我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

你好，請(qǐng)問下成都現(xiàn)在好多新房，尤其是改善的豪宅，感覺配套也不咋的啊，名校學(xué)區(qū)基本是沒有的，但依然能賣出高價(jià)，我就想問問，買豪宅的人，是不看重學(xué)區(qū)嗎？

房段子解答

真正的有錢人，買房可能還真的并不看重學(xué)區(qū)概念。

群里有個(gè)成華黑，翻來覆去的觀點(diǎn)就是東窮+學(xué)區(qū)差，各種diss成華，前幾年還有人附和，現(xiàn)在就只能唱獨(dú)角戲了。這幾天又在喃喃自語(yǔ)：崔槐到東站的四大豪宅，學(xué)區(qū)都沒有，有錢人根本看不上。

事實(shí)真的如此嗎？

其實(shí)網(wǎng)上吐槽成華學(xué)區(qū)的人屢見不鮮，但都2025年了，還把房子價(jià)值和學(xué)區(qū)強(qiáng)行綁定，那就有些故步自封了。

1、真正的有錢人，買改善豪宅，還真不一定必須要學(xué)區(qū)。改善家庭的資產(chǎn)布局是多元化的，教育路徑也是多元化的。一方面之所以叫有錢人，是因?yàn)橥耆心芰υ诟浇那嘌蝈\江提前布局學(xué)區(qū)房，另一方面優(yōu)質(zhì)的教育定義大不一樣，不同于傳統(tǒng)的名校模式，更多的是走私立國(guó)際學(xué)校，個(gè)性化教育輔導(dǎo)。

2、不要認(rèn)為土豪家庭沒空接送孩子上學(xué)放學(xué)，他們只是有錢，但不一定比牛馬社畜更忙，有些甚至閑得蛋疼。

3、學(xué)區(qū)房是把雙刃劍，能溢價(jià)也能折價(jià)，專注于改善產(chǎn)品，撇去學(xué)區(qū)泡沫的豪宅，更能精準(zhǔn)觸達(dá)土豪家庭的務(wù)實(shí)需求。

4、追求學(xué)區(qū)房，既要又要的家庭，窮嗎？不窮！但非常有錢嗎？好像也談不上。這種家庭更多的是all in一套房，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，是典型的普通中產(chǎn)家庭，注重性價(jià)比，購(gòu)房決策圍繞 “教育剛需” 展開，更偏向于投資保值屬性，而非富人的消費(fèi)理念（或者說富人更傾向于將豪宅視為穿越周期的資產(chǎn)，而非短期教育投資工具）。

如果不服氣，去杉板橋南轉(zhuǎn)一圈就明白了。

粉絲提問

段總你好，我現(xiàn)在看房差不多要確定了，現(xiàn)在在深業(yè)泰蓉府和龍?zhí)毒耪伦鲞x擇，有什么建議嗎？龍?zhí)毒耪逻@邊是建面120，小高層13樓，南北朝向，總價(jià)190萬，2T2戶清水房。深業(yè)這邊是建面101，14樓，兩梯四戶，精裝交付216萬。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

這兩個(gè)樓盤其實(shí)里應(yīng)該是反復(fù)對(duì)比過的，從結(jié)論上來說，我更加認(rèn)可龍?zhí)毒耪乱恍?，主要是買入成本低，產(chǎn)品形態(tài)好，未來周邊形成商圈，商業(yè)配套兌現(xiàn)后，可預(yù)見的增值保值能力更強(qiáng)。

深業(yè)這邊屬于動(dòng)物園或者青龍場(chǎng)，在動(dòng)物園旁邊，有利有弊，優(yōu)勢(shì)是板塊內(nèi)商業(yè)發(fā)達(dá)，人氣熱鬧，相對(duì)安靜不吵（白天和動(dòng)物除外），整體的人口成熟度是較高的。但缺點(diǎn)在于動(dòng)物園的異味、地鐵的匱乏（需要等10號(hào)線4期兌現(xiàn)大概最少還要2029年及以后，因?yàn)槟阋郧罢f過比較依靠地鐵通勤，所以這是一個(gè)槽點(diǎn)），還有就是作為2T4的產(chǎn)品，本質(zhì)上還是塔樓，和周邊的典型二手房拉不開差距，目前旁邊的類似產(chǎn)品，二手單價(jià)下到了2萬內(nèi)，比如華潤(rùn)，大概只有一萬四五六的成交單價(jià)了，對(duì)比它2.13萬的買入成本，并不低，我按照最樂觀的預(yù)估，3-5年后整體板塊形式好轉(zhuǎn)，它進(jìn)入二手市場(chǎng)，大概是**%左右的累計(jì)回報(bào)率，并不算高。

唯一的優(yōu)勢(shì)，就是人多，商業(yè)多，熱鬧。

反過來說龍?zhí)毒耪?，就是完全相反的買法，周邊就是人少，配套少，需要時(shí)間沉淀。它作為前幾年的純板式T2的產(chǎn)品，還是相當(dāng)不錯(cuò)了，是趕上了時(shí)代風(fēng)口的，即便放在以后的二手市場(chǎng)，也有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。

還有地鐵直達(dá)，也對(duì)你是個(gè)吸引點(diǎn)。另外190萬的買入成本，我按照自己裝修2.5k/p帶入的話，大概是220萬的總價(jià)，這個(gè)時(shí)候單價(jià)約1.8萬，依然比深業(yè)要好很多。

不過它的問題在于得房率不高，沒有卷起來，不過也還可以接受，全部拉通算精裝套內(nèi)單價(jià)的話，龍?zhí)毒耪碌腡2依然比深業(yè)的T4低2k左右。對(duì)標(biāo)龍?zhí)端碌湫偷拇涡露址拷鹑诮秩诟═4產(chǎn)品，但是地段好），當(dāng)前掛牌大多在**萬以上，成交比較少，我估計(jì)能維持在接近**萬，比動(dòng)物園的**更有價(jià)值托底。

在這個(gè)基礎(chǔ)上，我依然預(yù)估三五年后它能達(dá)到**萬的成交單價(jià)，此時(shí)對(duì)應(yīng)大戶型和低成本而言，它的投資增值總額達(dá)到了**萬，投資回報(bào)累計(jì)是**%，明顯由于深業(yè)。

綜上觀點(diǎn)，我建議可以入手龍?zhí)毒耪?，用更低的單價(jià)，更好的產(chǎn)品，地鐵的通達(dá)性和未來商業(yè)配套的兌現(xiàn)加分等角度來說，更適合長(zhǎng)期價(jià)值。

粉絲提問

去年聯(lián)系過你，當(dāng)時(shí)痛定思痛吧資陽(yáng)的房子處理了，現(xiàn)在想給孩子（現(xiàn)在**學(xué)?！愀叨┰诔啥假I個(gè)10年房齡的套二，預(yù)算100萬，這幾年出租，未來自住，請(qǐng)問有啥好的推薦嗎？買了的話，我高三要陪讀一年，大學(xué)租出去，方位不限，我也不在成都工作的。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

首先恭喜你們女兒在讀優(yōu)秀高中，接下來也可能就讀優(yōu)質(zhì)大學(xué)，你們也喜上加喜賣掉了資陽(yáng)的房子，接下來就是在成都布局一套百萬級(jí)別的次新房，兼顧到綜合的出租、自住屬性。

其實(shí)你們的情況也很典型，當(dāng)前來說，成都的租售比一般是2%左右，好點(diǎn)的可以達(dá)到2.5%，但是也不是越高越好，因?yàn)槟闾粗凶饨鸬窘鹁陀酗L(fēng)險(xiǎn)。

按照百萬預(yù)算來說，稍微兼顧到你們女兒的讀書距離，更長(zhǎng)期的是看重未來你們女兒回來成都自住通勤，接下來后面的出租收益等，我建議以下樓盤和戶型。

金牛區(qū)，可以看看**，目前100來萬可以買到57平的標(biāo)準(zhǔn)小套二，樓盤次新，樓下的商業(yè)地鐵氛圍非常好，租金能達(dá)到3k左右，租金回報(bào)率大概是3.6%（0.3萬月租金*12個(gè)月/100萬），這是一個(gè)很不錯(cuò)的數(shù)字。但問題在于，它本身是拆遷安置房，三梯六戶容積率高一點(diǎn)。但從自住出租生活氛圍，保值性來說，我覺得依然是很優(yōu)質(zhì)的買法。

周邊附近典型的還可以看**（66平套二，租金2500）；**（地鐵口，位置好，也是返遷安置，租金2500-3000左右）。

然后我們往西門方向走，可以看省骨科醫(yī)院的**（是個(gè)高層住宅）雙地鐵匯合，周邊醫(yī)院多，景點(diǎn)多，很好出租，55平的套二，大概也是百萬級(jí)別，租金能夠在2500-3000元，也是很不錯(cuò)的買法。

最后來到東門，可以看二環(huán)路周邊成華區(qū)，比如電子科大附近的建設(shè)路周邊的**（大概租金2200-2500）。

然后我也比對(duì)了很多其他樓盤，品相或者地段會(huì)差點(diǎn)，但是我依然堅(jiān)持建議買在三環(huán)內(nèi)地鐵附近，可以 看看**、**、**這種東門中環(huán)一帶典型的次新樓盤。

以上都是精挑細(xì)選的，可以同時(shí)滿足自住出租，滿足保值流通，看得到租金收益的買法，你們接下來可以抽空來成都，找這些樓盤對(duì)應(yīng)的中介，具體帶看，線上結(jié)合線下，實(shí)際感受下樓盤地段甚至房源的喜好，最終就很快能敲定買法了。