原創(chuàng) 劉曉博

樓市又有大消息！

《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定》的發(fā)布，傳遞了重要信號：舊改中保障房供應(yīng)量將減少，“商品房+保障房”混搭的小區(qū)將減少。

這對于當前樓市來說，是一個重磅利好。

文件的表述比較艱澀，很多人表示沒看懂。

下面引用兩段重要的政策原文，再做一個解讀：

政策原文1：

城市更新單元優(yōu)先將配建的保障性住房建筑面積折算成獨立成宗的保障性住房用地無償移交政府，由政府按照有關(guān)規(guī)定組織開發(fā)建設(shè)；不移交保障性住房用地的，由城市更新項目實施主體在已出讓的開發(fā)建設(shè)用地實施過程中與商品住房一并建設(shè)，建設(shè)完成后無償移交給政府或政府指定機構(gòu)。

解讀：在拆除重建的城市更新中，政府鼓勵開發(fā)商把需要配建的保障房，按照建筑面積折算成保障性住房用地，無償移交給政府，由政府開發(fā)。

這意味著，如果符合條件（比如折算出來的土地面積超過3000平方米），開發(fā)商就可以把保障房“甩出去”。新建的小區(qū)變成了兩個，一個是開發(fā)商的純商品房小區(qū)，一個是政府開發(fā)的保障房小區(qū)，避免了商品房和保障房的混搭。這種混搭，會增加商品房的銷售難度，甚至產(chǎn)生業(yè)主之間的沖突。

當然，也避免了讓開發(fā)商開發(fā)，占壓他們的資金，變成庫存。

甩出去的那塊保障房用地，政府可以根據(jù)市場情況決定是推遲開發(fā)，還是提前開發(fā)。目前市道下，當然會推遲，這減輕了市場壓力，減少了供應(yīng)量。

政策原文2：

若城市更新單元規(guī)劃中已明確配建的保障性住房為出售型保障性住房，申報主體或?qū)嵤┲黧w可將出售型保障性住房建筑面積的40%調(diào)整為商品住房，其余60%按照城市更新單元規(guī)劃居住用地的平均容積率折算成用地無償移交政府，用地面積原則上不小于3000平方米。

申報主體或?qū)嵤┲黧w也可將城市更新單元配建的出售型保障性住房建筑面積的50%調(diào)整為商品住房，其余50%調(diào)整為配租型保障性住房。上述調(diào)整無需申請規(guī)劃修改，直接在用地批準或用地規(guī)劃許可階段同步研究確定。配租型保障性住房建成后無償移交政府，免繳地價。

解讀：在拆除重建的城市更新中，如果已經(jīng)明確要配建保障房，可以采取兩種辦法調(diào)整。

一個是把出售型保障房建筑面積的40%調(diào)整為商品住房，其余折算為土地劃出去移交給政府；一個是選擇把出售型保障房建筑面積的50%調(diào)整為商品住宅，另外50%調(diào)整為配租型保障房。

第一種情況下，需要配建的可售的保障房40%變成了商品房，60%劃出去了，什么時候建設(shè)進入未知狀態(tài)；第二種情況下，50%變成了商品房，50%變成了只租不出售的保障房。

總之，在這類拆除重建的更新中，配建的可售型保障房基本上消失了！

此外，文件還規(guī)定：

移交保障性住房用地時，在配建基準比例的基礎(chǔ)上，城市更新單元屬于城中村改造的，配建比例核減10%；城市更新單元屬于舊工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)或城市基礎(chǔ)設(shè)施改造的，配建比例核增15%。除前述情形之外的，配建比例核減4%。

移交保障性住房時，配建比例在移交保障性住房用地的基礎(chǔ)上核減。城市更新單元屬于城中村改造的，配建比例核減3%；城市更新單元屬于舊工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)或城市基礎(chǔ)設(shè)施改造的，配建比例核減10%。除前述情形之外的，配建比例核減5%。

為什么要這樣做？

跟當前市場空前低迷有很大關(guān)系。

去年一整年，大家都非常疑惑：一方面要救房地產(chǎn)，另一方面要搞三大工程，明確提出要增加保障房供應(yīng)量。

其結(jié)果是：雖然金融政策、限購政策上大招頻出，降準、降息、降存量房貸利率、降公積金貸款利率、降低首付，取消限購限售限價，什么政策都出了，但市場只有脈沖行情，回暖很難持續(xù)。

根本的原因就是：供應(yīng)量根本沒有減少，“便宜的房子”海量供應(yīng)中。

這些便宜的房子， 就是所謂按照市場價打5折的安居房、共有產(chǎn)權(quán)住房，6折的人才房。

有這么便宜的房子在，大家為什么要買商品房？

更悲催的是：由于商品房價格下降，想購買保障房的人也猶豫起來，他們認為商品房降價后，自己獲得的政策紅利少了，不是真正的5折或6折了，所以出售型的保障房也滯銷了。

現(xiàn)在，終于開始重視供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題了。

6月13日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出：要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目進行摸底，進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風險，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

怎樣才能激活需求？優(yōu)化供給很重要。

所謂優(yōu)化供給，關(guān)鍵是要減少供應(yīng)量。不僅商品房要計劃生育，保障房更要計劃生育。

保障房滯銷，直接套住了很多地方政府，讓他們資金周轉(zhuǎn)不靈。繼續(xù)按照原來的保障房供應(yīng)計劃，顯然走不下去了。

以深圳為例，目前庫存的安居房、人才房數(shù)量都不少。所以在土地供應(yīng)上，也開始減少。

根據(jù)最新公布的2025年供地計劃：本年度計劃供應(yīng)居住用地100公頃，其中商品住房用地60公頃、保障性住房用地40公頃（含深汕特別合作區(qū)3公頃）。

而2024年商品房供地計劃是80公頃，保障房是100公頃。

其他城市也基本如此。無論是商品房、保障房的供地量都將顯著下降。

控制城市更新中保障房的供應(yīng)量，也是當務(wù)之急。相信在深圳之后，會有更多城市這樣做。

這對于商品房構(gòu)成較大利好。

保障房跟商品房存在明顯的競爭關(guān)系，而且極具殺傷力——保障房動輒是商品房的5折、6折發(fā)售，而且門檻越來越低，無論共有產(chǎn)權(quán)住房還是配售型保障房，都不限制收入，只要求戶籍、社保。

給保障房計劃生育，首先利好商品房。

此外，商品房小區(qū)甩掉保障房，保持100%的純度，有利于提高市民接受程度，房子將變得好賣。

否則，拆除重建的城市更新很難推進。新規(guī)可以增加開發(fā)商的信心。

看到這里，或許有讀者會反駁：這算什么大利好？還不如放松北上深的限購，再次降息來得實惠。

說實話北上深放松限購，短期也未必能刺激起樓市。5月20日剛剛降息過一次，又如何呢？

對于絕大多數(shù)城市來說，已經(jīng)沒有什么限售、限售、限價可以取消的了，該做的早就做了�，F(xiàn)在真正管用的招數(shù)，就是減少供應(yīng)量，不僅保障房要減量，商品房也要減量。

只有當所有的城市都降低供應(yīng)量，并堅持幾年，才能真正見效。

很多存量大、人口競爭力弱的三四城市，最好能5到10年不賣地。