“誰(shuí)能想到，四年前花5、600萬(wàn)才能買(mǎi)到的河西南小戶型，現(xiàn)在200多萬(wàn)就能撿漏?！?/p>

最近，一位成功抄底河西南二手房的網(wǎng)友向銳評(píng)君感慨。

有中介印證：河西南二手房市場(chǎng)的分化還在加劇，以中國(guó)府、萬(wàn)科翡翠濱江為代表的次新豪宅相對(duì)堅(jiān)挺，成交單價(jià)穩(wěn)定在5萬(wàn)以上；星八客的部分成員來(lái)到市場(chǎng)底部，海峽城、魯能公館等，屢屢出現(xiàn)單價(jià)2萬(wàn)多的成交房源。

河西南二手房?jī)r(jià)差已經(jīng)如此大了？銳評(píng)君匯總了今年以來(lái)主流小區(qū)的成交情況，為大家梳理出板塊最新房?jī)r(jià)梯隊(duì)（數(shù)據(jù)來(lái)源于好好選房）。

01

經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，河西南人居格局基本明了：

早期的星八客，以海峽城、魯能公館、升龍?zhí)靺R、五礦崇文金城等為代表，最久的已交付超10年；

2017-2020年，綠地海珀星暉、華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕、魚(yú)嘴金茂悅、建發(fā)珺和府、河西金茂府一期、中國(guó)府、萬(wàn)科翡翠濱江、融創(chuàng)濱江ONE等陸續(xù)入市，板塊的初代迭代改善產(chǎn)品誕生了；

而后，頤和鉑灣、星葉云墅、中北金基朗樾府、頤和鉑樾府等開(kāi)盤(pán)；

時(shí)間來(lái)到這兩年，中寧府、天琴華樟、偉星長(zhǎng)江之歌、建發(fā)縵云、中海江南玖序、源上丹若等進(jìn)階豪宅來(lái)接棒，不乏四代宅、南京首個(gè)360°環(huán)幕立面等高辨識(shí)度標(biāo)簽。

已交付、接受二手房市場(chǎng)檢驗(yàn)的小區(qū)們，表現(xiàn)如何？

“最近板塊整體活躍度較高，部分明顯低于市場(chǎng)價(jià)的掛牌房源，很快被撿漏?！敝薪楦嬖V銳評(píng)君。

我們將主流小區(qū)今年的成交情況做了梳理，部分成交較為活躍的小區(qū)，分別選取了今年的最高、最低成交單價(jià)展示（各小區(qū)房?jī)r(jià)處于哪一梯隊(duì)，以成交均價(jià)為參考）。

不難發(fā)現(xiàn)，河西南二手房已形成分明的價(jià)格梯隊(duì)：

5萬(wàn)/㎡以上，以中國(guó)府、萬(wàn)科翡翠濱江、河西金茂府二期為代表；

4-5萬(wàn)/㎡檔，匯聚了正榮濱江紫闕、金鼎灣和禧、河西金茂府一期、融創(chuàng)濱江ONE、建發(fā)珺和府、華僑城天鵝堡、綠地海珀星暉二期、頤和云臺(tái)源筑、正榮潤(rùn)峯等小區(qū)；

3-4萬(wàn)/㎡，以深業(yè)龍灣上府、魚(yú)嘴金茂悅、魚(yú)嘴潤(rùn)府、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、五礦崇文金城、升龍?zhí)靺R、魯能公館等為主力；

3萬(wàn)/㎡以下，則被海峽城“包圓”。

接下來(lái)，分梯隊(duì)看看代表小區(qū)的詳情。

02

5萬(wàn)/㎡以上：中國(guó)府、萬(wàn)科翡翠濱江、河西金茂府二期

能站在這一層級(jí)的，數(shù)量并不多，目前以中國(guó)府、萬(wàn)科翡翠濱江、河西金茂府二期為主，重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)中國(guó)府。

開(kāi)發(fā)企業(yè)：中國(guó)能建

小區(qū)規(guī)劃：5棟19-29層住宅

主力戶型：190-290㎡

銷(xiāo)售周期：2019年12月至2021年7月

新房均價(jià)：63640-67122元/㎡

總戶數(shù)：300戶

交付時(shí)間：2022年1月

中國(guó)府所在地塊于2016年5月出讓?zhuān)瑧{借高達(dá)45213元/㎡的地價(jià)，成為南京地王，且至今未被超越。

所以，很長(zhǎng)時(shí)間里中國(guó)府相當(dāng)于南京頂豪之“錨”。

放到現(xiàn)在來(lái)看，項(xiàng)目的石材+鋁板+玻璃幕墻外立面；帶有私家影院、恒溫泳池、健身房等的會(huì)所；六恒科技系統(tǒng)；有270°觀景陽(yáng)臺(tái)、近60㎡套間主臥等的290㎡大平層，仍然引領(lǐng)終極改善。

總價(jià)相對(duì)高的緣故，中國(guó)府的次新房成交量不算多，但房?jī)r(jià)走出了相對(duì)獨(dú)立的行情。

去年3月，一套227㎡四房以1726萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)近7.6萬(wàn)/㎡。今年，公開(kāi)平臺(tái)能查閱到的成交，只有1套：建面約190㎡的三房以1095萬(wàn)成交，單價(jià)近5.8萬(wàn)/㎡，仍處于板塊次新房?jī)r(jià)“天花板”水平。

4-5萬(wàn)/㎡：正榮濱江紫闕、金鼎灣和禧、河西金茂府一期、融創(chuàng)濱江ONE、建發(fā)珺和府、華僑城天鵝堡、綠地海珀星暉二期、頤和云臺(tái)源筑、正榮潤(rùn)峯、頤和鉑灣

河西南成交單價(jià)集中在4字頭的小區(qū)，還不少。

新中式的建發(fā)珺和府、金鼎灣和禧；升級(jí)過(guò)外立面、景觀等的融創(chuàng)濱江ONE、頤和鉑灣、華僑城天鵝堡；品質(zhì)得到業(yè)主蓋章認(rèn)可的河西金茂府等，都在這一單價(jià)區(qū)間內(nèi)。

展開(kāi)講講河西金茂府、華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕。

河西金茂府

開(kāi)發(fā)企業(yè)：金茂、電建

小區(qū)規(guī)劃：15棟25-29層住宅

主力戶型：一期145-225㎡；二期155-230㎡

銷(xiāo)售周期：2019年12月至2022年4月

新房均價(jià)：一期52000元/㎡；二期56747元/㎡（另有3800元/㎡升級(jí)裝修包可選）

總戶數(shù)：988戶

交付時(shí)間：一期2021年年中；二期2023年10月

作為金茂在南京落地的首座金茂府，河西金茂府的品質(zhì)可圈可點(diǎn)。尤其是二期，外立面、園林景觀、地庫(kù)、室內(nèi)細(xì)節(jié)等，贏得了業(yè)主們的夸贊。

在南京樓市行情還不錯(cuò)的時(shí)候，河西金茂府一期的225㎡大平層，曾有近6萬(wàn)/㎡的成交記錄。

今年，河西金茂府一期的次新房成交單價(jià)穩(wěn)定在4.3萬(wàn)/㎡以上。4月初，一套183㎡的四房，成交單價(jià)超4.8萬(wàn)/㎡。

相比之下，金茂府二期的成交量雖然不多，但成交單價(jià)在5萬(wàn)/㎡左右，屬于整個(gè)板塊的第一梯隊(duì)了。

華僑城天鵝堡

開(kāi)發(fā)企業(yè)：華僑城

小區(qū)規(guī)劃：13棟16-30層住宅

主力戶型：162-291㎡

銷(xiāo)售周期：2019年

新房均價(jià)：36676-38976元/㎡

總戶數(shù)：967戶

交付時(shí)間：2022年6月

華僑城天鵝堡，是河西南與長(zhǎng)江親密值最高的樓盤(pán)之一。位于長(zhǎng)江頭排的16層小高層，瞰江優(yōu)勢(shì)尤為顯著，244㎡起步，樓棟錯(cuò)位分布、北側(cè)直面長(zhǎng)江，能將摩天輪、南京眼等地標(biāo)盡收眼中。

劃重點(diǎn)，這個(gè)小區(qū)交付后，業(yè)主曾與開(kāi)發(fā)商達(dá)成共識(shí)，齊心協(xié)力就外立面、景觀、地庫(kù)、單元入戶門(mén)等進(jìn)行了升級(jí)。

天鵝堡又貴又好賣(mài)的戶型，當(dāng)然是超200㎡的瞰江大平層。兩年前，小區(qū)224㎡房源成交單價(jià)逼近5.9萬(wàn)/㎡。

今年，天鵝堡的二手房是什么行情？

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)的最高成交單價(jià)，不到4萬(wàn)6；而上個(gè)月，一套160㎡中樓層房源掛牌價(jià)680萬(wàn)，2天后以620萬(wàn)總價(jià)光速成交，單價(jià)不到3萬(wàn)9。

正榮濱江紫闕

開(kāi)發(fā)企業(yè)：正榮

小區(qū)規(guī)劃：8棟高層住宅

主力戶型：143-215㎡

銷(xiāo)售周期：2018年6月

新房均價(jià)：35000元/㎡

總戶數(shù)：745戶

交付時(shí)間：2020年12月首批次交付

正榮濱江紫闕，緊挨著海珀星暉、金地中心風(fēng)華，首批次房源交付已有4年半時(shí)間。

小區(qū)的二手房?jī)r(jià)天花板，出現(xiàn)在2023年3月。一套180㎡四房掛牌僅16天，就以1178萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)超6萬(wàn)5。

今年，正榮濱江紫闕的二手房成交單價(jià)，多集中回落到4字頭，但在中介看來(lái)，小區(qū)的價(jià)格較為堅(jiān)挺，成交單價(jià)穩(wěn)定在4.6-4.9萬(wàn)/㎡。

3-4萬(wàn)/㎡：深業(yè)龍灣上府、朗詩(shī)熙華府、招商雍和府、魚(yú)嘴金茂悅、魚(yú)嘴潤(rùn)府、綠地海珀星暉一期、金地中心風(fēng)華、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、五礦崇文金城、升龍?zhí)靺R、魯能公館、青奧村

二手房成交單價(jià)在3字頭的，多是早期星八客成員。另外，2022年、2023年交付的深業(yè)龍灣上府、魚(yú)嘴潤(rùn)府等，價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不突出。

據(jù)中介介紹，佳兆業(yè)、五礦、升龍、魯能等小區(qū)體量很大，且以剛改戶型為主，總價(jià)相對(duì)友好，成交量領(lǐng)先板塊。而隨著樓市行情的起伏，這些小區(qū)的成交價(jià)格經(jīng)歷了較大幅度回落。

以魯能公館為例：

這個(gè)小區(qū)2015年底首開(kāi)，主力戶型78-138㎡，均價(jià)3萬(wàn)/㎡左右，2016年收官房源均價(jià)3.5萬(wàn)/㎡，2018年6月交付。

2021年，是魯能公館次新房?jī)r(jià)的高光時(shí)刻。7、80平的小戶型，成交單價(jià)輕輕松松超6萬(wàn)。當(dāng)年7月，一套86㎡三房以605萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)超7萬(wàn)。

今年，是什么行情？

中介表示，由于得房率、裝修水平在線，樓下就是地鐵2號(hào)線青蓮街站地鐵口，今年魯能公館的二手房活躍度較高，但價(jià)差也非常明顯。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示：今年前4個(gè)月，小區(qū)二手房成交單價(jià)多集中在3.5-3.9萬(wàn)/㎡不等。進(jìn)入5月，屢屢有單價(jià)2字頭的房源成交，拿5月中下旬成交的一套88㎡三房舉例：

這套房掛牌超400天，賣(mài)家的預(yù)期總價(jià)是285萬(wàn)，最終以253萬(wàn)成交，單價(jià)不到2萬(wàn)9。較4年前的房?jī)r(jià)水平，直接腰斬。

3萬(wàn)/㎡以下：海峽城

河西南最具爭(zhēng)議的小區(qū)，莫過(guò)于海峽城。今年，小區(qū)的幾個(gè)組團(tuán)，二手房?jī)r(jià)幾乎都跌回3萬(wàn)/㎡以下。

最早一批次新房在2012年9月推出，銷(xiāo)售周期一直持續(xù)到2017年，海峽城可謂河西南的資深拓荒盤(pán)。

但海峽城的房?jī)r(jià)，可不“資深”。

在星八客成員中，海峽城的次新房?jī)r(jià)一直“后知后覺(jué)”，比如2019年下半年，當(dāng)佳兆業(yè)、正榮的成交單價(jià)來(lái)到5.2-5.3萬(wàn)/㎡以上，魯能也集中在4.5-5.1萬(wàn)/㎡不等成交，海峽城的成交單價(jià)卻僅在4.2-4.6萬(wàn)/㎡左右。

2020年6月，隨著“海峽城小學(xué)被納入南師附中新城教育集團(tuán)”的消息被官宣，海峽城才迎來(lái)一波補(bǔ)漲行情。

到了2021年上半年，小區(qū)云瓏灣、云璽灣組團(tuán)，都有單價(jià)超6.1萬(wàn)/㎡的房源成交。

但好景不長(zhǎng)。

2023年起，海峽城的掛牌量堪稱“海量”，成交卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上，供大于求的局面下，小到70多平，大到180多平，成交單價(jià)慢慢回落到3字頭

今年，小區(qū)的幾個(gè)組團(tuán)二手房?jī)r(jià)都跌到了2字頭，拿云璟灣舉例，近兩個(gè)月以來(lái)，該組團(tuán)不止一套房源成交單價(jià)還不到2萬(wàn)5。

03

眼下，河西南多數(shù)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)走勢(shì)，已與其他板塊趨同，這背后的原因并不復(fù)雜：

第一，在整體下行的樓市大環(huán)境中，河西南難以獨(dú)善其身

告別過(guò)去的高速增長(zhǎng)階段，在一攬子利好政策刺激下，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整的修復(fù)期。

南京的二手房成交量雖然一直很出色，但價(jià)格普遍承壓，城中、河西中部、南部新城等板塊的主力小區(qū)，二手房?jī)r(jià)均有不同程度的回調(diào)，河西南并非孤例。

第二，交付量暴增，以價(jià)換量是內(nèi)卷的直接出路

過(guò)去十多年里，河西南是南京的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)核心板塊，土地出讓量大且集中，前面銳評(píng)君也說(shuō)到了，早期的星八客，后來(lái)的天鵝堡、正榮濱江紫闕、建發(fā)珺和府，以及頤和鉑灣、頤和云臺(tái)源筑等，陸續(xù)交付。

當(dāng)新房扎堆交付兌現(xiàn)，限售政策取消，大量的次新房涌入交易市場(chǎng)，河西南的“庫(kù)存”居高不下。

與奧體、河西CBD、新城科技園比，奧南3160套的掛牌房源，可謂“天量”↓

當(dāng)大量同質(zhì)化、房齡相近的次新房同時(shí)掛牌，激烈競(jìng)爭(zhēng)下，降價(jià)是快速變現(xiàn)的直接手段，更別提部分投資客拋售形成的踩踏效應(yīng)了。

第三，南京新房產(chǎn)品力迭代太快，對(duì)二手房造成沖擊

這一點(diǎn)，不光是河西南，南部新城、江核、江寧核心區(qū)等板塊，都在面臨。

你只需要清楚一點(diǎn)：隨著時(shí)間的推移，或房齡已久，或空間無(wú)法滿足變化的家庭人口結(jié)構(gòu)，亦或是出于對(duì)更好教育資源的追求等，南京的改善置換需求巨大。

你看，升龍、佳兆業(yè)、魯能的業(yè)主，也想一步到位住進(jìn)天琴華樟、中寧府。辨識(shí)度沒(méi)那么高的舊房，定價(jià)權(quán)更多交到了市場(chǎng)和買(mǎi)房人手里。

第四，經(jīng)濟(jì)環(huán)境與購(gòu)買(mǎi)力影響

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，南京部分高收入群體承壓，購(gòu)買(mǎi)力和預(yù)期受到影響，從而削弱高端改善和豪宅市場(chǎng)的支撐力。

當(dāng)然，我們相信，在樓市政策全面松綁、金融利好傾斜的當(dāng)下，市場(chǎng)信心和購(gòu)買(mǎi)力會(huì)逐步恢復(fù)。這是市場(chǎng)調(diào)整的必然結(jié)果，也是優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。

整體來(lái)看，高端產(chǎn)業(yè)、齊全配套、高質(zhì)人群匯集的河西南，仍然值得相信。有自住需求的買(mǎi)房人，不妨抓住窗口期，以相對(duì)友好的入手門(mén)檻，“加盟”南京高能級(jí)板塊。