越來越多的物業(yè)公司“不干了”。

中海物業(yè)因小區(qū)入住率低、欠費戶數(shù)比例高，累計虧損且無力墊資運營，宣布2025年8月31日退出鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)，截至2025年1月物業(yè)費累積欠費金額達59.59萬元。

?金科服務(wù)運營10年后因物業(yè)費下調(diào)、開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致虧損，宣布2025年8月31日撤出重慶恒春鳳凰城小區(qū)終止服務(wù)。

龍湖物業(yè)因歷史遺留問題無法解決帶來經(jīng)營風(fēng)險宣布2025年8月退出上海蘇堤春曉小區(qū)。

這些都不是個例，克而瑞物管調(diào)研統(tǒng)計顯示，2021-2024年，住宅物業(yè)換手率由1.7%持續(xù)提升至3.3%，凈增長1.6個百分點，意味著每年約有2萬個住宅小區(qū)更換物業(yè)公司。

這個數(shù)據(jù)的背后，是物業(yè)企業(yè)和業(yè)主們的“雙向奔赴”。

一方面，不少物企主動退出部分項目，如萬物云、世茂服務(wù)、彩生活、中海物業(yè)、金科服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、佳兆業(yè)美好、德信服務(wù)集團、正榮服務(wù)、時代鄰里、遠洋服務(wù)等都在其2024年年報中公示了其終止和退出服務(wù)的情況。

另外一方面則是受物業(yè)費輿情持續(xù)發(fā)酵，部分業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)等原因，通過更換物業(yè)公司以達成目標。

在這其中有部分小區(qū)確實因為更換物業(yè)而更好地提升了小區(qū)的價值，同樣也有不少小區(qū)因物業(yè)的缺失而進一步出現(xiàn)臟亂差的現(xiàn)象。面對如今的物業(yè)治理難題，不應(yīng)僅交給市場博弈，還應(yīng)推動政府保障“兜底”機制，如北京、上海目前都有相關(guān)退出機制管理辦法，只有這樣方能共同推動行業(yè)的發(fā)展與進步。

近年來，物業(yè)企業(yè)“主動退出”小區(qū)現(xiàn)象正在加劇。

據(jù)克而瑞物管不完全統(tǒng)計，2025年至今，物企主動退出項目管理的情況呈現(xiàn)常態(tài)化。包括中海物業(yè)、濱江服務(wù)、龍湖物業(yè)、金科服務(wù)在內(nèi)的品牌物企亦在持續(xù)承壓下主動放棄部分在管項目。

綜合各物業(yè)企業(yè)退出的原因來看，主要還是在成本上升、收繳率下降及增值服務(wù)增長乏力等多重壓力下，企業(yè)持續(xù)對低質(zhì)低效項目進行汰換。

事實上，從前幾年開始，上市物企就已經(jīng)開始更加注重規(guī)模質(zhì)量，更加聚焦高能級城市，更加聚焦優(yōu)質(zhì)賽道、優(yōu)質(zhì)客戶。

如在規(guī)模質(zhì)量上，2024年萬物云全年退出53個住宅項目，涉及飽和收入2.86億元，世茂服務(wù)退出6090萬平方米、彩生活終止合約面積5860.8萬平方米、中海物業(yè)退盤4450萬平方米。

在聚焦高能級城市上，中海物業(yè)核心都市圈新簽合約額占比提升17個百分點至66%；招商積余收入前五的區(qū)域貢獻金額95.9億元，占比55.8%；融創(chuàng)服務(wù)核心城市簽約額占比提升6個百分點至98%，核心城市單城市管理密度提升11%。

在聚焦優(yōu)質(zhì)賽道、優(yōu)質(zhì)客戶上，中海物業(yè)在學(xué)校、醫(yī)院賽道持續(xù)發(fā)力，在管數(shù)量分別超過95個、50個；招商積余聚焦醫(yī)院、交通、IFM等業(yè)態(tài)，新簽合同額分別同比提升95%、46%、11%；融創(chuàng)服務(wù)在高端住宅發(fā)力，新增飽和收入超過9000萬元。

可以看到，在行業(yè)整體壓力下，“聚焦有質(zhì)量的增長”正成為物業(yè)管理企業(yè)的共識。除了住宅項目之外，許多非住項目也正成為物業(yè)企業(yè)的爭奪目標。

克而瑞物管調(diào)研統(tǒng)計顯示，2021-2024年，住宅物業(yè)換手率由1.7%持續(xù)提升至3.3%，凈增長1.6個百分點，意味著每年約有2萬個住宅小區(qū)更換物業(yè)公司。

這個數(shù)據(jù)的背后，是物業(yè)企業(yè)和業(yè)主們的“雙向奔赴”。

近年來業(yè)主更換物業(yè)公司的意愿持續(xù)攀升。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，業(yè)主收入承壓已成為顯著社會現(xiàn)象。部分業(yè)主將情緒投射至物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，以拖欠物業(yè)費、訴求降低物業(yè)費標準等方式表達不滿。同時，不乏部分特殊群體煽動業(yè)主情緒，帶動周邊業(yè)主跟風(fēng)，進一步推高社區(qū)物業(yè)換手率。

寶山松南某小區(qū)為2008年建成商品房，總規(guī)模約1800戶住宅，該小區(qū)自交付起至2016年一直由一家物業(yè)企業(yè)維護，2016年左右因物業(yè)公司要求物業(yè)費漲價10%而與小區(qū)成員產(chǎn)生矛盾，隨后該物業(yè)退出小區(qū)，小區(qū)物業(yè)最終由小區(qū)內(nèi)某業(yè)主名下的物業(yè)企業(yè)管理，物業(yè)費最終以漲8%繳納。

在物業(yè)更換后，不足5年，小區(qū)又因大量垃圾廣告及保安保潔管理不到位而再次產(chǎn)生矛盾，最終該小區(qū)業(yè)主暨物業(yè)負責(zé)人退出小區(qū)，由社區(qū)街道牽頭進行公開招標物業(yè)公司入駐解決。

該從2008年就一直住在該小區(qū)的老業(yè)主告訴我們：“如果一開始知道業(yè)委會里面帶頭鬧的人最終是為了把小區(qū)轉(zhuǎn)到他自己的物業(yè)公司名下，當時肯定會反對他們罷黜最早的物業(yè)公司的，人家至少是正規(guī)公司，而不是皮包公司，現(xiàn)在雖然換的也是正規(guī)公司，但不僅物業(yè)費漲了20%不止，服務(wù)也沒有最初的公司那么好了?！?/p>

一方面是小區(qū)業(yè)主更換物業(yè)公司的意愿攀升，另外一方面，業(yè)委會組建加速也為換物業(yè)提供了基礎(chǔ)。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，北京開展“物業(yè)服務(wù)覆蓋率提升行動”，實現(xiàn)業(yè)委會/物管會組建率由12%上升至97%，南寧通過系統(tǒng)化推進，實現(xiàn)業(yè)委會/物管會組建率從16%到76% 。其他城市亦出臺業(yè)委會/物管會組建率提升的相關(guān)文件。如浙江桐鄉(xiāng)提出到2025年底，全市小區(qū)業(yè)主委員會組建率80%以上，全市住宅小區(qū)專業(yè)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到95%。

針對業(yè)委會組建率較低的現(xiàn)狀，2024年不少城市重新修訂《物業(yè)管理條例》，通過組建物管會來補位業(yè)委會，如《濟寧市物業(yè)管理條例》創(chuàng)新性設(shè)立了物管會制度。

從已經(jīng)更換物業(yè)管理企業(yè)的項目來看，其中也有成功案例。其中最著名的就是中遠兩灣城。

作為一個超大型社區(qū)，中遠兩灣城已有20余年歷史，是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的小區(qū)。一共有96幢超過30層的高樓，光停車位就有7000多個，住有12000多戶居民。在此之前，中遠兩灣城一直都因社區(qū)環(huán)境亂、群租人群多而被譽為上海“最魔幻”小區(qū)。

在罷免了第二屆業(yè)委會成立第三屆業(yè)委會后，新業(yè)委會按照全體業(yè)主想法換了萬科物業(yè)，小區(qū)管理逐步走入正軌。如今小區(qū)變得更整潔，維修更及時，換電梯工作也已在進行中，過去高齡電梯頻發(fā)故障的問題正在得到解決。據(jù)悉萬科物業(yè)給出承諾，拿出成績前3年內(nèi)物業(yè)費不漲價。

在告別群租和臟亂差之后，中遠兩灣城也成為了2024年及2025年上半年上海二手房成交套數(shù)前十的小區(qū)之一。

除了中遠兩灣城，上海康城也是上海罕有的超大體量的住宅小區(qū)，一共有288棟樓，近15000戶人家。自從2011年開始，上海康城前前后后對小區(qū)內(nèi)的群租情況整治了不下10次，但是小區(qū)最高峰期的群租戶數(shù)達到了1600多戶。

這些年，在業(yè)主的努力下，更換了多家物業(yè)。從最開始的贏多利物業(yè)，到外高橋物業(yè)，到盛孚物業(yè)，到如今的招商積余，完成了從三級物業(yè)到一級物業(yè)的變遷。

經(jīng)過居民、業(yè)委會、居委會、物業(yè)公司和莘莊鎮(zhèn)房管辦幾方部門的努力下，業(yè)主對于小區(qū)的居住滿意度逐漸提高，市場認可度逐漸提高。

事實上，對一個小區(qū)來說，成也物業(yè)敗也物業(yè)，一方面無人運營管理的物業(yè)可能導(dǎo)致小區(qū)各種亂象，另外一方面，優(yōu)秀的物業(yè)對于整體社區(qū)的環(huán)境提升也是有目共睹。

物業(yè)服務(wù)的長效維系需遵循質(zhì)價適配原則。業(yè)主在追求降費增效時，應(yīng)理性認知服務(wù)成本與品質(zhì)的共生關(guān)系，避免單邊訴求擠壓行業(yè)可持續(xù)空間。脫離成本支撐的降價要求，可能破壞服務(wù)與收費的平衡，最終導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下滑與資產(chǎn)價值受損，形成雙輸局面。

在當前整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型期，各行各業(yè)的發(fā)展正經(jīng)歷著深刻的變革。對物業(yè)服務(wù)行業(yè)而言，一方面是業(yè)主對美好生活的向往的不斷提升，另外一方面則是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)度要求的不斷提升。

在這樣的背景下，行業(yè)也暴露出了多個痛點，同時也給物企帶來警示，倒逼物企認真審視服務(wù)過程的問題，規(guī)范經(jīng)營行為，強化物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費的透明度等。

長期來看，這也符合國家倡導(dǎo)的“高質(zhì)量發(fā)展”的大方向，利于物業(yè)管理行業(yè)向標準化、透明化、規(guī)范化、市場化方向發(fā)展。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務(wù)于TOP100強中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。