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根據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）2025年6月發(fā)布的《東京零售市場(chǎng)報(bào)告》，2025年第一季度東京核心商圈（如銀座、新宿、澀谷等）的零售物業(yè)出租率保持在94.2%的高位，平均租金同比上漲8.9%，達(dá)99,660日元/坪/月（約合人民幣5,030元/平方米/月），且連續(xù)12個(gè)季度保持增長(zhǎng)（這些數(shù)據(jù)是基于對(duì)東京核心商圈約200萬(wàn)平方米零售物業(yè)的監(jiān)測(cè)，覆蓋高端百貨、購(gòu)物中心、品牌旗艦店等主流業(yè)態(tài)），雖然較2024年同期微降0.8個(gè)百分點(diǎn)，但仍顯著高于東京全市平均水平的89.7%。這一數(shù)據(jù)充分反映了東京核心商圈在經(jīng)濟(jì)下行周期中仍保持相當(dāng)強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

毋庸置疑，這種強(qiáng)有力的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是東京核心商圈的“策略化運(yùn)營(yíng)邏輯”的產(chǎn)物，其針對(duì)全球趨勢(shì)和城市特征的優(yōu)化路徑，大致有五個(gè)方面：

一、強(qiáng)化“首店經(jīng)濟(jì)+品牌生態(tài)”的高端引力，構(gòu)建不可替代性

· 首店經(jīng)濟(jì)：稀缺性與戰(zhàn)略布局的共振。銀座、新宿作為全球品牌亞洲戰(zhàn)略的核心支點(diǎn)，2025年再次展現(xiàn)強(qiáng)大的品牌號(hào)召力。如Brioni銀座新店以意大利頂級(jí)定制工藝為核心，將其亞洲首店選址銀座，通過(guò)限量款設(shè)計(jì)與高端客群專屬服務(wù)，強(qiáng)化品牌在地化滲透。而Tiffany銀座旗艦店將于2025年7月開業(yè)，作為亞洲最大旗艦店，不僅引入紐約第五大道的最新設(shè)計(jì)理念，更首次在日本開設(shè)Blue Box咖啡館，將品牌體驗(yàn)從珠寶延伸至生活方式領(lǐng)域，形成復(fù)合型消費(fèi)場(chǎng)景。這種戰(zhàn)略級(jí)首店的密集落地，使銀座、新宿成為品牌全球布局的“風(fēng)向標(biāo)”。

· 品牌生態(tài)：動(dòng)態(tài)迭代與文化賦能的平衡。核心商圈通過(guò)12%以上的品牌迭代率保持活力。以銀座GINZA SIX為例，2025年春季更新引入13家新店，包括日本栗子專賣店Waguri Shiratsuyu的東京首店、京都清酒酒吧Masuya的新業(yè)態(tài)，以及Jil Sander、KENZO等奢侈品牌的升級(jí)門店。這種迭代并非簡(jiǎn)單的品牌替換，而是通過(guò)文化賦能實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新。如東京中城八重洲將日本傳統(tǒng)工藝“西陣織”與現(xiàn)代設(shè)計(jì)結(jié)合，引入細(xì)尾東京（HOSOO TOKYO）等品牌，打造“日本制造”的高端展示平臺(tái)。同時(shí)，新宿NEWoMan通過(guò)引入Blue Bottle咖啡、CHANEL BEAUTY BAR等首店，將消費(fèi)場(chǎng)景從購(gòu)物延伸至社交與文化體驗(yàn)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

下圖：東京中城八重洲內(nèi)的【細(xì)尾東京】（HOSOO TOKYO）店鋪內(nèi)，長(zhǎng)達(dá)12米的紡織品陳列室收藏了超過(guò)200個(gè)系列的藏品，擁有六種不同的空間照明模式，讓顧客能夠看到紡織品在不同環(huán)境下的呈現(xiàn)效果。

自1688年在京都西陣織創(chuàng)立以來(lái)，【細(xì)尾】傳承了“西陣織”的歷史，并持續(xù)守護(hù)和服文化的傳統(tǒng)。2010年，【細(xì)尾】憑借其獨(dú)特的技術(shù)，成功生產(chǎn)出采用西陣織技法和材料的紡織品，寬度達(dá)到了世界標(biāo)準(zhǔn)的150厘米。目前，其自有紡織品品牌“細(xì)尾”將傳統(tǒng)織造與創(chuàng)新技術(shù)及雋永的設(shè)計(jì)理念相結(jié)合，其紡織品廣泛應(yīng)用于國(guó)內(nèi)外奢侈品牌和五星級(jí)酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)。（圖源：kogeistandard.com）

二、激活“國(guó)際客流+消費(fèi)回流”的流量引擎，突破地域客群天花板

2025年一季度國(guó)際游客在東京核心商圈貢獻(xiàn)了30%以上消費(fèi)額，日本政府推出的“免稅即購(gòu)即退”政策顯著提升了消費(fèi)便利性。該政策允許游客在購(gòu)物時(shí)直接以不含稅價(jià)格支付，無(wú)需離境時(shí)再辦理退稅手續(xù)，大幅縮短了消費(fèi)決策時(shí)間。如銀座的松屋百貨店通過(guò)優(yōu)化免稅流程，2025年一季度免稅銷售額同比增長(zhǎng)2.7倍，占其零售總額的50%。此外，“觀光積分”政策通過(guò)消費(fèi)返點(diǎn)的形式刺激二次消費(fèi)，游客在指定商家消費(fèi)可獲得積分，用于抵扣餐飲、交通等費(fèi)用，形成消費(fèi)閉環(huán)。

下圖：日本國(guó)土交通省與日本觀光廳發(fā)布了2025年1月至3月“入境消費(fèi)動(dòng)向調(diào)查”。調(diào)查顯示，同期訪日外國(guó)游客總消費(fèi)金額為2.272萬(wàn)億日元，較去年同期大幅增長(zhǎng)28.4%。其中，東京核心商圈貢獻(xiàn)顯著：銀座、新宿、澀谷三大商圈的國(guó)際游客消費(fèi)占比分別達(dá)30%、28%和25%。

按國(guó)籍和地區(qū)劃分，中國(guó)最多，為5443億日元（占24.0%），其次是臺(tái)灣地區(qū)3168億日元（13.9%）、韓國(guó)2824億日元（12.4%）、美國(guó)2188億日元（9.6%）、香港1534億日元（6.8%）。（圖源：unbot.co.jp）

三、推動(dòng)“業(yè)態(tài)體驗(yàn)化+場(chǎng)景沉浸化”轉(zhuǎn)型，對(duì)抗電商沖擊

以澀谷PARCO、銀座GINZA SIX為代表的商業(yè)項(xiàng)目，將體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比提升至35%，通過(guò)“空間敘事+文化共鳴+技術(shù)賦能”的三重維度，打造出“非買不可”的沉浸式消費(fèi)場(chǎng)景。澀谷PARCO的改造堪稱城市商業(yè)空間的革命性實(shí)踐，其螺旋形戶外步道設(shè)計(jì)打破傳統(tǒng)百貨的封閉結(jié)構(gòu)，游客可從屋頂平臺(tái)俯瞰富士山與代代木公園的自然景觀，同時(shí)通過(guò)步道串聯(lián)起各樓層的IP主題店與體驗(yàn)設(shè)施。如6層的ACG文化圣地匯聚任天堂、寶可夢(mèng)等全球頂級(jí)IP，不僅售賣限定商品，還設(shè)置游戲試玩區(qū)和VTuber直播空間，游客可通過(guò)動(dòng)作捕捉技術(shù)與虛擬偶像互動(dòng)，相關(guān)影像同步至社交平臺(tái)形成二次傳播。

下圖：改造后的澀谷PARCO擁有一個(gè)極富感染力的螺旋形戶外步道（圖源：takenaka.jp）

四、深化“政策協(xié)同+交通網(wǎng)絡(luò)”的底層支撐，提升商圈可達(dá)性

以銀座、新宿為代表的核心商圈，通過(guò)“地下空間革命+交通政策創(chuàng)新”打破城市交通壁壘，2025年一季度數(shù)據(jù)顯示，核心商圈通過(guò)交通優(yōu)化使日均客流量提升22%，步行轉(zhuǎn)化率提高至68%。如澀谷Scramble Square打造的“空中步道網(wǎng)絡(luò)”堪稱建筑奇觀——250米長(zhǎng)的懸空連廊將澀谷PARCO、東急PLAZA與JR澀谷站南口直接相連，廊橋兩側(cè)設(shè)置LED幕墻播放實(shí)時(shí)藝術(shù)影像，日均通行量達(dá)28萬(wàn)人次。再如東京都政府2024年啟動(dòng)的“銀座步行者天堂2.0”政策將周末步行街?jǐn)U展至每日11:00-21:00，限制私家車進(jìn)入中央通等6條主干道，改為觀光巴士專線與共享電動(dòng)車車道。該政策實(shí)施后，銀座周末人均停留時(shí)間從2.1小時(shí)延長(zhǎng)至3.8小時(shí)，餐飲店?duì)I業(yè)額同比增長(zhǎng)超過(guò)40%。

下圖：周末銀座的道路交叉口擺放了限制機(jī)動(dòng)車進(jìn)入的臨時(shí)裝置，打造周末步行街（圖源：youtube）

五、創(chuàng)新“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+租戶共創(chuàng)”模式，提升業(yè)主與租戶協(xié)同效率

三菱地所、三井不動(dòng)產(chǎn)等日本頭部地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)“租金模式創(chuàng)新+動(dòng)態(tài)運(yùn)營(yíng)體系”重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)邏輯，將傳統(tǒng)租賃關(guān)系升級(jí)為風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的生態(tài)共同體。以銀座三越百貨、六本木Hills為代表的項(xiàng)目，通過(guò)“基礎(chǔ)租金+營(yíng)業(yè)額分成”的彈性定價(jià)機(jī)制，使租戶續(xù)約率提升至接近90%，出租率波動(dòng)控制在±2%以內(nèi)，2025年一季度核心商圈商業(yè)設(shè)施坪效同比增長(zhǎng)24%。

以三菱地所在六本木Hills推行的“三維度定價(jià)模型”為例，它將租戶分為三類：

? 頭部品牌（如LV、Gucci）：采用“低基礎(chǔ)租金+（3%-5%）營(yíng)業(yè)額抽成”，基礎(chǔ)租金較傳統(tǒng)模式降低40%，但設(shè)置2億日元的年度保底銷售額。

? 成長(zhǎng)型品牌（如日本設(shè)計(jì)師品牌）：實(shí)行“零基礎(chǔ)租金+（8%-12%）階梯分成”，當(dāng)季度營(yíng)業(yè)額突破5000萬(wàn)日元后，分成比例自動(dòng)下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。

? 快閃店：采用“日租+20%銷售額分成”，如銀座GINZA SIX設(shè)置的“江戶工藝快閃區(qū)”，通過(guò)該模式使單月坪效達(dá)普通店鋪的3.7倍。

正是上述多維度的系統(tǒng)優(yōu)化，使得東京核心商圈逐步走出一條從“租金驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“價(jià)值驅(qū)動(dòng)”的運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型路徑，不僅提升了商圈出租率，更實(shí)現(xiàn)了商業(yè)能級(jí)與城市競(jìng)爭(zhēng)力的雙重躍升。

原創(chuàng)作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)

撰 稿：嚴(yán) 含

責(zé)任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

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