我是紫沐，這是我第451篇日記。

這周末保利天奕加推，依然爆火，妥妥的新盤(pán)頂流。

現(xiàn)在的市場(chǎng)，產(chǎn)品好有人買(mǎi)單，性價(jià)比高也有人買(mǎi)單。

但只有既認(rèn)可你的產(chǎn)品，又認(rèn)可你的價(jià)格，才能成為新盤(pán)頂流。

保利天奕的實(shí)力，還是值得肯定的。

但新盤(pán)頂流，就一定有美好的未來(lái)嗎？

別忘了，就在天奕旁邊的琶洲南TOD，曾經(jīng)也是新盤(pán)頂流。

現(xiàn)在的處境，卻說(shuō)不上樂(lè)觀。

大概率，會(huì)有破發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

那就延伸到幾個(gè)問(wèn)題。

首先，琶洲南TOD破發(fā)，是產(chǎn)品的問(wèn)題嗎？

明顯不是。

琶洲南TOD的競(jìng)爭(zhēng)力有目共睹。

地段屬于真正的泛琶洲板塊，能吃到琶洲發(fā)展紅利。

本身自帶完善的配套，有下沉式商業(yè)，有地鐵上蓋，有九年制學(xué)校。

甚至還有濱水公園和產(chǎn)業(yè)配套。

加上樓盤(pán)本身是核心區(qū)少有的大花園樓盤(pán)，內(nèi)部交標(biāo)也沒(méi)拖后腿。

所以總體上看，琶洲南TOD沒(méi)什么瑕疵，算得上六邊形。

唯一的弱點(diǎn)，可能就是開(kāi)發(fā)早，戶型屬于舊規(guī)。

但對(duì)琶洲南TOD這種改善定位的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，得房率的影響遠(yuǎn)沒(méi)有剛需剛改那么大。

對(duì)標(biāo)目前很火的天奕天曜，琶洲南TOD也完全不虛。

天奕雖然產(chǎn)品新，但周邊還是荒地。

很多地塊，連拍賣(mài)都沒(méi)搞定。

配套完善的速度，肯定沒(méi)有琶洲南TOD那么快。

至于天曜，金融城核心區(qū)的地段概念，確實(shí)比琶洲南TOD好。

但員村不好看也不好住啊。

這亂糟糟的城市界面，短期很難有大的改善，配套在舊改完成之前也無(wú)法升級(jí)。

所以真要看競(jìng)爭(zhēng)力，長(zhǎng)遠(yuǎn)看琶洲南TOD不輸，短期看琶洲南TOD更好。

既然不是競(jìng)爭(zhēng)力的問(wèn)題，那破發(fā)的真正原因是什么？

是大環(huán)境，是操盤(pán)手。

琶洲南TOD開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，廣州樓市還處在火熱期的尾巴。

樓市信仰還沒(méi)破滅，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也相對(duì)穩(wěn)定。

那琶洲南TOD，作為那時(shí)候的新盤(pán)頂流，定價(jià)10萬(wàn)+沒(méi)啥問(wèn)題。

而且別忘了，那時(shí)候某地白紙黑字說(shuō)得明白，琶洲會(huì)嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

琶洲南TOD，理論上會(huì)成為絕版，這也給了開(kāi)發(fā)商推高房?jī)r(jià)的底氣。

只是誰(shuí)也想不到，才過(guò)了兩年，琶洲住宅供應(yīng)會(huì)迎來(lái)井噴。

三兄弟、三姐妹，甚至琶洲南TOD旁邊，都多了一塊小琶洲南。

樓盤(pán)的稀缺性，被背刺到稀碎。

加上樓市和經(jīng)濟(jì)不景氣，開(kāi)發(fā)商要以價(jià)換量求存，買(mǎi)家也無(wú)力支撐高房?jī)r(jià)。

價(jià)格戰(zhàn)大行其道。

比如天奕和天曜，雖然競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比琶洲南TOD不占優(yōu)勢(shì)，但人家能降價(jià)啊。

7字頭開(kāi)盤(pán)，加上新規(guī)，沖擊能不大嗎。

天量供應(yīng)稀釋了稀缺性，加上樓市整體大幅回調(diào)，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量。

這才是琶洲南TOD破發(fā)的真正原因，而不是產(chǎn)品有問(wèn)題。

業(yè)主沒(méi)有買(mǎi)錯(cuò)房，只是買(mǎi)在了錯(cuò)誤的時(shí)間。

當(dāng)然，放在那時(shí)候，誰(shuí)也想不到，會(huì)錯(cuò)得這么離譜。

既然產(chǎn)品沒(méi)問(wèn)題，入手琶洲南TOD最需要考慮的，就是價(jià)格了。

別說(shuō)，琶洲南TOD在二手中的熱度很高。

至少在我這，少有幾個(gè)咨詢二手的，都會(huì)把琶洲南TOD納入考慮范圍。

那目前天奕天曜最低7字頭，是不是琶洲南TOD也要降到7字頭。

我覺(jué)得不是。

琶洲南TOD除了產(chǎn)品和配套，還有個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)，就是現(xiàn)樓。

所見(jiàn)即所得，不用擔(dān)心交付風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)缺點(diǎn)都能直觀看到，不用猜。

入手之后，能睡個(gè)安穩(wěn)覺(jué)。

而且它不用等，即買(mǎi)既改善。

對(duì)于那些有地段、配套或者產(chǎn)品改善需求的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，不用再等兩年。

省下來(lái)的時(shí)間，也是值錢(qián)的。

另外天奕好樓層基本要8萬(wàn)+，天曜好樓層基本要9萬(wàn)+。

琶洲南TOD疊加現(xiàn)樓優(yōu)勢(shì)后，賣(mài)10萬(wàn)左右沒(méi)啥問(wèn)題。

至于二手競(jìng)品，目前中?；ǔ菫澈图卧９^，非超豪戶型普遍也在12-13萬(wàn)左右。

考慮到地段和配套的差距，這個(gè)價(jià)差也很合理。

有現(xiàn)房需求的，可以蹲一蹲好價(jià)。

現(xiàn)在入手，自住保值能力還是很強(qiáng)的。

以前分析琶洲南TOD的時(shí)候，曾寫(xiě)過(guò)不要追11萬(wàn)以上的價(jià)格，目前看來(lái)是判斷對(duì)了。

但也沒(méi)必要對(duì)高價(jià)入手的買(mǎi)家落井下石。

人家只是買(mǎi)錯(cuò)了時(shí)間，并沒(méi)有買(mǎi)錯(cuò)產(chǎn)品。

對(duì)比同期其他樓盤(pán)，琶洲南TOD的抗跌水平，其實(shí)吊打99%的對(duì)手了。