原創(chuàng) 劉曉博

這20個(gè)城市，入選了！

近日，財(cái)政部在官網(wǎng)發(fā)布了“2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)評(píng)選結(jié)果公示”，宣布將對(duì)北京、天津、廣州等20個(gè)城市，在城市更新方面予以財(cái)政支持。

這20個(gè)城市分別是：

北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門(mén)、濟(jì)南、鄭州、宜昌、長(zhǎng)沙、廣州、�？凇⒁速e、蘭州、西寧、烏魯木齊。

這意味著什么？對(duì)20個(gè)城市的樓市，構(gòu)成了多大級(jí)別的利好？它們的房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

中央財(cái)政支持地方城市更新，今年是第二輪。

去年曾宣布支持的城市有15個(gè)：石家莊、太原、沈陽(yáng)、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安。

兩輪加起來(lái)，一共有35個(gè)城市受益。

研究上述名單，你會(huì)產(chǎn)生第一個(gè)疑問(wèn)：絕大多數(shù)超大、特大城市都入選了，為什么沒(méi)有深圳、寧波？

其實(shí)，常住人口超過(guò)800萬(wàn)而尚未入選的城市還有：長(zhǎng)春、南寧、昆明、佛山、臨沂、保定、濰坊、周口、贛州、徐州、邯鄲、南陽(yáng)、保定等。

這只能解釋為：未來(lái)還有第三批、第四批，沒(méi)入選的城市需要等待。

因?yàn)楦鶕?jù)財(cái)政部的推選城市規(guī)則，每批每個(gè)省最多只能推薦一個(gè)城市。第一批推薦了15個(gè)城市，第二批20個(gè)，說(shuō)明有些省在每個(gè)批次里連推薦1個(gè)城市都沒(méi)有機(jī)會(huì)。

廣東在第一批里推薦了東莞，第二批推薦了廣州，深圳、佛山還要等等看。浙江第一批推薦了溫州，第二批推薦了杭州，寧波也暫時(shí)未能上榜。

第二個(gè)疑問(wèn)：這到底是多大級(jí)別的利好？

不算很大級(jí)別的利好，但對(duì)樓市的積極推動(dòng)作用也不能忽視。

根據(jù)相關(guān)文件，財(cái)政支持城市更新的力度是這樣的：

東部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)8億元，

中部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)10億元，

西部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)12億元，

直轄市每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)12億元。

東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、財(cái)力相對(duì)寬裕，所以只補(bǔ)貼8億元；中部經(jīng)濟(jì)一般、財(cái)力一般，所以多2個(gè)億，補(bǔ)貼為10個(gè)億；西部經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，長(zhǎng)期靠轉(zhuǎn)移支付，所以再加2個(gè)億，補(bǔ)貼為12個(gè)億。

直轄市怎么是12個(gè)億？他們的財(cái)政豈不更寬裕一些？

道理也很簡(jiǎn)單：直轄市只能拿一輪補(bǔ)貼，而各省可以每年推薦1個(gè)城市，獲得一次補(bǔ)貼。從省級(jí)區(qū)域獲得的總補(bǔ)貼看，直轄市并不占優(yōu)。

由此產(chǎn)生了第三個(gè)疑問(wèn)：這點(diǎn)錢(qián)，夠干什么的？

如果你熟悉中國(guó)的體制，就會(huì)明白，意義還是比較大的。

中央財(cái)政的補(bǔ)貼，相當(dāng)于“藥引子”，地方要配套資金，還會(huì)吸引社會(huì)資金，最終形成比較顯著的撬動(dòng)作用，杠桿率至少10倍，甚至更多。

中央財(cái)政支持的項(xiàng)目，還會(huì)享受審批上“一路綠燈”的待遇，容易獲得低息銀行貸款支持，可能還有稅收減免。

至于全社會(huì)、全口徑的城市更新（含城中村改造、棚改等），全國(guó)每年投資大約在3萬(wàn)億元以上，其中僅廣東省2025年就計(jì)劃投資超過(guò)4000億元。

在限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等政策基本上全面退出后，城市更新+房票安置已經(jīng)成為拉動(dòng)樓市的最重要手段之一。雖然很難重演2016年到2018年貨幣棚改的奇跡，但效果會(huì)慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。

中央財(cái)政支持城市更新，看起來(lái)金額不多，政策導(dǎo)向才是最重要的，主要用來(lái)傳遞政策信號(hào)。有了政策信號(hào)，從審批、貸款、稅收，才能一路綠燈。

第四個(gè)疑問(wèn)：這些城市的房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？

至少在2025年內(nèi)比較難。

樓市進(jìn)入了高度分化期，城市和城市之間，城市不同片區(qū)之間，都可能處于不同的季節(jié)。

那些普通地級(jí)市，即便被納入了中央財(cái)政支持名單，但也很難在2到3年內(nèi)進(jìn)入新一輪上漲。

一線(xiàn)城市和部分強(qiáng)二線(xiàn)城市，比較好的片區(qū)已經(jīng)在底部，一些城市比如杭州、成都還出現(xiàn)了局部板塊上漲的現(xiàn)象。在上海，豪宅熱銷(xiāo)令人側(cè)目，但上海也有不少片區(qū)的房?jī)r(jià)仍然在陰跌。

對(duì)于當(dāng)前樓市，我的建議是：

如果你在資金總量最多的10大城市（北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、南京、重慶、蘇州、天津），需要購(gòu)買(mǎi)自用的房屋，而且選定在核心區(qū)，現(xiàn)在可以買(mǎi)。如果是非核心區(qū)，可以到中美達(dá)成貿(mào)易協(xié)議（或推出全民消費(fèi)券）后再買(mǎi)。

如果不在上述10大城市，而是在其他二線(xiàn)城市，可以等中美達(dá)成貿(mào)易協(xié)議（或推出全民消費(fèi)券）后買(mǎi)。

如果在普通地級(jí)市，又沒(méi)有實(shí)力全款購(gòu)房，可以先租房2到3年再說(shuō)。

只有這種情況可以投資性購(gòu)房：在大城市核心區(qū)買(mǎi)，能一次性付款。因?yàn)殄X(qián)閑著也是閑著，存銀行利率不如買(mǎi)房出租。但如果貸款，就不劃算了。