深圳樓市的重磅新政來了!

昨天傍晚，深圳住建局發(fā)布了《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），意義重大。

這份《規(guī)定》的核心目的，就是深圳政府想要在城市更新過程中，更靈活、更有效地增加保障房的數(shù)量，同時(shí)也要讓商品房市場能更健康。

它明確了在拆除重建類城市更新單元中，如何配建保障性住房，包括配建的比例、移交方式以及具體操作流程。

而《規(guī)定》中最引人注目的，無疑是第十三條。

原文是：

第十三條《指導(dǎo)意見》施行前城市更新單元規(guī)劃已審批通過且未開工的城市更新單元，若城市更新單元規(guī)劃中已明確配建的保障性住房為出售型保障性住房，申報(bào)主體或?qū)嵤┲黧w可將出售型保障性住房建筑面積的40%調(diào)整為商品住房，其余60%按照城市更新單元規(guī)劃居住用地的平均容積率折算成用地?zé)o償移交政府，用地面積原則上不小于3000平方米。上述調(diào)整按照城市更新單元規(guī)劃非強(qiáng)制性內(nèi)容的修改程序申請規(guī)劃修改。申報(bào)主體或?qū)嵤┲黧w也可將城市更新單元配建的出售型保障性住房建筑面積的50%調(diào)整為商品住房，其余50%調(diào)整為配租型保障性住房。上述調(diào)整無需申請規(guī)劃修改，直接在用地批準(zhǔn)或用地規(guī)劃許可階段同步研究確定。配租型保障性住房建成后無償移交政府，免繳地價(jià)。已簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的城市更新單元，上述調(diào)整后涉及地價(jià)變化的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)足地價(jià)。

原文看起來很復(fù)雜，但是不難理解：

在過去，很多已經(jīng)審批通過但尚未開工的城市更新項(xiàng)目，都規(guī)劃了大量的“出售型保障性住房”。

比如大家已經(jīng)非常熟悉的人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房。在市場下行期，由于其產(chǎn)權(quán)限制、銷售價(jià)格等原因，往往給開發(fā)商帶來了不小的銷售壓力。

而現(xiàn)在，這項(xiàng)政策給開發(fā)商提供了“解套”的機(jī)會(huì)！

原本“捆綁”在商品房項(xiàng)目中的出售型保障房，現(xiàn)在可按比例調(diào)整為商品房。

開發(fā)商現(xiàn)在有了兩種選擇：

第一種，將原計(jì)劃的出售型保障房中的40%直接轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》?，剩下?0%則折算成土地?zé)o償移交給政府，由政府自行開發(fā)建設(shè)保障房，用地面積原則上不小于3000平方米。

第二種，將原計(jì)劃的出售型保障房中的50%轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》浚硗?0%則轉(zhuǎn)為配租型保障性住房。配租型保障房建成后無償移交給政府，并且免繳地價(jià)。

這項(xiàng)新政將給市場帶來哪些影響？

1、對商品房市場構(gòu)成利好。

尤其對核心地段的城市更新項(xiàng)目，“減少保障房，增加商品房”是巨大利好。

因?yàn)檫@些出售型保障房買入成本更低（通常為商品房市場價(jià)格的五折、六折），在滿足一定年限后轉(zhuǎn)為紅本商品房進(jìn)入市場流通時(shí)，可能會(huì)對同區(qū)域的商品房成交價(jià)形成一定的拉低效應(yīng)。

2、過去的城市更新項(xiàng)目，由于商品房和保障房“捆綁”建設(shè)，常常導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部的居住人群構(gòu)成復(fù)雜，引發(fā)一些管理和服務(wù)上的問題。

而新政中，將60%的保障房轉(zhuǎn)化為土地移交政府，由政府自行開發(fā)建設(shè)保障房，這相當(dāng)于將商品房和保障房“物理隔離”。

如果一片區(qū)域的保障房由政府單獨(dú)建設(shè)、獨(dú)立管理，那么商品房小區(qū)的業(yè)主就可以享受到更純粹的社區(qū)環(huán)境。

這可能會(huì)提升商品房的居住體驗(yàn)和社區(qū)品質(zhì)，讓購房者不再擔(dān)憂混合居住的問題。

3、長期以來，城市更新面臨著資金壓力大、銷售回款慢等痛點(diǎn)。保障房的配建任務(wù)，往往是其中一個(gè)重要阻礙。

現(xiàn)在，通過出售型保障房的騰挪，開發(fā)商可以釋放出一部分資金壓力，提高項(xiàng)目的盈利預(yù)期。

這意味著，那些“難啃的骨頭”——長期停滯的舊改項(xiàng)目，或許會(huì)迎來新的轉(zhuǎn)機(jī)，加速推進(jìn)。

4、對于購房者來說，人才房、安居房越來越珍貴了。

上個(gè)月，深圳配售型保障性住房管理辦法正式落地。

新政之下，未來新增的保障房將與商品房市場劃清界限，實(shí)行嚴(yán)格的封閉管理，徹底告別了過去部分保障房在滿足一定條件后可轉(zhuǎn)為商品房的歷史。

現(xiàn)存的安居型商品房、人才房以及共有產(chǎn)權(quán)房這“老三樣”，在存量售罄后將不再新增供應(yīng)。

幾種不同類型的住房扮演了重要角色，服務(wù)于不同階段、不同類型的人群：

安居房：價(jià)格為商品房的5折，僅面向輪候庫內(nèi)的家庭，10年后補(bǔ)差價(jià)可以取得完全產(chǎn)權(quán)上市交易，目前輪候庫已關(guān)閉，申購門檻最高。

人才房：價(jià)格為商品房的6折，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和流轉(zhuǎn)方式與安居房類似，但申購條件更寬松，只要符合?？萍耙陨蠈W(xué)歷、深圳戶籍和3年社保即可申購。

共有產(chǎn)權(quán)房：價(jià)格為商品房的5折，購買者與政府按份共有產(chǎn)權(quán)，封閉流轉(zhuǎn)，即在滿足一定條件后，產(chǎn)權(quán)份額只能轉(zhuǎn)讓給其他符合條件的申購人，或由政府回購，不能直接轉(zhuǎn)為商品房進(jìn)入市場自由交易。

配售型保障性住房：價(jià)格錨定土地、建安成本，適度微利，實(shí)行嚴(yán)格封閉管理，封閉期結(jié)束后可轉(zhuǎn)讓給符合條件的對象，不高于政府制定的參考價(jià)，或由政府回購，價(jià)格每年折舊1%，徹底剝離金融屬性。

隨著新《規(guī)定》的落地，安居房和人才房不僅僅是絕版，其現(xiàn)有存量還可能進(jìn)一步“減半”，從這個(gè)角度看，這類房子無疑變得更加稀有了。