哥統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2025年7月8日：

順義已入市網(wǎng)簽不足100%的新房項(xiàng)目，一共有64個(gè)；

其中，庫(kù)存套數(shù)10套以上的項(xiàng)目一共有37個(gè)，50套以上的只有17個(gè)，100套以上的項(xiàng)目更少，只有有13個(gè)。

也就是說(shuō)，順義新房目前庫(kù)存的“有效可選新房”項(xiàng)目并不多。

順義新房目前的庫(kù)存是5490套，84.63萬(wàn)平。

全北京截至今年上半年的新房存量是73528套，順義一個(gè)區(qū)占比7.47%。存量相比豐臺(tái)、昌平、大興超10%的占比，并不算多。

2023、2024北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

而且5490套的庫(kù)存，按照順義這幾年的成交量來(lái)看的話，去化時(shí)間都在1年左右，非常理想的狀態(tài)了。

即使是近五年第二差的2024年的4855套的成交量，順義目前的庫(kù)存也大概只需要消化不到1年零兩個(gè)月。

再看今年上半年順義新房的成交。

北京上半年各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

順義上半年的成交量排名，掉到了第3，去年同期僅次于昌平，今年被勢(shì)頭正猛的朝陽(yáng)趕超，同時(shí)還有不斷有神盤(pán)出現(xiàn)的海淀虎視眈眈。

順義與昌平、朝陽(yáng)、海淀，上半年新房成交都是2000+的水平，差別不大，因此下半年過(guò)后，誰(shuí)能成為北京2025年新房最能賣(mài)的區(qū)域？都有可能。

不過(guò)從順義目前的主力在售新房項(xiàng)目量來(lái)看，下半年沖擊銷冠，有點(diǎn)難度。

順義今年半年一共賣(mài)了2101套房，月均350套，按照這個(gè)月均速度，順義目前5490套的庫(kù)存，需要消化15個(gè)月。

這個(gè)預(yù)期的去庫(kù)存速度，比豐臺(tái)的38個(gè)月，大興的37個(gè)月，要好太多了。

豐臺(tái)、大興都饞哭了。

而且，順義好像在有意控制上市新房的節(jié)奏，北京今年上半年成功出讓的22組宅地中，順義只有2宗，分別在2月26日和2月27日成交。

但這兩個(gè)項(xiàng)目成交到現(xiàn)在不到4個(gè)多月的時(shí)間，還沒(méi)有入市的消息傳出。

這兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)別墅、一個(gè)普通住宅，預(yù)計(jì)為順義新房市場(chǎng)增加超30萬(wàn)平的住宅面積。

順義上半年成交地塊信息

下半年，順義也有兩塊地待拍，已經(jīng)在擬供地名單中了，加起來(lái)的住宅面積也超過(guò)11萬(wàn)平。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)

從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，順義“去庫(kù)存”效果比較好，節(jié)奏把控得也到位。

或許，對(duì)于順義來(lái)說(shuō)，人家根本不在乎什么老大老二，自己舒服才是關(guān)鍵。

順義新房項(xiàng)目成交現(xiàn)狀

順義新房整體佛系，那單個(gè)項(xiàng)目會(huì)雞血嗎？

在盤(pán)數(shù)據(jù)時(shí)，包哥發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，就是順義這個(gè)區(qū)吧，和別的區(qū)域不太一樣。

你們看看表格↓↓↓

北京上半年各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

發(fā)現(xiàn)了嗎？今年上半年，順義新房成交量從去年同期的1995套增長(zhǎng)5.31%至2101套，但成交金額卻從112.15億下降9.57%到101.42億。

其中很大一部分原因，就是新房成交均價(jià)的下降。

今年上半年嗎，順義新房成交均價(jià)由去年同期的4.19萬(wàn)/平，下降至3.87萬(wàn)/平，降幅達(dá)7.64%。

一年前，包哥寫(xiě)過(guò)一篇順義新房的消息，當(dāng)時(shí)的結(jié)論是：

如今再看，這已經(jīng)不是一半的問(wèn)題了，順義新房，如今可以說(shuō)正式進(jìn)入3W+時(shí)代。

我們從順義今年上半年新房項(xiàng)目網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量排名前10的項(xiàng)目中，有8個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽均價(jià)在4萬(wàn)/平以下。

圖源京樓銷售排行榜

其中，全順義成交套數(shù)銷冠項(xiàng)目，金茂北京國(guó)際社區(qū)的成交均價(jià)只有2.29萬(wàn)/平，但它卻依靠267套成交量，占順義總成交的12.7%。

同時(shí)，成交套數(shù)排名前10的8個(gè)4W-項(xiàng)目，總成交量達(dá)到1295套，占全順義2101套總成交量的61.6%。

可以說(shuō)，3萬(wàn)+項(xiàng)目是2025年上半年順義新房市場(chǎng)的絕對(duì)主角。

也因?yàn)槌山粌r(jià)格低，所以在成交金額排行榜上有些吃虧。

2025年上半年北京17區(qū)新房TOP1

今年上半年，順義新房成交金額銷冠璞瑅潤(rùn)府，10.28億的網(wǎng)簽金額并未進(jìn)入到全北京金額榜TOP30，但其200+的成交套數(shù)，卻能進(jìn)入全北京銷售套數(shù)前30。

218套的璞瑅潤(rùn)府與267套的金茂北京國(guó)際社區(qū)、244套的住總青年ONE、183套的星悅時(shí)光，都在全北京榜上有名。

全北京300+個(gè)新盤(pán)，擠進(jìn)前30 ，成績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)了。

圖源京樓銷售排行榜

而包哥查了一下數(shù)據(jù)，上半年順義金額銷冠璞瑅潤(rùn)府、套數(shù)銷冠金茂北京國(guó)際社區(qū)仍有不少的存量，以及還會(huì)成為順義下半年新房的銷售主力。

金茂北京國(guó)際社區(qū)還有700套左右的存量，璞瑅潤(rùn)府的831套房成功網(wǎng)簽543套，還有不到300套未網(wǎng)簽。

這兩個(gè)項(xiàng)目，國(guó)社已經(jīng)是現(xiàn)房，璞瑅潤(rùn)府最晚今年底也能交房入住了。

而上半年賣(mài)了244套的住總青年ONE，已經(jīng)在6月30日宣布444套房源全部售罄，從開(kāi)盤(pán)到熱銷只用了10個(gè)月的時(shí)間，成為順義今年最好賣(mài)的項(xiàng)目。

包哥查了官方數(shù)據(jù)，目前住總青年ONE的網(wǎng)簽進(jìn)度是423/444，網(wǎng)簽去化率超過(guò)了95%，剩下的應(yīng)該是等網(wǎng)簽了。

住總青年ONE網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（7.09）

此外，仁和板塊的星悅時(shí)光、馬坡板塊的保利頤璟和煦、主城區(qū)的住總芳華里，這些項(xiàng)目都還有300套以上的庫(kù)存。

最近剛剛?cè)胧械暮勒?xiàng)目懋源云紀(jì)，也有588套房源。

總的來(lái)說(shuō)，順義新房雖然庫(kù)存不算多，但我們前面也提到了，主力在售的項(xiàng)目也就集中在十幾個(gè)，現(xiàn)在的庫(kù)存分?jǐn)偟礁鱾€(gè)項(xiàng)目中，壓力也不小。

北京樓市上演的“以價(jià)換量”、“去化困難”的大環(huán)境問(wèn)題，在順義同樣擁有。

以上。

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