我是紫沐，這是我第445篇日記。

最近經(jīng)常被問：

1.錯(cuò)過了保利天奕好樓層，低樓層尾貨還能不能接？

2.手里的二手房又降價(jià)了，還要不要繼續(xù)賣？

這兩個(gè)問題，其實(shí)都有共同的核心。

就是廣州樓市的好產(chǎn)品，未來會(huì)越來越多，還是越來越少？

如果看多，那就不急買，抓緊賣。

反之亦然。

我是覺得，廣州未來好房子會(huì)越來越多。

所以我都回復(fù)說，天奕尾貨就別撿了，硬傷大。

二手房如果置換，該賣還是得賣，便宜賣便宜買。

這么判斷的根據(jù)是什么？

很簡(jiǎn)單，因?yàn)楝F(xiàn)在樓市行情很差。

行情好的時(shí)候，產(chǎn)品是很難迭代的。

廣州樓市曾經(jīng)火了20年，房?jī)r(jià)翻了20倍，但產(chǎn)品迭代還比不上三線城市。

因?yàn)槭袌?chǎng)熱，開發(fā)商沒有這個(gè)壓力和動(dòng)力去升級(jí)產(chǎn)品。

只有市場(chǎng)差的時(shí)候，才會(huì)卷，才會(huì)升級(jí)。

甚至你自己不卷，操盤手也會(huì)逼著你卷。

還記得前段時(shí)間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的新《住宅項(xiàng)目規(guī)范》嗎？

從這個(gè)月開始，就要強(qiáng)制執(zhí)行了。

住宅限高80米、容積率不能高過3.1、層高不能低于3米、規(guī)范樓板厚度和隔音要求...

這意味著，未來廣州新盤，將集體邁入低密度+小高層+高檔交標(biāo)時(shí)代。

所以為什么要急呢？

保利天曜再好，也是超高層；保利天奕再好，交標(biāo)也沒人規(guī)范。

而且金融城和琶洲南，后續(xù)還會(huì)有地塊出來。

疊加住宅項(xiàng)目新規(guī)，未來面世的新盤，產(chǎn)品還會(huì)更好。

所以只要保利敢太飄，叫價(jià)敢太貴，你直接就扭頭走，更不用接盤硬傷貨。

當(dāng)然現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)看，廣州肯定不會(huì)100%執(zhí)行項(xiàng)目規(guī)范的。

層高和樓板厚度這些小問題，大概率會(huì)順利執(zhí)行。

但容積率和限高，就很難說了。

5.1日就要執(zhí)行規(guī)范，4.30日新掛牌地塊容積率還停留在3.2，就能說明問題。

至于限高不能超80米，其實(shí)是2018年就說要執(zhí)行的老黃歷了。

但過去幾年有沒有執(zhí)行到位，瞎子都看得出來。

所以這次新規(guī)范能兌現(xiàn)多少，還得看操盤手、開發(fā)商和買家的三方博弈。

從買家角度，肯定是越嚴(yán)格越好。

但規(guī)范越嚴(yán)格，開發(fā)商的成本就越高，利潤(rùn)就越少。

要是被逼狠了，直接躺平不干，那土拍和舊改壓力會(huì)很大，這是操盤手不愿意看到的。

不過可以肯定的是，廣州新盤產(chǎn)品，肯定會(huì)繼續(xù)迭代，而且是正向迭代。

畢竟現(xiàn)在講地段畫餅對(duì)買家已經(jīng)沒用了。

面對(duì)一潭死水的市場(chǎng)，只有一直丟石頭，才能維持住漣漪和水花。

更高的層高，更少的層數(shù)，更好的戶型，更低的密度...都是石頭罷了。

所以作為買家，心態(tài)一定要穩(wěn)住。

過去半個(gè)月，保利天奕和保利天曜的饑餓營(yíng)銷，可能讓一些人急了。

但別忘了，你才是握有主動(dòng)權(quán)的一方。

不是說天奕和天曜不好，這兩確實(shí)是好盤，我也有不少粉絲買了。

但只剩尾貨的時(shí)候，就別因?yàn)槿思业倪汉榷鴣G掉戰(zhàn)略定力。

至于賣房中的業(yè)主。

設(shè)想一下，如果新規(guī)范執(zhí)行到位，未來剛需新盤都是低密+小高層+高交標(biāo)起步。

愿意接盤老房子的人，會(huì)變多還是變少？

所以通過置換，優(yōu)化手中資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，我覺得還是有必要的。

不然廣州樓市產(chǎn)品力變好，對(duì)存量業(yè)主來說，還真未必是好事。