龍華樓市真的殺瘋了。

2024年10月至今，繼開出2個(gè)日光盤+3個(gè)去化9成的熱銷盤后，昨日又有項(xiàng)目開盤大賣約9成，幾乎是開一個(gè)爆一個(gè)。

持續(xù)熱銷之下，龍華房價(jià)明顯上漲，多個(gè)新盤集體調(diào)價(jià)，漲幅高達(dá)8-16%，二手房最高漲幅更是超30%。（數(shù)據(jù)源自咚咚找房、小鹿選房）

01.

新盤去化率深圳第一

龍華樓市很瘋狂

自去年9.29新政以來，憑借都市核心區(qū)的占位+全面松綁限購的政策紅利+供應(yīng)稀缺，龍華就一躍成為深圳樓市熱度NO.1，受到購房者真金白銀地追捧，開出多個(gè)日光、熱銷盤，甚至到了“一房難買”的程度。

講個(gè)真實(shí)購房故事，淘哥有位粉絲朋友，去年9.29新政出臺(tái)后沒有及時(shí)抓住買房窗口，等年初入場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)存量房價(jià)已經(jīng)上漲10%左右，而且只剩一些尾盤可選。

于是便將目光盯上全新盤，但是，接連參與兩次“打新”，都是還沒輪到選房，意向戶型就賣完了，有一個(gè)新盤更是直接日光。

不要覺得夸張，截至4月25日，深圳2025年新盤平均去化率僅約27%，而2025年龍華入市的7盤，4個(gè)都是去化率超90%的熱銷盤。（數(shù)據(jù)來源：咚咚找房）

比如昨日（5月17日）開盤的鴻榮源觀城首發(fā)產(chǎn)品未來平方云山府，選房現(xiàn)場(chǎng)人山人海、熱鬧非凡，最后大賣約279套、去化高達(dá)約9成。

項(xiàng)目本次共推售312套住宅，為建面約88-117平3-4房，單價(jià)3字頭起、總價(jià)336萬起，意向登記662批，認(rèn)籌比超2:1，是新政后首個(gè)開啟凍資的網(wǎng)紅熱盤。

看到這個(gè)去化成績，淘哥一點(diǎn)也不意外，因?yàn)槭状瘟私獾接^城，淘哥就被深深震撼了，從業(yè)20年，還是第一次見如此驚艷的項(xiàng)目，多項(xiàng)規(guī)劃都是深圳首創(chuàng)、獨(dú)創(chuàng)，接連拿下多項(xiàng)國內(nèi)外大獎(jiǎng)。

如果足夠了解觀城，就會(huì)明白，龍華未來平方云山府能引發(fā)眾多購房者追捧，成為全城矚目的熱銷紅盤，其實(shí)是一種必然。

02.

約410萬平超級(jí)大城

比華潤城、壹方中心更牛

天生頂流 規(guī)劃逆天

未來平方云山府所在的鴻榮源觀城，總建面高達(dá)約410萬平，是一個(gè)涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)、公園、歷史文化、教育、醫(yī)療、康養(yǎng)等業(yè)態(tài)的巨無霸綜合體。

這種超級(jí)大城，往往自帶4大優(yōu)勢(shì)：

1、可以帶來更好的城市環(huán)境和配套服務(wù)，促進(jìn)區(qū)域格局面貌重塑，提升區(qū)域價(jià)值。

2、業(yè)態(tài)多元、配套豐富，生活效率高，有堅(jiān)實(shí)的居住價(jià)值。

3、多由實(shí)力強(qiáng)企操盤，品牌保障到位，往往是區(qū)域地標(biāo)和名片，具有更高的話題度和熱度。

4、資產(chǎn)力強(qiáng)，漲時(shí)領(lǐng)漲、跌時(shí)抗跌。

比如華潤城、壹成中心，這兩大深圳網(wǎng)紅項(xiàng)目都是大型舊改而來，分別由央企華潤和實(shí)力房企鴻榮源操盤。

這兩個(gè)大城，不僅大幅煥新了南山科技園、龍華中心的城市形象，將樓房破舊、道路狹窄的城中村打造成了新型時(shí)尚的現(xiàn)代化國際住區(qū)， 還提供了大型商業(yè)、幼兒園、學(xué)校、酒店、劇場(chǎng)等高品質(zhì)配套，是深圳精英集工作、娛樂、消費(fèi)、居住于一體的生活中心。

基于這種大城優(yōu)勢(shì)，華潤城、壹方中心屢開屢爆，價(jià)格也是區(qū)域風(fēng)向標(biāo)和龍頭。

反觀觀城，不僅體量巨大、業(yè)態(tài)多元，更是鴻榮源沉淀以往大城打造經(jīng)驗(yàn)的迭代升級(jí)之作，擁有更前沿的規(guī)劃、更舒適的人居享受。

你能想象嗎？觀城竟然拿出50%的面積建設(shè)公共配套——8所學(xué)校、5座市政公園、1座文體配套設(shè)施、1所?？漆t(yī)院……不出社區(qū)，就能滿足所有生活需求。

具體到內(nèi)部規(guī)劃，觀城竟然設(shè)計(jì)了一個(gè)超3.6km的空中連廊，串聯(lián)5大公園、學(xué)校、商業(yè)、辦公區(qū)等各個(gè)地方，步行之間，就能隨意切換生活場(chǎng)景，便捷且夢(mèng)幻。

更令人震撼的是，觀城還規(guī)劃了一個(gè)地下環(huán)道暢連各地塊車庫，實(shí)現(xiàn)了從地庫直通梅觀高速，這個(gè)設(shè)計(jì)，媲美市級(jí)規(guī)劃“前海地下路網(wǎng)”。

商業(yè)規(guī)劃更是別出心裁，鴻榮源本就是商業(yè)專家，打造的龍華壹方天地、前海壹方城，分別拿下2025年度1月深圳人氣購物中心榜單的冠亞軍。

本次觀城規(guī)劃的約40萬平商業(yè)“觀城壹方”（在建中），是壹方天地2.0版本，直連地鐵4號(hào)線觀瀾站，以“公園+”為主題，融合歷史遺址馬壢大屋文化意蘊(yùn)，打造全齡段一站式休閑體驗(yàn)購物中心，硬件、軟件配置全面升級(jí)。

這種地標(biāo)級(jí)商圈不僅能極大提升生活水平，更是區(qū)域中心的錨定點(diǎn)、能大幅拔高物業(yè)價(jià)值——據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，核心商圈物業(yè)更具保值與增值潛力，擁有前海壹方城的壹方玖譽(yù)，房價(jià)就比周邊同類型物業(yè)高出20%+。

淘哥提醒，以上提及的很多規(guī)劃，都是觀城在深圳的獨(dú)創(chuàng)、首創(chuàng)，所以觀城不僅是一個(gè)體量巨大的多元綜合體，更是一個(gè)前所未見、前沿領(lǐng)先的未來之城，將帶領(lǐng)深圳進(jìn)入大城躍級(jí)時(shí)代。

這樣一個(gè)項(xiàng)目，不僅會(huì)像華潤城、壹成中心一樣，重塑區(qū)域面貌、煥新區(qū)域配套、提升區(qū)域價(jià)值、帶來更宜居的生活，大概率也會(huì)屢開屢爆、成為區(qū)域樓市風(fēng)向標(biāo)、擁有非常優(yōu)越的價(jià)值穿透力。

巨無霸大城的碾壓級(jí)優(yōu)勢(shì)和號(hào)召力，是未來平方云山府熱銷的重要背書。

03.

斬獲國內(nèi)外設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)

大城C位首發(fā)+部分實(shí)景呈現(xiàn)

云山府是“好房子”代表

隨著經(jīng)濟(jì)周期轉(zhuǎn)變、后地產(chǎn)時(shí)代開啟，以及3年多的深度洗牌，深圳樓市分化愈加劇烈——有新盤日光、熱銷，有新盤一個(gè)月賣幾套。

這種趨勢(shì)下，只有符合政府導(dǎo)向、能帶來高品質(zhì)生活的“好房子”，才能獲得市場(chǎng)青睞。而未來平方云山府集好設(shè)計(jì)、好位置、好品質(zhì)、安全可靠等優(yōu)勢(shì)于一身，是“好房子”的典型代表。

1、好設(shè)計(jì)，接連斬獲國內(nèi)外大獎(jiǎng)。

鴻榮源觀城不僅榮獲2022年大灣區(qū)城市設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)、廣東省風(fēng)景園林與生態(tài)景觀協(xié)會(huì)科學(xué)技術(shù)獎(jiǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)(規(guī)劃類）獎(jiǎng)項(xiàng)，還問鼎國際ILFA頂級(jí)榮譽(yù)。

2、好位置，大城C位。

未來平方云山府是觀城首發(fā)之作，享受大城首發(fā)的性價(jià)比紅利。

同時(shí)，又位于大城C位，下樓即享 前海 壹方城 2.0版商業(yè)（建設(shè)中），前后雙公園環(huán)抱（建設(shè)中），位置絕佳，可謂“魚與熊掌兼得”。

3、好品質(zhì)，宜居性高。

未來平方云山府全部是商品房，居住氛圍非常純粹。

同時(shí)，本次推售產(chǎn)品戶型多元，涵蓋建面約88-117平的3-4房，設(shè)計(jì)可圈可點(diǎn)。

以建面約108平4房為例，格局方正、動(dòng)靜分區(qū)，全明采光，4開間朝南，主臥270°景觀視野，客廳與陽臺(tái)等寬、開間高達(dá)約3.6米，完全能容納多人家庭聚會(huì)和多種親子娛樂活動(dòng)，完全能滿足一步到位的置業(yè)需求。

4、今年買明年住、部分實(shí)景呈現(xiàn)，安全可靠。

當(dāng)下買房第一要義是“安全”，未來平方云山府部分園林已經(jīng)兌付，云谷公園已經(jīng)對(duì)外開放，品質(zhì)真實(shí)可感，買的更加踏實(shí)。

且項(xiàng)目明年就能交付，等待時(shí)間短，不僅能盡快感受住進(jìn)新房的喜悅，還能節(jié)約過渡期租房成本。

過 硬的產(chǎn)品實(shí)力和安全可靠的交付保障， 是未來平方云山府熱銷的直接因素。

04.

龍華下一站

鷺湖中心城

大城市發(fā)展的規(guī)律之一，就是中心會(huì)蔓延和轉(zhuǎn)移，這是因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)增長、人口增加，城市需要新的承載空間。

而且，相較于原有中心，新中心往往擁有更合理的城市規(guī)劃、更先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)集群、更嶄新的城市界面和配套，不僅居住舒適度更高，資產(chǎn)表現(xiàn)力也更強(qiáng)。

比如南山，在變成深圳第一強(qiáng)區(qū)的過程中，從科技園到深圳灣再到前海，崛起了3大龍頭中心，其中深圳灣房價(jià)天花板高達(dá)30萬/平，是南山科技園的約2倍。

未來平方云山府所在的鷺湖中心城，就是龍華的新中心。

1、龍華雙心之一，南有北站中心、北有鷺湖中心。

根據(jù)最新規(guī)劃，鷺湖中心城被劃定為深圳市級(jí)功能中心，將升級(jí)成為千億元的“行政+科技+文化+生活”綜合服務(wù)功能區(qū)，成為深圳北部新中心，與北站國際商務(wù)中心形成南北“雙中心”格局。

2、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，高新科技產(chǎn)業(yè)集聚。

鷺湖中心城所在的觀瀾，據(jù)龍華約70%產(chǎn)業(yè)，而且產(chǎn)業(yè)集群非常先進(jìn)，聚焦人工智能、生物醫(yī)療等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，匯聚了華為、邁瑞、華潤、匯川科技、穩(wěn)健醫(yī)療、中光電等龍頭企業(yè)，一個(gè)深圳北部硅谷呼之欲出。

3、龍華最強(qiáng)文化地標(biāo)群。

鷺湖中心城擁有超越北站國際商務(wù)中心的文化地標(biāo)群：鷺湖四館+觀瀾體育中心（在建中）+觀湖文體中心（已封頂）+ 觀瀾文化特色小鎮(zhèn)。

其中鷺湖四館包括圖書館、群藝館、大劇院、科技館，總建面約22萬平，是龍華最大的文化建筑群；體育中心、文體中心兩大市政配套，規(guī)模都超越了龍華北站的簡(jiǎn)上體育館。

就像深圳灣接棒科技園，成為南山新中心一樣，憑借媲美北站商務(wù)中心的定位、更加先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)和更加優(yōu)越的文化集群，鷺湖中心城非常有可能接棒北站商務(wù)中心，引領(lǐng)龍華下一個(gè)十年。

這種區(qū)域新中心帶來的價(jià)值想象空間，是未來平方云山府熱銷的重要推動(dòng)力。

可以發(fā)現(xiàn)，入市正好趕上龍華樓市活躍期，又有超級(jí)大城、C位首發(fā)、品質(zhì)過硬、龍華新中心等優(yōu)勢(shì)加持，未來平方云山府熱銷9成，完全在情理之中。

最后提醒，樓市高壓之下，能經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)的熱銷盤，都是幾乎沒有短板的“六邊形戰(zhàn)士”，買到就是“賺 ”到。

開盤勁銷9成后，未來平方云山府僅剩少量房源，感興趣的朋友切記抓緊看房、盡快出手。