粵系國資房企之一的華發(fā)股份最近人事變動挺多。

6月7日，華發(fā)股份公告稱，因個人原因，張延申請辭去其所擔(dān)任的公司第十屆董事局董事、執(zhí)行副總裁及下屬子公司所有職務(wù)，離任時間為2025年6月6日。

這是自4月以來，華發(fā)股份離任的第五位公司高管。

張延，曾任珠海市建設(shè)局政策法規(guī)科科長、珠海建設(shè)局勘察設(shè)計科科長，珠海市房地產(chǎn)和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局總工程師等。

2010年加入華發(fā)股份，主導(dǎo)工程技術(shù)管理，2015年升任執(zhí)行副總裁，2021年7月起兼任公司副總經(jīng)理及董事。

算下來，張延在華發(fā)股份呆了15年。根據(jù)公司公告，他目前持有華發(fā)股份49.2萬股，占公司總股本的0.07%。

華發(fā)的人事大震蕩已經(jīng)持續(xù)，挺久的。

今年1月15日，華發(fā)集團(tuán)發(fā)布公告，宣布謝偉被委任為公司黨委書記、董事長，李光寧則繼續(xù)擔(dān)任總經(jīng)理，兼任華發(fā)股份董事局主席，董事長的位置據(jù)說，空了有6年之久。

接著就是股份公司的一系列變動。

4月23日官宣三位高管的辭職，包括原公司常務(wù)執(zhí)行副總裁俞衛(wèi)國、原公司執(zhí)行副總裁張弛和原公司財務(wù)總監(jiān)羅彬。從年齡上看，三個人都已臨近退休，也是時候把位置讓出來給年輕人了。

同時也任命了三位年輕的高管接替他們的職位：內(nèi)部提拔張巍和葉寧為執(zhí)行副總裁，楊擁軍為財務(wù)總監(jiān)。

5月中旬，格力集團(tuán)副總裁胡傳偉空降華發(fā)集團(tuán)，正式接替李光寧，出任華發(fā)集團(tuán)總經(jīng)理。這也是李光寧正式淡出華發(fā)集團(tuán)管理層的開始。

半個月后的5月30日，華發(fā)股份的一把手，公司董事局主席李光寧官宣辭去華發(fā)股份董事局主席、董事及在公司擔(dān)任的其他所有職務(wù)，調(diào)任華發(fā)集團(tuán)旗下新成立的珠�？萍籍a(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)人。

同時，華發(fā)股份當(dāng)天召開第十屆董事局第五十六次會議，選舉董事局副主席郭凌勇為董事局主席。

李光寧是華發(fā)股份的老將了。1998年加入華發(fā)股份，歷任公司董事局秘書、董事、董事局副主席、總裁等職務(wù)，2014年起擔(dān)任華發(fā)股份董事局主席。

可以說，他見證了華發(fā)股份的很多個重要時刻。從2004年成功上市，到2012年開始全國化戰(zhàn)略布局，那一年，李光寧升任華發(fā)集團(tuán)董事長，兼任華發(fā)股份總裁。

第二年，李光寧在2013年華發(fā)集團(tuán)的年度會議上就提出了“立足珠海、面向全國”，要求“加快向全國一二線城市擴(kuò)張”。

第一槍就在上海打響。2014年，華發(fā)就在上海以89.9%的溢價率舉牌100多輪拿下浦東張江宅地。

五年后的2020年，華發(fā)股份完成了年銷售額破千億的跨越。2024年銷售業(yè)績排名躋身全國前十。

不得不說，華發(fā)股份近十年來規(guī)模的快速擴(kuò)張和銷售業(yè)績的跨越增長，從區(qū)域性房企蛻變?yōu)槿珖跃揞^，離不開李光寧的戰(zhàn)略性引領(lǐng)。

華發(fā)股份也在公告中對李光寧對公司所作出的貢獻(xiàn)表示肯定和感謝。伴隨而來的還有爭議。

2023年，在房地產(chǎn)行業(yè)普遍裁員降薪的大背景下，華發(fā)股份員工人均年收入同比也下降超35%，但高管總薪酬卻增加近5%。

尤其是李光寧，個人年薪高達(dá)683萬元，位列A股房地產(chǎn)行業(yè)高管薪酬前列。

大概爭議多，2024年，李光寧的個人薪酬就變成了289.05萬元，每天只有一萬塊不到了。

據(jù)華發(fā)股份的年報數(shù)據(jù)，2024年全年，公司高管報酬總計3255.28萬元。2023年，這個數(shù)字是6756.2萬元，位居A股房地產(chǎn)行業(yè)高管薪酬總額第一。

話說回來。接任李光寧的郭凌勇，也是華發(fā)股份的核心高管之一。此前，他的職務(wù)是華發(fā)股份董事局副主席，兼任執(zhí)行副總裁。

2007年11月，郭凌勇加盟華發(fā)股份并擔(dān)任市場部經(jīng)理。兩年后，華發(fā)股份成立珠海十字門中央商務(wù)區(qū)建設(shè)控股公司，郭凌勇迎來在華發(fā)股份的一個重要機(jī)會，他先后擔(dān)任該公司的副總經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長。

2015年，華發(fā)整合成立了華發(fā)城市運(yùn)營板塊，郭凌勇順勢成為珠海華發(fā)城市運(yùn)營投資控股有限公司董事長，從此躍升成為華發(fā)股份的核心高管之一。

這次接任華發(fā)股份董事局主席，郭凌勇挑戰(zhàn)也不小。

2023年，華發(fā)股份銷售規(guī)模創(chuàng)下新高，全年實現(xiàn)1259.9億元銷售金額，但歸母凈利潤僅18.38億元，同比降29.58%，扣除非經(jīng)常性損益后的利潤8.75億元，同比降63.18%。

實際上，從2022年開始，華發(fā)股份歸屬于母公司所有者的凈利潤就開始持續(xù)下滑，從2022年的-19.31%，到2023年的-29.85%，再到2024年-48.24%，下滑幅度不斷加大。

華發(fā)股份現(xiàn)金流也很緊張。

2024年，華發(fā)股份凈現(xiàn)金流是-129.04億元，同比下滑71.57%。其中經(jīng)營性現(xiàn)金流159億元，同比減少68.5%。

六年來的新低啊。

經(jīng)營性現(xiàn)金流的減少，背后是華發(fā)股份銷售不暢、回款減少等一系列問題。

2024年，華發(fā)股份的銷售業(yè)績排名雖然躋身全國前十，全年實現(xiàn)全口徑銷售1054.44億元，但同比下滑16.31%。

從具體銷售情況看，兩大業(yè)績重鎮(zhèn)——華南地區(qū)和華東地區(qū)，都面臨銷售壓力。

在華東地區(qū)的上海，華發(fā)股份2024年全口徑銷售額僅123億元，比2023年301億元，降幅將近60%。操盤金額更是從2023年的289.36億元直接跌到38.5億元，連零頭都不到，排名從第三跌到四十二，堪稱“蹦級式”下跌。

但是，原來的上海，僅一座單城，就曾給華發(fā)股份貢獻(xiàn)了超過三成的銷售業(yè)績。

根據(jù)華發(fā)股份2024年度報告，華東大區(qū)全年實現(xiàn)銷售 461.73 億元，相比2023年的692.71億元縮水超33%，在整個華發(fā)控股的銷售比重也從2023年55%降至43.79%。

成也上海，敗也上海。

上海市場，曾助力華發(fā)實現(xiàn)了快速的規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)績增長，現(xiàn)在，最讓華發(fā)股份頭疼的城市，也是上海。

2024年一年，華發(fā)上海大概都在為應(yīng)付各個項目的業(yè)主維權(quán)疲于奔命。

2024年4月，閔行顓橋華發(fā)四季半島精裝新房剛交付不滿兩個月，就有業(yè)主爆料：廚房漏水、廚柜開裂、墻壁長毛、地板鼓包等質(zhì)量問題一大堆。

2024年7月，還沒交付的華發(fā)半島華庭被傳“剪力墻里塞磚頭”，華發(fā)雖及時作了溝通和解釋，但并沒有化解業(yè)主心中的質(zhì)疑，后來項目又被爆料減配13億元，項目實景也讓業(yè)主難以接受：外立面真石漆鼓包，大門的簡陋設(shè)計堪比動遷房，粗糙的公區(qū)景觀設(shè)計……業(yè)主紛紛拒絕預(yù)看房。

2024年11月，華發(fā)獨立操盤的古美華府預(yù)看房，業(yè)主又提出了包括項目大門大幅減配降標(biāo)、房屋裂縫、地漏斷層、白墻掉粉返堿、門窗玻璃破損、廚房臺面不平等產(chǎn)品問題，業(yè)主對項目上的毛坯風(fēng)水表間、沒有防滑的非機(jī)動車下坡道、打滿補(bǔ)丁的地下車庫等問題都表達(dá)了強(qiáng)烈的不滿。

從2023年項目銷售火爆，到2024年交房維權(quán)不斷，華發(fā)股份在上海遭遇前所未有的信任危機(jī)。

這背后有上海產(chǎn)品越來越內(nèi)卷的原因。很多開發(fā)商去了上海才發(fā)現(xiàn)，魔都市場不好進(jìn)，進(jìn)了不容易賺錢，賺錢了也很難持久。

如何在這種能級的城市不斷打造出彩的高標(biāo)產(chǎn)品，是這一輪正在擴(kuò)張的房企遇到最難的問題。

哪怕是他們的前輩們，曾經(jīng)驍勇善戰(zhàn)，如碧桂園、融創(chuàng)，以及閩系房企，都沒有辦法在上海開展：持久戰(zhàn)。

華發(fā)股份在冷靜之后，2024年僅在上海聯(lián)合拿地一幅，且只擁有該項目26.01%的權(quán)益，再無新增土地儲備。

太急的打法背后，是縮減上海投資為代價，含淚吞下快速擴(kuò)張、產(chǎn)品口碑崩塌帶來的苦果。但是沒關(guān)系，只要及時止損，都有機(jī)會。

郭凌勇就任后，會對上海市場做出什么樣的戰(zhàn)略布署？能徹底扭轉(zhuǎn)華發(fā)股份在上海的局面嗎？

城市地標(biāo)

捕捉城市生長密碼，剖析房地產(chǎn)的多維價值。這里不僅是政策風(fēng)向標(biāo)解讀地，更是地產(chǎn)生態(tài)的觀察窗口。