自從下定決心在香港買(mǎi)房后，我和老公每周末都在港島、九龍和新界各地奔波看房。前文寫(xiě)到，光是半山區(qū)，我就看了有四十幾套房子。

看房的腳步邁到西環(huán)、西九龍、紅磡等各個(gè)區(qū)域，前前后后加在一起看了近一百套房子之后，我們終于找到了一間夢(mèng)中情房。

這個(gè)房子位于港島西，離地鐵站很近，去中環(huán)上班也非常方便。房子是兩房一衛(wèi)的格局，梗廚可以隔絕油煙，主臥能三面下床，而明衛(wèi)衛(wèi)生間也足夠放下浴缸（能泡澡是我買(mǎi)房的硬性要求）。因此，我們決定暫停看房的腳步，開(kāi)始對(duì)這套單位進(jìn)行出價(jià)。

其實(shí)從第一次看房到找到夢(mèng)中情房，這期間雖然看的房子多，但是因?yàn)樾矢?，所以整個(gè)流程僅僅耗時(shí)兩周多。沒(méi)想到的是，和房東砍價(jià)的過(guò)程異常漫長(zhǎng)，從我們第一次出價(jià)到確定成交價(jià)格，中間耗費(fèi)了近兩個(gè)月的時(shí)間。

整個(gè)過(guò)程之所以漫長(zhǎng)，主要有幾點(diǎn)原因：首先，房東人在國(guó)外，有時(shí)差回復(fù)慢。其次，他買(mǎi)這個(gè)房子的時(shí)候買(mǎi)在高點(diǎn)，截至我們買(mǎi)房的時(shí)候其實(shí)沒(méi)賺到什么錢(qián)，所以他一直想抬高價(jià)格。再者，他的出價(jià)符合小區(qū)平均水平，所以一直拖著不肯再降。現(xiàn)在回顧我們出價(jià)過(guò)程，我覺(jué)得有以下幾點(diǎn)可以分享：

1

學(xué)會(huì)查成交價(jià)，心里有桿秤

詳細(xì)了解該屋苑的近期交易價(jià)格，并將此價(jià)格作為砍價(jià)的基準(zhǔn)。

譬如在美聯(lián)或者中原APP上，大家可以先找到自己喜歡的屋苑，隨便點(diǎn)開(kāi)一間待售單位，拉到頁(yè)面底部就能看到近期成交記錄，這里包括近期買(mǎi)賣(mài)和租售詳情，從這個(gè)數(shù)據(jù)可以看出近期屋苑的平均成交呎價(jià)。

港島的景色

大家還可以點(diǎn)擊全棟成交記錄，查看該屋苑各棟樓各個(gè)單位在不同時(shí)間點(diǎn)成交的價(jià)格。

建議大家根據(jù)已售出房屋的面積，間隔及售價(jià)折算出一個(gè)合適的平均呎價(jià)作為砍價(jià)的基準(zhǔn)。

一般來(lái)說(shuō)，樓層每低一層，同戶型同朝向的總價(jià)至少便宜5萬(wàn)港幣。有時(shí)候有的單位連車(chē)位一起出售，因此用這個(gè)出售價(jià)作為參考價(jià)時(shí)，記得要減去車(chē)位價(jià)格。以半山區(qū)為例，車(chē)位價(jià)至少減去150萬(wàn)。

2

算清總賬，死守底線

明確自己能承受的最高價(jià)，確?？硟r(jià)過(guò)程中不會(huì)因壓力所迫，給出超出預(yù)算的價(jià)格。

這里一定要注意，買(mǎi)房除了房費(fèi)外，還需要給其他各項(xiàng)費(fèi)用，包括政府稅費(fèi)（1000萬(wàn)到2000萬(wàn)的房子的稅率是3.75%），中介費(fèi)（占總房?jī)r(jià)的1%），貸款超過(guò)7成還要給貸款買(mǎi)保險(xiǎn)的保費(fèi)等等。

這些費(fèi)用必須計(jì)算清楚，才知道自己能承受的總價(jià)。

一開(kāi)始我也看過(guò)一些很喜歡的房子想要出價(jià)，但仔細(xì)計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，雖然房子本身的價(jià)格尚能接受，但算上這些額外費(fèi)用后，總價(jià)就會(huì)變得非常高，直接超出預(yù)算。

3

別被“精裝修”迷惑

裝修華麗的房子價(jià)格高，但是并不值得。

我們看房過(guò)程中遇到幾個(gè)單位內(nèi)部裝修非常漂亮，一進(jìn)去就覺(jué)得窗明幾凈，好感倍增。

之前還在西營(yíng)盤(pán)看過(guò)一家剛剛裝完的單位，業(yè)主甚至貼了一張紙寫(xiě)明各款電器的品牌、價(jià)格和總裝修費(fèi)用。該業(yè)主選用的全是西門(mén)子、米勒、伊萊克斯等大牌電器，瓷磚也都是意大利進(jìn)口磚，最后裝修總價(jià)高達(dá)150萬(wàn)港幣，因此單位的開(kāi)價(jià)也高于同屋苑其他單位。

西環(huán)有很多特色小店

但我覺(jué)得這種類型單位其實(shí)最不劃算，畢竟裝修是減值產(chǎn)品，隨著時(shí)間流逝，裝修會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)。

而且，如果買(mǎi)房后想按照自己的想法重新裝修房子，不如用偏低的價(jià)格買(mǎi)一個(gè)內(nèi)部裝修較差的單位，然后全屋重做。

4

裝修是深坑

之前也要考慮裝修預(yù)算。在香港裝修過(guò)的人都知道，本地裝修行業(yè)水非常深，全屋重裝動(dòng)輒耗費(fèi)六個(gè)月的時(shí)間，又貴又麻煩。

一般來(lái)說(shuō)，如果要全屋拆掉重新裝修，硬裝的價(jià)格至少700港幣/呎。出價(jià)時(shí)需要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，全面了解自己的財(cái)務(wù)狀況以及后期裝修可能會(huì)涉及的額外費(fèi)用，確保自己有足夠的能力覆蓋房?jī)r(jià)和額外支出。

我曾經(jīng)有朋友在本地買(mǎi)房，前期進(jìn)展順利，結(jié)果在裝修上載了大跟頭，花了近一年的時(shí)間不說(shuō)，裝修費(fèi)用嚴(yán)重超出預(yù)算，整個(gè)工程差點(diǎn)爛尾。

5

把握好和中介的關(guān)系

出價(jià)過(guò)程中，中介亦敵亦友。

一方面，中介會(huì)更傾向于站在房東那一邊，努力抬高出價(jià)。畢竟成交價(jià)越高，他們拿到的中介費(fèi)越高。

但是如果出價(jià)過(guò)高，買(mǎi)家完全放棄，中介又完全賺不到錢(qián)。

因此他們?cè)谫u(mài)家和買(mǎi)家之間傳遞信息的時(shí)候，不一定完全會(huì)說(shuō)實(shí)話。我們作為買(mǎi)家，既要學(xué)會(huì)分辨中介說(shuō)話的真假，又要在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候給他一定的壓力。

譬如有時(shí)中介會(huì)忽然說(shuō)，另有潛在買(mǎi)家比你多出了XX萬(wàn)，業(yè)主表示如果你能再加一點(diǎn)就賣(mài)給你。這時(shí)候一定要沉住氣，注意分辨中介說(shuō)話真假，不能操之過(guò)急。

這雖然聽(tīng)起來(lái)簡(jiǎn)單，但實(shí)際操作中還是很難做到沉穩(wěn)。特別是當(dāng)你特想要一個(gè)房子的時(shí)候，聽(tīng)到中介說(shuō)這種話就容易著急，因此沉住氣最重要。

*以上內(nèi)容為作者投稿，僅代表作者觀點(diǎn)，不代表“港房研究所”平臺(tái)意見(jiàn)。

所長(zhǎng)點(diǎn)評(píng)

作者兩周看房百套效率驚人，但砍價(jià)竟耗兩月！親身經(jīng)歷總結(jié)的五點(diǎn)硬道理，句句干貨：

1. 查實(shí)價(jià)：用APP查屋苑近期真實(shí)成交價(jià)，刨車(chē)位、算樓層差價(jià)。

2. 算總賬：死守預(yù)算！印花稅+中介費(fèi)+貸款保險(xiǎn) 是大頭，算清“承受極限”才出價(jià)。

3. 躲裝修坑：華麗裝修溢價(jià)高、貶值快！ 不如自裝更劃算。

4. 留翻新錢(qián)：香港裝修又貴又慢！出價(jià)時(shí) 必須預(yù)留裝修備用金。

5. 斗中介穩(wěn)心態(tài)：中介話別全信！聽(tīng)到“有人出更高” 沉住氣，別沖動(dòng)加價(jià)。

一句話總結(jié)： 在香港買(mǎi)房，找到“夢(mèng)中情房”只是第一步，作者這“砍價(jià)五部曲”,才是幫你真正“拿下”房子、避免掉坑的實(shí)用寶典！這經(jīng)驗(yàn)，值錢(qián)！

@我在香港買(mǎi)房裝修

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