原創(chuàng) 劉曉博

樓市又有大消息！

《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定》的發(fā)布，傳遞了重要信號：舊改中保障房供應(yīng)量將減少，“商品房+保障房”混搭的小區(qū)將減少。

這對于當(dāng)前樓市來說，是一個重磅利好。

文件的表述比較艱澀，很多人表示沒看懂。

下面引用兩段重要的政策原文，再做一個解讀：

政策原文1：

城市更新單元優(yōu)先將配建的保障性住房建筑面積折算成獨立成宗的保障性住房用地?zé)o償移交政府，由政府按照有關(guān)規(guī)定組織開發(fā)建設(shè)；不移交保障性住房用地的，由城市更新項目實施主體在已出讓的開發(fā)建設(shè)用地實施過程中與商品住房一并建設(shè)，建設(shè)完成后無償移交給政府或政府指定機構(gòu)。

解讀：在拆除重建的城市更新中，政府鼓勵開發(fā)商把需要配建的保障房，按照建筑面積折算成保障性住房用地，無償移交給政府，由政府開發(fā)。

這意味著，如果符合條件（比如折算出來的土地面積超過3000平方米），開發(fā)商就可以把保障房“甩出去”。新建的小區(qū)變成了兩個，一個是開發(fā)商的純商品房小區(qū)，一個是政府開發(fā)的保障房小區(qū)，避免了商品房和保障房的混搭。這種混搭，會增加商品房的銷售難度，甚至產(chǎn)生業(yè)主之間的沖突。

當(dāng)然，也避免了讓開發(fā)商開發(fā)，占壓他們的資金，變成庫存。

甩出去的那塊保障房用地，政府可以根據(jù)市場情況決定是推遲開發(fā)，還是提前開發(fā)。目前市道下，當(dāng)然會推遲，這減輕了市場壓力，減少了供應(yīng)量。

政策原文2：

若城市更新單元規(guī)劃中已明確配建的保障性住房為出售型保障性住房，申報主體或?qū)嵤┲黧w可將出售型保障性住房建筑面積的40%調(diào)整為商品住房，其余60%按照城市更新單元規(guī)劃居住用地的平均容積率折算成用地?zé)o償移交政府，用地面積原則上不小于3000平方米。

申報主體或?qū)嵤┲黧w也可將城市更新單元配建的出售型保障性住房建筑面積的50%調(diào)整為商品住房，其余50%調(diào)整為配租型保障性住房。上述調(diào)整無需申請規(guī)劃修改，直接在用地批準(zhǔn)或用地規(guī)劃許可階段同步研究確定。配租型保障性住房建成后無償移交政府，免繳地價。

解讀：在拆除重建的城市更新中，如果已經(jīng)明確要配建保障房，可以采取兩種辦法調(diào)整。

一個是把出售型保障房建筑面積的40%調(diào)整為商品住房，其余折算為土地劃出去移交給政府；一個是選擇把出售型保障房建筑面積的50%調(diào)整為商品住宅，另外50%調(diào)整為配租型保障房。

第一種情況下，需要配建的可售的保障房40%變成了商品房，60%劃出去了，什么時候建設(shè)進入未知狀態(tài)；第二種情況下，50%變成了商品房，50%變成了只租不出售的保障房。

總之，在這類拆除重建的更新中，配建的可售型保障房基本上消失了！

此外，文件還規(guī)定：

移交保障性住房用地時，在配建基準(zhǔn)比例的基礎(chǔ)上，城市更新單元屬于城中村改造的，配建比例核減10%；城市更新單元屬于舊工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)或城市基礎(chǔ)設(shè)施改造的，配建比例核增15%。除前述情形之外的，配建比例核減4%。

移交保障性住房時，配建比例在移交保障性住房用地的基礎(chǔ)上核減。城市更新單元屬于城中村改造的，配建比例核減3%；城市更新單元屬于舊工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)或城市基礎(chǔ)設(shè)施改造的，配建比例核減10%。除前述情形之外的，配建比例核減5%。

為什么要這樣做？

跟當(dāng)前市場空前低迷有很大關(guān)系。

去年一整年，大家都非常疑惑：一方面要救房地產(chǎn)，另一方面要搞三大工程，明確提出要增加保障房供應(yīng)量。

其結(jié)果是：雖然金融政策、限購政策上大招頻出，降準(zhǔn)、降息、降存量房貸利率、降公積金貸款利率、降低首付，取消限購限售限價，什么政策都出了，但市場只有脈沖行情，回暖很難持續(xù)。

根本的原因就是：供應(yīng)量根本沒有減少，“便宜的房子”海量供應(yīng)中。

這些便宜的房子， 就是所謂按照市場價打5折的安居房、共有產(chǎn)權(quán)住房，6折的人才房。

有這么便宜的房子在，大家為什么要買商品房？

更悲催的是：由于商品房價格下降，想購買保障房的人也猶豫起來，他們認(rèn)為商品房降價后，自己獲得的政策紅利少了，不是真正的5折或6折了，所以出售型的保障房也滯銷了。

現(xiàn)在，終于開始重視供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題了。

6月13日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出：要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目進行摸底，進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

怎樣才能激活需求？優(yōu)化供給很重要。

所謂優(yōu)化供給，關(guān)鍵是要減少供應(yīng)量。不僅商品房要計劃生育，保障房更要計劃生育。

保障房滯銷，直接套住了很多地方政府，讓他們資金周轉(zhuǎn)不靈。繼續(xù)按照原來的保障房供應(yīng)計劃，顯然走不下去了。

以深圳為例，目前庫存的安居房、人才房數(shù)量都不少。所以在土地供應(yīng)上，也開始減少。

根據(jù)最新公布的2025年供地計劃：本年度計劃供應(yīng)居住用地100公頃，其中商品住房用地60公頃、保障性住房用地40公頃（含深汕特別合作區(qū)3公頃）。

而2024年商品房供地計劃是80公頃，保障房是100公頃。

其他城市也基本如此。無論是商品房、保障房的供地量都將顯著下降。

控制城市更新中保障房的供應(yīng)量，也是當(dāng)務(wù)之急。相信在深圳之后，會有更多城市這樣做。

這對于商品房構(gòu)成較大利好。

保障房跟商品房存在明顯的競爭關(guān)系，而且極具殺傷力——保障房動輒是商品房的5折、6折發(fā)售，而且門檻越來越低，無論共有產(chǎn)權(quán)住房還是配售型保障房，都不限制收入，只要求戶籍、社保。

給保障房計劃生育，首先利好商品房。

此外，商品房小區(qū)甩掉保障房，保持100%的純度，有利于提高市民接受程度，房子將變得好賣。

否則，拆除重建的城市更新很難推進。新規(guī)可以增加開發(fā)商的信心。

看到這里，或許有讀者會反駁：這算什么大利好？還不如放松北上深的限購，再次降息來得實惠。

說實話北上深放松限購，短期也未必能刺激起樓市。5月20日剛剛降息過一次，又如何呢？

對于絕大多數(shù)城市來說，已經(jīng)沒有什么限售、限售、限價可以取消的了，該做的早就做了。現(xiàn)在真正管用的招數(shù)，就是減少供應(yīng)量，不僅保障房要減量，商品房也要減量。

只有當(dāng)所有的城市都降低供應(yīng)量，并堅持幾年，才能真正見效。

很多存量大、人口競爭力弱的三四城市，最好能5到10年不賣地。