五一的樓市突然爆火，在意料之外，也在意料之中。

過(guò)去7個(gè)月的新房銷(xiāo)售較好，為房企創(chuàng)造了較為寬裕的現(xiàn)金流。因而，眾多房企已經(jīng)開(kāi)始對(duì)后續(xù)的市場(chǎng)預(yù)期看好，持續(xù)增強(qiáng)了投資信心。

因而今年以來(lái)，房企拿地的積極性再次高漲，溢價(jià)成交的土地不斷增多。

不經(jīng)意間，今年全國(guó)25個(gè)城市的土地價(jià)格已經(jīng)創(chuàng)下了歷史新高。

在上海易居房地產(chǎn)研究院嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“新房向好→地市向好→帶動(dòng)新房市場(chǎng)再向好”的良性循環(huán)機(jī)制正在形成。

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五一樓市大火

去年9月，樓市走好以來(lái)，已經(jīng)過(guò)去了半年多。到了4月，一些人還在對(duì)樓市能不能持續(xù)回暖抱有一份懷疑態(tài)度。

4月初，因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易戰(zhàn)打響，樓市開(kāi)始略顯疲態(tài)。一些人開(kāi)始擔(dān)心，中美貿(mào)易戰(zhàn)開(kāi)打，經(jīng)濟(jì)受到影響，買(mǎi)房人更加不敢買(mǎi)房了。

以廣州樓市為例，3月廣州新房網(wǎng)簽量超過(guò)5800多套，平均下來(lái)每周1300多套，但是到了4月前兩周，樓市成交分別下滑至890套和1088套。仿佛是驗(yàn)證了懷疑這輪回暖可持續(xù)性人的猜測(cè)。

反轉(zhuǎn)卻變得很快。4月16日，中國(guó)一季度GDP同比增長(zhǎng)5.4%的事實(shí)再次給了人們信心。4月最后兩周，樓市又再次迎來(lái)一輪小高潮，分別成交1472套和2368套，最后一周突破了2000套的單周成交量。

5月假期，在很多人還以為，按照慣例，很多人是會(huì)在假期選擇出去游玩，假期回來(lái)后再去買(mǎi)房?？伤麄?nèi)f萬(wàn)沒(méi)有想到，不少人乘著假期，沒(méi)有選擇出游，而是貓?jiān)趶V州搶房。

五一期間，買(mǎi)房人的熱情卻十分高漲，5月1日-5日，僅5天時(shí)間的認(rèn)購(gòu)量就有2093 套。

其中，五一小長(zhǎng)假，廣東保利宣稱(chēng)成交金額25.8億元，越秀地產(chǎn)宣稱(chēng)，五一來(lái)訪(fǎng)超6000組，成交破1000套。五一指標(biāo)達(dá)成率超過(guò)200%，并且宣布五一優(yōu)惠即將全面取消。

新房市場(chǎng)的集中放量，再次驗(yàn)證了廣州樓市正在經(jīng)歷一輪實(shí)實(shí)在在的熱潮。

不只是新房，廣州的二手房成交也十分活躍。4月，根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布數(shù)據(jù)顯示，全市住宅網(wǎng)簽量達(dá)10312套，繼1月和3月后，迎來(lái)年內(nèi)第三個(gè)“萬(wàn)套月”，打破“4月傳統(tǒng)淡季”的固有印象。

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政策產(chǎn)品市場(chǎng)共振

樓市成交變得活躍，首先得益于政策的持續(xù)推動(dòng)。其底層邏輯是政策、產(chǎn)品和市場(chǎng)共同作用的結(jié)果。

自2024年以來(lái)，廣州就已陸續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，釋放大量潛在購(gòu)房群體。同時(shí)首付比例降低至15%，央行多次引導(dǎo)5年期LPR下行，疊加“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策延續(xù)，購(gòu)房成本和門(mén)檻雙降，尤其利好剛需以及改善家庭。

此外針對(duì)“以舊換新”需求，政府還聯(lián)合企業(yè)推出契稅減免、置換補(bǔ)貼等措施，包括今年一季度全市二手房“帶押過(guò)戶(hù)”辦理量同比存在顯著增長(zhǎng)，表明交易流程簡(jiǎn)化進(jìn)一步激活置換鏈條。

錦上添花的是，廣州區(qū)級(jí)政府相繼推出提振消費(fèi)者信心的政策，比如說(shuō)花都推出買(mǎi)房送準(zhǔn)戶(hù)口，南沙推出買(mǎi)房送學(xué)位等刺激政策，加上去年9月廣州全面取消限購(gòu)后，非戶(hù)籍家庭無(wú)需社保即可購(gòu)房，中心城區(qū)徹底放開(kāi)，直接點(diǎn)燃了外地買(mǎi)家的熱情。

不僅是政策上給力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也相繼推出有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，保利天奕、新世界·天馥等項(xiàng)目憑借地段優(yōu)勢(shì)，吸引琶洲、白鵝潭商務(wù)人群，五一期間來(lái)訪(fǎng)量均超千組。

現(xiàn)實(shí)表明，高收入群體對(duì)當(dāng)下核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)可，先知先覺(jué)地追逐優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

比如說(shuō)，保利天奕的開(kāi)盤(pán)價(jià)格在7萬(wàn)-8萬(wàn)元，與保利天悅花園16萬(wàn)多的二手房均價(jià)，顯得非常有競(jìng)爭(zhēng)力，因而備受高收入群體的追捧。兩次推新貨，都基本上是一搶而空。

地處珠江新城的保利天曜項(xiàng)目，是板塊內(nèi)千萬(wàn)級(jí)別的高端改善紅盤(pán)，5月1日開(kāi)放銷(xiāo)售中心時(shí)就出現(xiàn)了“驗(yàn)資300萬(wàn)仍排長(zhǎng)隊(duì)”的場(chǎng)景。讓一眾身家千萬(wàn)的買(mǎi)家冒著大雨，排隊(duì)搶房，也是一大奇觀(guān)。據(jù)透露，保利天曜吹風(fēng)價(jià)10萬(wàn)-13萬(wàn)，相對(duì)于僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界這些價(jià)格在15萬(wàn)-30萬(wàn)之間，性?xún)r(jià)比較為突出。保利方面透露，該項(xiàng)目五天到訪(fǎng)達(dá)5000組，創(chuàng)下廣州核心區(qū)千萬(wàn)級(jí)豪宅項(xiàng)目最高到訪(fǎng)紀(jì)錄。

越秀地產(chǎn)也在五一之后發(fā)布喜報(bào)，越秀珠實(shí)皓悅濱江，海珠西五一銷(xiāo)冠，5天實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售6.5億。

就在各地頻傳利好的時(shí)候，央媽再次給樓市穩(wěn)步發(fā)展再加了一把火。5月7日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在新聞發(fā)布會(huì)上宣布，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元，并降低政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。在穩(wěn)樓市方面，金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤會(huì)上也表示，近期將加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

在政策利好的不斷呵護(hù)之下，樓市有了長(zhǎng)期走穩(wěn)的持續(xù)動(dòng)力。

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地價(jià)創(chuàng)下歷史新高

政策、產(chǎn)品、新房市場(chǎng)三方共振之后，帶動(dòng)了房企對(duì)于土地市場(chǎng)的投資熱情高漲。

過(guò)去7個(gè)月的新房銷(xiāo)售較好，為房企創(chuàng)造了較為寬裕的現(xiàn)金流，同時(shí)對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的預(yù)期看好，也持續(xù)增強(qiáng)了房企投資土地市場(chǎng)的信心。

上海易居房地產(chǎn)研究院的研究報(bào)告顯示，北京、上海、廣州、深圳、沈陽(yáng)、大連、天津、石家莊、濟(jì)南、青島、杭州、寧波、南京、蘇州、合肥、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州、福州、廈門(mén)、成都、重慶、昆明、西安和海口等25個(gè)城市土地溢價(jià)率逐步走高。

究其原因，除了市場(chǎng)向好，房企投資信心增強(qiáng)以外，還有一個(gè)關(guān)鍵的原因，那就是地塊質(zhì)量普遍較高。25個(gè)城市紛紛供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)較好、開(kāi)發(fā)條件較優(yōu)，具有較好的投資潛力。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年前4月全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市土地溢價(jià)率為19%，相比去年全年6%明顯拉升，即增加了13個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，觀(guān)察歷史年度數(shù)據(jù)，該溢價(jià)率是2018年以來(lái)的最高水平，即創(chuàng)下最近8年的最高值。說(shuō)明在本輪房地產(chǎn)向好發(fā)展過(guò)程中，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極和活躍。

溢價(jià)率上升的同時(shí)，也使得樓板價(jià)或地價(jià)明顯拉升。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前4月全國(guó)25城住宅用地樓板價(jià)為13003元/平方米，對(duì)比去年全年8467元/平方米增長(zhǎng)54%。今年成為歷史上地價(jià)最高的一年。

土地價(jià)格的不斷抬升，使得樓價(jià)的成本進(jìn)一步提升，有望推動(dòng)樓市進(jìn)一步向上企穩(wěn)。而政策推動(dòng)的交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)降低，利率和首付比例的降低，又進(jìn)一步降低了樓市的交易成本。

因而來(lái)說(shuō)，樓市持續(xù)向好的基礎(chǔ)進(jìn)一步夯實(shí)。