龍崗是深圳全市新房住宅庫(kù)存量最大的區(qū)域，也是二手房庫(kù)存量最大的區(qū)域。

　　目前貝殼二手房上，龍崗區(qū)整體掛盤(pán)均價(jià)3.9萬(wàn)/㎡，和鹽田區(qū)、坪山區(qū)并列“3字頭”。

　　龍崗現(xiàn)在房?jī)r(jià)最高的的兩個(gè)板塊是：坂田和大運(yùn)。

　　但這哥倆在龍崗的待遇，簡(jiǎn)直是天差地別，一個(gè)集萬(wàn)千寵愛(ài)，一個(gè)已失寵多年。

　　為什么龍崗會(huì)區(qū)別對(duì)待這兩個(gè)板塊？

　　01

　　坂田，是龍崗最能賺錢(qián)的“養(yǎng)子”。

　　2023年，坂田街道以28.51平方公里的土地面積，貢獻(xiàn)了全區(qū)近50%的GDP，其規(guī)模以上工業(yè)增加值占區(qū)65%，妥妥是龍崗的經(jīng)濟(jì)頂梁柱。

　　但坂田的地理位置有點(diǎn)尷尬，靠近羅湖、福田和龍華，坂田去龍崗大運(yùn)比龍華福田羅湖還遠(yuǎn)，很多人甚至不覺(jué)得坂田屬于龍崗。

　　早在2016年，深圳市委提出的12區(qū)行政規(guī)劃方案里，就有個(gè)布吉新區(qū)（包含坂田），和現(xiàn)在的區(qū)劃不同。

　　這也說(shuō)明，坂田從一開(kāi)始就和龍崗很有“距離感”，因?yàn)槲磥?lái)有可能被劃走，所以龍崗也不會(huì)砸重金去好好發(fā)展。

　　結(jié)果就是，除了產(chǎn)業(yè)牛，坂田的城市面貌落后一大截，直接導(dǎo)致越來(lái)越多華為高管們把買(mǎi)房的目光轉(zhuǎn)向其他改善豪宅板塊，留在坂田周邊買(mǎi)房的華為人，大多數(shù)都是偏剛需。

　　而大運(yùn)作為龍崗的“親兒子”，政府砸重金建設(shè)，資源傾斜毫不手軟。這些年坂田賺的錢(qián)，很多流向了建設(shè)大運(yùn)和中心城。

　　現(xiàn)在坂田整體二手房均價(jià)5.5萬(wàn)/㎡，大運(yùn)整體掛盤(pán)均價(jià)4.6萬(wàn)/㎡，布吉街道周邊的幾個(gè)板塊基本上都是3.5萬(wàn)/㎡上下。

　　如果坂田沒(méi)有現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)支撐，房?jī)r(jià)必定低于大運(yùn)，向布吉房?jī)r(jià)靠攏。

　　那么，大運(yùn)的城建新、配套優(yōu)，為什么房?jī)r(jià)卻不溫不火？

　　本質(zhì)上是因?yàn)辇垗彺筮\(yùn)缺少優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致大運(yùn)和中心城屬于睡城邏輯，對(duì)核心區(qū)外溢依賴(lài)度較高，只有居住屬性。

　　02

　　坂田樓市的案例，說(shuō)明了一個(gè)房?jī)r(jià)鐵律：

　　對(duì)深圳房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)是地基，品質(zhì)＋配套定高度。

　　一個(gè)板塊想要留住中高端購(gòu)買(mǎi)力，光有產(chǎn)業(yè)還不夠，還要擁有頂級(jí)資源和宜居的環(huán)境。

　　比如華僑城、深圳灣、前海寶中等，這些地方的房?jī)r(jià)之所以高，核心是既有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，又讓人“想住、住得舒服”。

　　最重要的是，這些地方的品質(zhì)改善房，讓高凈值人群覺(jué)得未來(lái)資產(chǎn)安全且有奔頭。

　　深圳發(fā)展到現(xiàn)在，只要不是犄角旮旯的地方，每個(gè)板塊都有產(chǎn)業(yè)布局，包括旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、科技、人工智能、新能源等，深圳人口密度大，缺的不是產(chǎn)業(yè)區(qū)，缺的是具備各種稀缺資源的強(qiáng)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

　　可能有人會(huì)問(wèn)，要是坂田現(xiàn)在開(kāi)始改善環(huán)境、補(bǔ)齊配套，能不能力挽狂瀾，躋身于改善板塊？

　　一個(gè)字：難！

　　首先就是資金問(wèn)題，坂田在龍崗的地理位置擺在那兒，龍崗政府不會(huì)突然把所有資源都傾斜給它，沒(méi)錢(qián)沒(méi)資源，想發(fā)展談何容易？

　　而且坂田不是全新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，想完善配套、改變城市面貌就得搞舊改。

　　熟悉深圳的人都知道，舊改周期特別長(zhǎng)，等坂田現(xiàn)有舊改項(xiàng)目全部完成，也不知道等到猴年馬月。到那時(shí)候，其他改善板塊的房?jī)r(jià)估計(jì)又要被抬上一個(gè)新高度。

　　03

　　深圳買(mǎi)房，為什么不要盲目追偏遠(yuǎn)新區(qū)？

　　我們現(xiàn)在所看到那些成熟的片區(qū)，都不是一天建成的。一個(gè)新板塊的發(fā)展，通常要經(jīng)歷這么幾個(gè)階段：

　　1、荒地階段：就是一片空地，啥都沒(méi)有。2、畫(huà)餅階段：開(kāi)發(fā)商和政府開(kāi)始宣傳規(guī)劃藍(lán)圖，炒概念。3、配套落地階段：規(guī)劃的東西慢慢開(kāi)始建了，或者真的建好了。4、產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐階段：隨著產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，對(duì)周邊的住宅需求開(kāi)始涌現(xiàn)。

　　5、供需平衡階段：住宅區(qū)的人搬進(jìn)來(lái)住了，各種生活需求都起來(lái)了，變得很熱鬧。

　　離主城區(qū)越遠(yuǎn)的新板塊，往往發(fā)展就越漫長(zhǎng)；離主城區(qū)越近的新板塊，發(fā)展起來(lái)相對(duì)快一些。

　　價(jià)格在不同發(fā)展階段差別也很大，如果價(jià)格提前透支了未來(lái)的價(jià)值，或者規(guī)劃藍(lán)圖不及預(yù)期，房子就會(huì)難漲價(jià)、難變現(xiàn)。

　　所以，買(mǎi)離城區(qū)近點(diǎn)的、配套看得見(jiàn)摸得著的，往往更穩(wěn)妥。

　　買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。