接之二、之一：

在城市住宅的萬千故事里，南京中海麗舍的經歷堪稱一部跌宕起伏的現(xiàn)實劇。它不僅關乎一個小區(qū)的日常管理，更像一面鏡子，映照出中國住宅地產和物業(yè)三十五年野蠻生長背后的重重亂象，以及業(yè)主與業(yè)委會在夾縫中艱難求生的無奈與掙扎。

一、中海麗舍現(xiàn)象，投射出：中國住宅地產和物業(yè)35年野蠻生長的亂象和后遺癥

各個小區(qū)，在前期物業(yè)服務十年左右后，業(yè)主面對的結果基本一致：小區(qū)景觀綠化日漸凋敗，水景成亂石灘，衛(wèi)生死角多年無人打掃、草坪多年禿嚕皮.......；外墻開裂空鼓掉皮、滲水漏水發(fā)霉問題嚴峻，并且掉落面磚、石材、抹灰層還存在危及人身安全重大隱患......；消防設施設備，要水沒水、該響的不響、不該響的亂響，消防通道車輛亂停、雜物亂堆，總之多數(shù)小區(qū)消防基本癱瘓......；電梯老舊、受潮、缺乏保養(yǎng)后，故障層出不窮，異常開關門、讓人心驚膽戰(zhàn)......；監(jiān)控和門禁基本癱瘓，偷盜頻發(fā)和盲流亂竄，物業(yè)的安全管理形同于無......；保安變少變老、保潔變少變老，......；

總之，業(yè)主看到的頂多是掃掃地、站站崗、剪剪草、修修燈，所以業(yè)主肯定不能坦然接受這樣結局！每戶十年戶均2.5萬（含物業(yè)費、停車費、公共收益)養(yǎng)物業(yè)，換來這個狀況，的確讓人心寒。

同樣是請了物業(yè)公司，只有住宅物業(yè)淪為這樣情況；同樣的產品，住宅物業(yè)的電梯、門禁、道閘、消防設備、攝像頭、電腦、監(jiān)控等幾年壞到接近癱瘓，非住宅物業(yè)卻很少出現(xiàn)這樣的局面。很多業(yè)主自家的或單位的，哪怕是自己農村老家很少有人管理維護的房屋和設施、攝像頭、電腦等，也不至于老化或損壞到無法使用的田地。

現(xiàn)狀：水系干涸亂石灘、綠化斑駁荒草地！

原狀：芳草萋萋，流水潺潺

沒有對比，就沒有傷害，業(yè)主們，十年后才恍然明白，自然而然開始自救，因而更多業(yè)主開始關注物業(yè)問題，并投入到保衛(wèi)家園、建設家園的行動中。故各小區(qū)紛紛要求成立業(yè)委會，要求當家做主，要求解聘前期物業(yè)，要求收回巨量代管公共收益，要求收回被開發(fā)商或物業(yè)侵占的共有產權，也成為理所當然的訴求了。

二、中海麗舍現(xiàn)象，投射出：中國住宅業(yè)主和業(yè)委會的夾縫求生35年的無助和悲歌

業(yè)主和業(yè)主當家基礎知識：

（1）業(yè)主選業(yè)委會如開盲盒，誰偷走了業(yè)主知情權和當家權？

南京中海麗舍東苑2005年竣工，西苑2007年竣工，目前才第三屆業(yè)委會，交付近20年，一直是中海地產旗下的中海物業(yè)服務。

2015年5月小區(qū)首屆業(yè)委會消亡，2017年7月才開始重新籌備第二屆業(yè)委會，目前第三屆業(yè)委會上位才一年多點，這充分說明籌備第二屆和第三屆都了充滿坎坷，個中滋味只有不言而喻。

這也說明。多數(shù)業(yè)主可能就是得過且過的狀態(tài)：和多數(shù)小區(qū)一樣，絕大多數(shù)業(yè)主都對小區(qū)公共事務漠不關心，出現(xiàn)物業(yè)替業(yè)主當家，或小區(qū)部分業(yè)主當家做主現(xiàn)象就較為突出；在是否支持籌備業(yè)委會和是否趕走物業(yè)的決策上都不太有主見，所以才會出現(xiàn)中海麗舍這樣的八年換物業(yè)折騰無果的現(xiàn)象。

另或許，多數(shù)業(yè)主還心存央企大牌物業(yè)一定靠譜的幻覺吧；再加上，現(xiàn)在普遍的操作方式，業(yè)主處于開盲盒選業(yè)委會狀態(tài)中，籌備組或社區(qū)把關后，推上來的業(yè)委會候選人是騾子還是馬，業(yè)主卻心中無數(shù)。這個暗箱，街道居委、保盤和撬盤物業(yè)、別有企圖的業(yè)主，都心知肚明，都在圍繞這個暗箱做手腳，只有業(yè)主太傻太天真，坐等業(yè)委會降臨中。

報名候選人變成正式候選人的過程，各街道居委的多數(shù)指導意見是：由籌備組決定、或者由報名候選人內推決定；而籌備組 正副 組長，多數(shù)地方是由街道和社區(qū)代表擔任，等于是由非業(yè)主當家，由于利益和需求不一致，籌備組內部產生沖突和博弈，也成為必然現(xiàn)象；當然，博弈最終無效，多數(shù)結果是：街道社區(qū)掌控了籌備過程和籌備結果。

另外，由于善良正義的業(yè)主，不積極參與小區(qū)事務，往往導致私心過重、或別有企圖而潛伏業(yè)委會的人占比過高，故內推產生正式候選人的操作，往往形成惡人抱團情況，最后這樣的業(yè)委會大概率將淪為業(yè)偽會或無所作為的橡皮人業(yè)委會。因為，有正常初心業(yè)主在這樣的業(yè)偽會中，受到排擠和打壓，難以發(fā)揮作用。

神奇的是，街道居委，往往對業(yè)主提出的報名候選人競選正式候選人由業(yè)主海選模式產生非常排斥，排斥啥？難道是因為不可控才排斥的？難道是因為業(yè)主真當家萬萬不可才排斥的？

另外，這個過程往往還充滿各方利益爭斗。中海麗舍也不例外，第二屆、第三屆業(yè)委會籌備過程中，都有候選人中途放棄參選的現(xiàn)象。懂的都懂，肯定是有故事的。

不過還好，中海麗舍成立業(yè)委會總體上還算順利，街道居委沒有如其他地方那樣，出現(xiàn)非常明顯的站隊物業(yè)、明著攪局業(yè)主自治、撤銷業(yè)主大會決議、堅決不備案的怪事，也算不幸中的萬幸。

但是這個堂堂有名的高檔小區(qū)，物業(yè)再管二十年后，問題多多；兩屆業(yè)委會八年抗戰(zhàn)，業(yè)主進一步撕裂，已經成為全國物業(yè)、業(yè)委會、業(yè)主等關注焦點；恐怕街道居委也不能說與己無關，都是物業(yè)或業(yè)主惹的禍；這肯定不是實事求，這不是推卸責任、就是裝白蓮花。

當然很多時候，街道居委他們，更多也是無奈，因為物管條例、民法典等等只有要求、沒有罰則，別說他們，乃至住建和派出所、市場監(jiān)管局都得搖頭，因為這些部門更高大上，似乎也管不了、管不住物業(yè)！不然，住宅物業(yè)會淪落會到現(xiàn)在這“人見人愛”的境地嗎？但凡有主管部門能吼得住的行業(yè)，都不會像住宅物業(yè)這樣，出現(xiàn)怨聲載道、人人喊打的扇面。住宅地產繁花落幕，住宅物業(yè)底褲外露，這是巧合還是必然？

（2）制度之殤：物業(yè)管理相關部分法條等亟待革新

現(xiàn)在都在討論信托制，很多人認為這是個漂亮補丁。筆者看來，現(xiàn)有業(yè)主大會與業(yè)委會制度、前期物業(yè)制度，才是最該動大手術的地方，其中妨礙業(yè)主依法自治的內容不糾正，信托制也救不了住宅物業(yè)！

前期物業(yè)制度的原罪

筆者以前寫過相關文章：

前期物業(yè)制度，開發(fā)商越俎代庖，替業(yè)主選定了物業(yè)單位、替業(yè)主決定了物業(yè)費高低、替業(yè)主找了公共收益代管者、替業(yè)主決定了公共資產和設施的代管者、替業(yè)主找了負責承接查驗的人，巧合的是，都是找的同一個人，巧合的是都是這前期物業(yè)，而且往往就是開發(fā)商的親兒子物業(yè)公司。

這嚴重違背業(yè)主當家做主的自治原則，現(xiàn)在感覺純純是為了地產賣房，和讓房產的物業(yè)先入占坑而量身打造的；另外，地產吸金的瘋狂年代，售樓期間，物業(yè)極盡所能地表演物業(yè)的高大上，只是為了配合地產銷售，帥哥美女、香車寶馬、繁花似錦、流水潺潺，為了讓業(yè)主掏錢賣房的情景劇表演而已；房屋交付兩年后，這些都統(tǒng)統(tǒng)謝幕，還原前期物業(yè)真實面目。

導則、民法典、物管條例的部分條款，讓業(yè)主當家陷入困境?！

業(yè)主基于物業(yè)的自治，聽起來很美好，但是住宅開發(fā)商大哥、住宅物業(yè)小弟、住建街道居委，好像心存一百個不放心？

因為相關條款，好像也挺懂他們，好似設了后門，能方便他們阻礙業(yè)主大會成立、阻礙業(yè)委會籌備和選舉。為啥，且聽我娓娓道來。

業(yè)主清冊掌握難：說好的業(yè)主當家，可是業(yè)主清冊，誰都沒有，只有問開發(fā)商或前期物業(yè)求，求不求得到，沒人能幫你！給的準不準，沒人告知你！要否決大會決議的時候，有人卻說業(yè)主不準、清冊有誤！

指導幫助亂邏輯：說好的業(yè)主自治當家，但是籌備需要指導幫助，籌備組長要街道當，參與籌備的人要街道定。這個規(guī)則導致街道當小區(qū)的家。所以很多小區(qū)二十年沒有業(yè)委會，業(yè)委會成立率全國不到30%，難道真的是業(yè)主不想成立？恐怕未必！

業(yè)委會備案難題：說好的業(yè)委會備案只是告知性備案，但是事實上玩成了街道住建的審批性備案。說給你備案就給你備案，說不給備案你說破天也不行、拖拉幾年也沒人問責。

少數(shù)人決定多數(shù)人：說好的小區(qū)業(yè)主自治，按少數(shù)服從多數(shù)原則；業(yè)委會只是業(yè)主大會執(zhí)行機構。但是，對多數(shù)業(yè)主表決通過的業(yè)主大會決議，往往少數(shù)人的投訴和質疑，就能成功讓街道居委作為理由并且宣布：暫停執(zhí)行業(yè)主大會決議，甚至直接宣布撤銷業(yè)主大會決議。

給物業(yè)設各種要求，因沒罰則，成了空文：說好的物業(yè)要負責平時的小修小補，保證設施設備、建筑綠化等得到維護，結果屬于全體業(yè)主的公共收益不見了，依然沒看到物業(yè)的維修維護成果在哪里；說好的，續(xù)聘不成功，小區(qū)新聘物業(yè)后，老物業(yè)要與新物業(yè)做好交接，并及時退場，可偏偏很多地方上演的是：老物業(yè)三年賴著不走、新物業(yè)三年進不了場的鬧劇；或者還有兩年中雙物業(yè)聯(lián)袂服務的奇葩事；物業(yè)一句業(yè)主大會投票數(shù)據(jù)有錯誤，找個粉絲業(yè)主一起訴，街道住建、法院法官，就可以宣布新物業(yè)暫緩進場，讓老物業(yè)繼續(xù)干下去，直接讓業(yè)主當家作主的業(yè)主大會決議成了空氣。但是重點來了，物業(yè)不會因此承擔一點責任。

法條或罰則，諸如此類的問題多多，就不一一舉例了。

三、矛盾升級：中海麗舍的困局與反思，或終將反噬自身？

中海塞納麗舍，物業(yè)20年江山不到，業(yè)委會八年換物業(yè)的壯志未酬，現(xiàn)在第三屆業(yè)委會，反而陷入被部分業(yè)主啟動罷免提案的風波中。

這場看似鬧劇的大戲，折射出的問題，需要每一個塞納業(yè)主好好沉思，然后果斷作出決策，否則麗舍的明天不會更好！

（一）物業(yè)去留：業(yè)主該如何抉擇？

除了看往昔，比今朝外，還要橫向對比同時代同類型樓盤，給中海物業(yè)一個真正靠譜的評價。

如果多數(shù)業(yè)主覺得不值得續(xù)聘，那就團結起來表達不續(xù)聘的心聲；加強與業(yè)委會的溝通交流，并做好規(guī)范，確保公平正義地選聘新物業(yè)。

如果多數(shù)業(yè)主覺得，還算過得去，那么就團結起來表決同意續(xù)聘的心聲，給中海物業(yè)一個定心丸，同時優(yōu)化合同，加強對物業(yè)的約束和監(jiān)督，解決問題、結束撕裂。

明眼人都能看得出來，提議罷免業(yè)委會，不全是因為業(yè)委會做錯了什么，和第三屆業(yè)委會堅持要換物業(yè)、要引入新物業(yè)息息相關。

君不見，塞納麗舍第二屆業(yè)委會，最終沒有堅持換物業(yè)后，期初討伐罷免第二屆業(yè)委會的聲音，不就很快消失了嗎？

（二）矛盾根源：為何不能和平共處？

塞納麗舍目前亂局，中海物業(yè)若說自己沒有背后搗鼓，我想傻子都不會認可的。所以，為啥保盤一定要硬剛？所以部分業(yè)主，甚至中海物業(yè)，為啥一定要與業(yè)委會勢不兩立呢？只有一個原因，雙方沒有想談判解決問題的想法！

就像以色列一定要干趴加沙、以色列要毀滅伊朗核能力，無他！太過于自信，或心中只有自己的欲望，加沙的血淚與饑餓，伊朗的人民與民生，都不如自己猶太復國夢重要。

同理，對于少部分業(yè)主和中海物業(yè)，乃至第三屆業(yè)委會，要多考慮全體業(yè)主的利益、整個小區(qū)的利益、自己的口碑和名聲，要掂量這些和自己欲望比，孰重孰輕！

既然中海物業(yè)，心戀戀塞納麗舍，不愿離去，那么不論保盤業(yè)主、撬盤業(yè)主，都是業(yè)主，挑起內斗，哪一方傷了，都對自己不利，何苦要硬剛下去呢？物業(yè)這點破事，其實誰都能做，但誰都能不能做得非常完美，理論上中海物業(yè)做不好的事兒，別的物業(yè)也不能做好。

幸福的小區(qū)總是相似的，都是物業(yè)真有要做好的心，有任勞任怨并積極上進的物業(yè)人，再加上物業(yè)和業(yè)委會和諧共處，這才讓小區(qū)得以改觀的。否則沒有這些基礎，換不換物業(yè)，或者換了物業(yè)，最終難出效果。換物業(yè)越換越差，業(yè)主逃出狼窩又進虎穴的事情，也真不少！

說白了，如果多數(shù)業(yè)主不關心小區(qū)公共事務，還選不出真正為小區(qū)奉獻熱情人進業(yè)委會，有了這樣的業(yè)委會還不珍惜，那么換誰來做物業(yè)，這小區(qū)必然都是韭菜，都是冤種；業(yè)主不團結、普遍不關心小區(qū)事務，普遍無當家做主的意識，不收割，那就是物業(yè)太心善了！

若騙子的存在，唯一的好處是能讓人提高智商，學會自我保護，變得聰明；那么同理，無良的物業(yè)的存在，若喚不醒業(yè)主當家做主的意識，甚至還有業(yè)主為這些無良物業(yè)站臺，甚至宣傳沒有業(yè)委會的天更藍、水更美，那真是浪費了住建教育業(yè)主的一片苦心了！

另外，居委、街道、住建，也好好好思量思量，自己能做什么，該做什么，怎么做最合理，怎樣才能促談促和，不能事不關己高高掛起，不要輕易選邊站隊，更不能助紂為虐。一定要摸清了解多數(shù)業(yè)主的感受和觀點，并鼎力支持并維護多數(shù)業(yè)主的利益，更不要誰鬧誰有理，否則亂了規(guī)矩，除了威信掃地之外。自己的居住的小區(qū)，終將因為職能部門的無能，而同樣深陷泥潭！這就是反噬。

全國各地業(yè)委會的常見錯誤類型

寫了中海麗舍三部曲，不少業(yè)主要我評論第三屆業(yè)委會是業(yè)委會？還是業(yè)偽會？其實我想說：這已不重要，小區(qū)的事情，鬧到這個份兒上，就算初心滿滿，也難說是優(yōu)秀而成功的業(yè)委會的，多少存在略微不當之處。

但多數(shù)業(yè)委會成員，從未做過業(yè)委會，甚至沒做過百人以上的管理崗位，要求其工作沒有瑕疵，顯然就是對物業(yè)錯誤司空見慣、對自己人吹毛求疵，非蠢即壞！

筆者多年觀察，不少業(yè)委會懷著一腔熱血，初心滿滿，但是由于各種原因，導致越做越艱難，小白業(yè)委會常犯的錯誤如下：

（1）決策失誤：民主決策意識欠缺，重大決策缺少調查研究，未能掌握多數(shù)業(yè)主意見，就盲目決策，導致決策結果不符合多數(shù)人意愿；或把業(yè)委會當官來做，用業(yè)委會意志代替業(yè)主意志；或者，盲從居委會或第三方或法顧，缺乏辯證思維或質疑思辨，被帶入誤區(qū)，成為別人賺錢道具，自己卻深陷泥潭。最終導致信任崩塌，躺平而終。

（2）剛愎自用：對業(yè)主不夠尊重，不能團結多數(shù)業(yè)主，甚至拉幫結派，大搞業(yè)委會一言堂，從而導致缺乏廣泛而堅實的業(yè)主基礎，或一意孤行引起業(yè)主逐步反感，最終孤立無援或無人響應，郁郁而終。

（3）急于求成：對困難預估不足，對所需知識不求甚解，對程序和規(guī)則不夠敬畏，事情沒做多少，業(yè)主信任尚未建立，就要做大事、啃硬骨頭等等，然后倉促行事，最終虎頭蛇尾，導致業(yè)主信任逐漸耗盡，落寞而終。

（4）聊勝于無：完全由物業(yè)或街道居委會送來的業(yè)委會，多半這樣，往往來去無蹤，往往神龍不見首尾。有沒有業(yè)委會，業(yè)主都傻傻弄不清了，三年一晃，又坐等天降業(yè)委會了。找成績沒有，找大問題也沒有；當然，這類型的小區(qū)，就算他們有大問題，這幫坐等天降業(yè)委會的業(yè)主們也發(fā)現(xiàn)不了，因為除非小區(qū)的天塌下來，他們才能關注一下。

結語：愿天下沒有難做的業(yè)委會

致住宅業(yè)主：

業(yè)主要知道業(yè)委會在干什么、多數(shù)業(yè)主在想什么，麗舍小區(qū)真正需要什么；中海物業(yè)還能進步嗎，他們能為過往彌補點什么？或者若換了物業(yè)，業(yè)主或業(yè)委會又能拿什么約束或監(jiān)管新物業(yè)、以便他們能兢兢業(yè)業(yè)做事？

致業(yè)委會：

小區(qū)不是業(yè)委會的小區(qū)，是全體業(yè)主的小區(qū)，小區(qū)的命運掌握在多數(shù)業(yè)主的手中，所以除非業(yè)委會有70%業(yè)主真正擁護和認可，在小區(qū)做不到一呼百應的效果，請千萬別代替業(yè)主做決定！

一些業(yè)委會人，覺得自己當選是有70%以上業(yè)主給自己投同意票，就覺得自己是業(yè)主認可的人，自己想法能代表業(yè)主想法了；這個想法很危險、很狂妄，其實業(yè)主只不過覺得該有業(yè)委會而已，不讓大會流產而已，或許阿貓阿狗在名單上，都是這個結果。

沒有激發(fā)業(yè)主積極參與，并以多數(shù)人意見為決策依據(jù)，就單單是業(yè)委會幾個人或個人別的意志做決策，對了、或者影響不大，業(yè)委會還稍能安穩(wěn)，如果決策錯誤、或影響一些人的利益，業(yè)委會必然面臨各種指責、坐如針氈。

當然，如果初心滿滿，依舊不改，那么就應該相信多數(shù)業(yè)主，他們不是烏合之眾，只要是有利于小區(qū)整體利益的，多數(shù)業(yè)主一定會明白并支持正義的業(yè)委會的。

所以，業(yè)委會做正確的事，不用藏著掖著，請大膽讓業(yè)主參與建言獻策，請大膽宣講如實利弊好處，陽光下做事，放在臺面上做事。

讓業(yè)主參與民主決策，起初難怪，也會鬧鬧嚷嚷一陣子，但是當小區(qū)習慣了由多數(shù)人決定小區(qū)大事的氛圍，以后業(yè)委會的路越走越輕松，小區(qū)業(yè)主反而會越來越理性，最終形成共創(chuàng)美好和諧家園的局面。

致住宅物業(yè)：

隨著地產步入黑鐵時代，業(yè)主意識的普遍覺醒，物業(yè)跟著地產爸爸混吃混喝、吃香喝辣的歷史一去不復返。

住宅物業(yè)的當下，必須要學會非住宅物業(yè)的生存法則：按甲方要求辦、按合同要求辦，是物業(yè)人的起碼規(guī)矩。

那種乙方做成甲方爺?shù)娜兆?，那種業(yè)主預付的物業(yè)費、代管的小區(qū)資金和資產，莫名其妙都變成住宅物業(yè)的利潤和資產的混沌，終將逐步澄清，賺該賺的錢，做該做的事，才是住宅物業(yè)得以生存、重塑行業(yè)形象的必然之路。

致居委街道住建：

不論幫助指導也好、物管會也好、居代業(yè)也好、紅色物業(yè)也罷，D建引領也罷，街道居委住建都必須以法律為準繩，以保護多數(shù)業(yè)主利益為導向，順應多數(shù)業(yè)主的心聲為指南。

離開這些原則，對小區(qū)急難愁盼不管不問，或大搞花架子的形式主義，最終不解決實際問題，都有違初心，都要不得的！若還心存做行業(yè)利益的代言人或保護神幻想，更是使不得的，終將反噬自身！

冰凍三尺非一日之寒，很多問題牽扯面廣、歷史問題清算困難，如何引導物業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主，基于事實、坦誠相待、面對未來，是考驗基層干部能力和水平的試金石。

筆者觀察發(fā)現(xiàn)，那里若住宅物業(yè)問題頻發(fā)而混亂，那么那里的街道住建大體上內部廉潔自律方面，常常也很是不堪。

歡迎留言討論！

# # # # #

取材網絡，基于取材評論，若有不妥請私聊，以便更正

“星標”關注本號，及時獲得最新咨詢

轉發(fā)、點贊、關注、收藏、看一看

傳播有 洞見 的觀點