《中國(guó)企業(yè)拆遷維權(quán)實(shí)務(wù)》

作者：楊在明 主編

ISBN：978-7-5764-1846-0

定價(jià)：76 元

中國(guó)政法大學(xué)出版社2025年3月

內(nèi)容簡(jiǎn)介

本書是在明律師事務(wù)所在長(zhǎng)期企業(yè)拆遷實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與法理研究基礎(chǔ)上精心編撰而成，系統(tǒng)梳理了企業(yè)拆遷全流程關(guān)鍵問(wèn)題，涵蓋法律依據(jù)、補(bǔ)償評(píng)估、稅務(wù)合規(guī)、談判策略、維權(quán)路徑及典型案例六大核心板塊，為企業(yè)提供從拆遷啟動(dòng)到善后處理的一站式解決方案。書中不僅詳解了拆遷相關(guān)法律法規(guī)，更結(jié)合實(shí)務(wù)提煉了高效談判技巧、權(quán)益維護(hù)策略及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法，并輔以真實(shí)案例深度解析，幫助企業(yè)在征拆過(guò)程中精準(zhǔn)把握自身權(quán)益，爭(zhēng)取最優(yōu)補(bǔ)償。同時(shí)，作為兼具專業(yè)性與實(shí)操性的參考手冊(cè)，本書既是律師辦案的實(shí)用工具，也是企業(yè)應(yīng)對(duì)拆遷挑戰(zhàn)的必備指南，助力各方在復(fù)雜征拆環(huán)境中合法維權(quán)。

作者簡(jiǎn)介

楊在明律師，北京在明律師事務(wù)所創(chuàng)始人、主任，中國(guó)政法大學(xué)法律碩士學(xué)院兼職教授，北京大道行政法援助與研究中心理事，人民日?qǐng)?bào)社《民生周刊》特約評(píng)論員，央視特邀嘉賓主持、評(píng)論員，曾被檢察日?qǐng)?bào)社原《方圓律政》雜志封面文章評(píng)價(jià)為“中國(guó)拆遷律師第一人”。

自1995年執(zhí)業(yè)至今始終專注于行政法領(lǐng)域，代理了一系列具有深遠(yuǎn)意義的案件，多次接受央視主持人采訪。曾多次組織《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《土地管理法》等法律的立法和修法研討會(huì)，其主持撰寫的立法建議稿、修訂草案經(jīng)全國(guó)人大代表提交形成了議案被審議?！胺ㄖ稳稀敝?、著名法學(xué)家郭道暉為楊在明親筆題字“中國(guó)律師參與立法第一人”。

在深耕實(shí)務(wù)的同時(shí)，楊在明律師將其在行政法領(lǐng)域深耕近三十年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)知識(shí)訴諸筆尖，撰寫了《我是這樣代理拆遷案的》《房屋拆遷以案說(shuō)法實(shí)用指南》等著作。

名家推薦

“這既是一部有關(guān)企業(yè)拆遷維權(quán)的應(yīng)用之作，也是一部有關(guān)企業(yè)拆遷維權(quán)的應(yīng)對(duì)之作，更是一部有關(guān)企業(yè)拆遷維權(quán)的應(yīng)變之作?！?/p>

——中國(guó)法學(xué)會(huì)法律文書學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

兼桂客學(xué)院院長(zhǎng)劉桂明

“改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)行政法治的成果顯著。行政復(fù)議和行政訴訟制度持續(xù)優(yōu)化，為公民、法人和其他組織提供堅(jiān)實(shí)的權(quán)利救濟(jì)屏障，彰顯了法治建設(shè)的蓬勃生機(jī)，企業(yè)在維權(quán)之路上，既要倚仗法律條文的堅(jiān)實(shí)支撐，又需精準(zhǔn)洞悉政策導(dǎo)向的微妙變化。這本書中所突顯出的集體智慧，勾勒出清晰的法治化軌跡?！?br/>

——北京大學(xué)法學(xué)院教授湛中樂(lè)

前 言

北京在明律師事務(wù)所，作為行政法領(lǐng)域極具影響力的專業(yè)律所之一，自2012年成立以來(lái)，經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大、從弱到強(qiáng)的發(fā)展歷程。現(xiàn)有執(zhí)業(yè)律師300余位，由10年以上督導(dǎo)律師所帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)多達(dá)50余個(gè)，辦理案件遍及全國(guó)30多個(gè)省、自治區(qū)及直轄市。秉持“正義、誠(chéng)信、融合、責(zé)任”的精神，業(yè)務(wù)菁英匯聚在明，企業(yè)征拆等司法實(shí)務(wù)探索積淀始終位居行業(yè)前列。

城鎮(zhèn)化浪潮澎湃至今，情、理、法在千絲萬(wàn)縷的現(xiàn)實(shí)中深度聯(lián)結(jié)，企業(yè)作為社會(huì)的重要組成部分，不僅要在社會(huì)事實(shí)與法律規(guī)范的交融中尋求平衡，還要在傳統(tǒng)沿襲與當(dāng)代價(jià)值的碰撞中探索前行。

拆遷是法律問(wèn)題，也是社會(huì)問(wèn)題，更是民生問(wèn)題。在明律所專注在風(fēng)云變幻的特定時(shí)期，在熙熙攘攘的社會(huì)群體的激流中，深度洞察征拆法律服務(wù)市場(chǎng)，并始終致力于尋求維護(hù)被征拆企業(yè)權(quán)益的專業(yè)之道、攻守之道、制勝之道、融合之道。

作為一個(gè)直面社會(huì)矛盾、拓荒行業(yè)先河、滿懷思辨智慧的群體，在明律師不斷重新定義企業(yè)征拆的維權(quán)范圍，更迭辦案策略，拓展企業(yè)維權(quán)的可能性，突破企業(yè)維權(quán)的天花板，以敏銳的洞察力抓住案件要點(diǎn)，最大限度發(fā)揮律師的專業(yè)價(jià)值。

為更切實(shí)地保障涉征拆企業(yè)的合法權(quán)益，《中國(guó)企業(yè)拆遷維權(quán)實(shí)務(wù)》一書應(yīng)運(yùn)而生。這是在明律所在長(zhǎng)期的企業(yè)拆遷實(shí)務(wù)操作與深入法理思考的基礎(chǔ)上所積累的經(jīng)驗(yàn)與心得的結(jié)晶，希望能為廣大涉征拆企業(yè)提供參考和指引。

本書于2023年年末初步整理成冊(cè)，經(jīng)過(guò)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)精心雕琢、多輪修訂與嚴(yán)格審校，終于與大家見(jiàn)面。本書不僅是一部關(guān)于企業(yè)拆遷維權(quán)的全面指南，更是企業(yè)面對(duì)拆遷挑戰(zhàn)時(shí)不可或缺的實(shí)務(wù)手冊(cè)。全書緊密圍繞“企業(yè)拆遷維權(quán)”這一核心議題，精心構(gòu)建六大章節(jié)體系:

·開(kāi)篇概覽:清晰界定企業(yè)拆遷的基本概念，梳理拆遷背景與趨勢(shì)，奠定全書基調(diào)。

·補(bǔ)償與評(píng)估章節(jié):深入剖析補(bǔ)償機(jī)制，詳解評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與方法，助力企業(yè)精準(zhǔn)把握自身權(quán)益。

·稅務(wù)合規(guī)與爭(zhēng)議章節(jié):聚焦拆遷款稅務(wù)處理，提供合規(guī)建議，解析企稅爭(zhēng)議解決之道。

·談判策略與準(zhǔn)備章節(jié):傳授高效談判技巧，指導(dǎo)企業(yè)做好充分準(zhǔn)備，確保在談判過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)。

·維權(quán)時(shí)機(jī)與途徑章節(jié):精準(zhǔn)把握維權(quán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，探索多元維權(quán)路徑，助力企業(yè)有效維護(hù)權(quán)益。

·拆遷案例章節(jié):精選企業(yè)拆遷真實(shí)案例，深入剖析，提煉維權(quán)要點(diǎn)與辦案策略，為企業(yè)提供參考借鑒。

全書匯聚企業(yè)拆遷相關(guān)法律法規(guī)，從拆遷啟動(dòng)到善后處理，詳盡闡述每一步流程與注意事項(xiàng)。并結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)提煉出多種維權(quán)技巧與策略，助力企業(yè)高效應(yīng)對(duì)。通過(guò)真實(shí)案例的深入剖析，揭示企業(yè)拆遷中的常見(jiàn)問(wèn)題與解決之道。本書既適合從業(yè)律師作為專業(yè)參考書，也適合涉征拆企業(yè)作為普法教材與實(shí)務(wù)指南，具有廣泛的適用性和深遠(yuǎn)的意義。

知識(shí)性、挑戰(zhàn)性、廣泛性和前瞻性是在明律所走在行業(yè)前端的重要特質(zhì)。希望本書通過(guò)通俗的語(yǔ)言、專業(yè)的視角，將行政法理論與技能、實(shí)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)與體會(huì)，更直觀地展現(xiàn)在大家面前。同時(shí)也希望本書能夠?yàn)榇蠹規(guī)?lái)更多的啟發(fā)和更寬闊的視野，幫助大家有效應(yīng)對(duì)企業(yè)拆遷中的困難和挑戰(zhàn)。

本書的出版離不開(kāi)在明律師的辛勤付出，更離不開(kāi)大家的寶貴信任和支持;同時(shí)也感謝國(guó)家行政法治的進(jìn)步，讓在明律師的價(jià)值得以更好地發(fā)揮。謹(jǐn)以此書的出版，向所有關(guān)注在明、支持在明的朋友們致敬！

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目 錄

第一章 企業(yè)拆遷概述 1

第一節(jié) 企業(yè)拆遷內(nèi)涵 1

第二節(jié) 企業(yè)拆遷依據(jù) 2

一、 國(guó)有土地上的企業(yè)拆遷依據(jù) 2

二、 集體土地上的企業(yè)拆遷依據(jù) 2

第三節(jié) 土地分類 3

第四節(jié) 企業(yè)拆遷類型 4

一、 征收 5

二、 土地使用權(quán)收回 5

三、 拆除違建 9

四、 關(guān)停關(guān)閉 12

第五節(jié) 企業(yè)與拆遷各方關(guān)系及問(wèn)題 15

一、 企業(yè)與政府之間的常見(jiàn)問(wèn)題 15

二、 企業(yè)與民事主體之間的關(guān)系 20

第六節(jié) 企業(yè)拆遷流程 24

一、 國(guó)有土地上企業(yè)拆遷流程 24

二、 集體土地上企業(yè)拆遷流程 28

第二章 補(bǔ)償與評(píng)估 32

第一節(jié) 房地產(chǎn)補(bǔ)償與評(píng)估方法 33

一、 市場(chǎng)比較法 33

二、 收益法 39

三、 成本法 43

四、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 54

第二節(jié) 土地補(bǔ)償與評(píng)估方法 60

一、 國(guó)有土地使用權(quán) 60

二、 集體建設(shè)用地使用權(quán) 63

三、 土地價(jià)值常用評(píng)估方法 65

第三節(jié) 裝飾裝修補(bǔ)償與評(píng)估方法 76

一、 評(píng)估方法的選擇 76

二、 確定評(píng)估范圍 77

三、 裝飾裝修工程計(jì)價(jià)方式 78

第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備損失補(bǔ)償與評(píng)估方法 79

一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的定義 79

二、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn) 79

三、機(jī)器設(shè)備損失的評(píng)估方法 80

第五節(jié) 搬遷費(fèi)、 臨時(shí)安置費(fèi) 87

第六節(jié) 停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償 88

一、 按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積計(jì)算 88

二、 按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)計(jì)算 89

三、 按照房屋評(píng)估價(jià)值計(jì)算 89

四、由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定 89

第七節(jié) 搬遷獎(jiǎng)勵(lì) 90

第三章 企業(yè)稅務(wù)合規(guī)和爭(zhēng)議解決 91

第一節(jié) 企業(yè)拆遷款納稅種類 91

一、 企業(yè)拆遷補(bǔ)償款需繳納企業(yè)所得稅 91

二、 政策性搬遷的企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策 91

三、 企業(yè)拆遷補(bǔ)償款無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅和增值稅 92

四、 企業(yè)拆遷補(bǔ)償款免征土地增值稅 93

五、 企業(yè)拆遷補(bǔ)償款無(wú)需繳納印花稅 93

六、 個(gè)人拆遷補(bǔ)償款免征個(gè)人所得稅 94

第二節(jié) 企業(yè)拆遷款納稅風(fēng)險(xiǎn) 94

一、 多繳稅款的風(fēng)險(xiǎn) 94

二、 少繳稅款的風(fēng)險(xiǎn) 94

第三節(jié) 企業(yè)拆遷款稅務(wù)合規(guī)與納稅籌劃 97

一、 企業(yè)拆遷稅務(wù)合規(guī) 97

二、 企業(yè)拆遷納稅籌劃 100

第四節(jié) 企業(yè)政策性搬遷所得稅操作指引 101

一、 政策性搬遷的內(nèi)涵 101

二、 搬遷收入的確定 102

三、 搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理 103

四、 應(yīng)稅所得的處理 104

五、 征收管理 104

第五節(jié) 稅企爭(zhēng)議解決 105

一、 拆遷與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別 105

二、 政策性搬遷與非政策性搬遷的區(qū)別 106

三、 特定企業(yè)類型拆遷的稅務(wù)優(yōu)惠 108

四、 拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)發(fā)票問(wèn)題 108

第六節(jié) 相關(guān)稅收法規(guī) 110

一、營(yíng)業(yè)稅 110

二、增值稅 110

三、企業(yè)所得稅 111

四、個(gè)人所得稅 112

五、土地增值稅 113

六、印花稅 114

第四章 企業(yè)談判策略及準(zhǔn)備工作 115

第一節(jié) 企業(yè)十大談判策略 115

一、明確拆遷項(xiàng)目屬性 115

二、評(píng)估房屋位置價(jià)值 116

三、核實(shí)土地房屋合法性 116

四、學(xué)習(xí)法律法規(guī)依法辦事 116

五、主動(dòng)調(diào)查項(xiàng)目合規(guī)性 117

六、堅(jiān)持 “三不” 原則 117

七、客觀認(rèn)識(shí)信訪 117

八、充分利用復(fù)議與訴訟救濟(jì)途徑 118

九、審時(shí)度勢(shì)? 靈活應(yīng)變 118

十、避免暴力對(duì)抗 119

第二節(jié) 企業(yè)談判準(zhǔn)備工作 119

一、企業(yè)自身準(zhǔn)備 119

二、人員準(zhǔn)備 122

三、心理準(zhǔn)備 128

第三節(jié) 常見(jiàn)的拆遷手段及應(yīng)對(duì)技巧 129

一、常見(jiàn)的拆遷手段 129

二、應(yīng)對(duì)技巧 134

第五章 企業(yè)維權(quán)時(shí)機(jī)及維權(quán)途徑 144

第一節(jié) 企業(yè)維權(quán)十大黃金時(shí)機(jī) 144

一、發(fā)布征收公告時(shí) 144

二、入戶評(píng)估時(shí) 145

三、消防機(jī)關(guān)入戶時(shí) 147

四、稅務(wù)機(jī)關(guān)入戶時(shí) 149

五、收到拆除通知時(shí) 150

六、斷水?dāng)嚯姅嗦窌r(shí) 150

七、政府作出補(bǔ)償決定時(shí) 150

八、強(qiáng)拆房屋時(shí) 151

九、被公安拘留時(shí) 152

十、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí) 152

第二節(jié) 企業(yè)維權(quán)途徑 155

一、 非訴維權(quán)途徑 155

二、 行政復(fù)議 158

三、 行政訴訟 161

四、 民事訴訟 166

五、 刑事訴訟 169

第六章 企業(yè)拆遷案例 171

第一節(jié) 養(yǎng)殖企業(yè)征拆 171

第二節(jié) 種植企業(yè)拆遷 174

第三節(jié) 商鋪征拆 177

第四節(jié) 廠房征拆 180

第五節(jié) 加油站征拆 183

第六節(jié) 被服廠征拆 186

第七節(jié) 酒樓征拆 187

第八節(jié) 養(yǎng)老院征拆 188

第九節(jié) 食品廠征拆 190

第十節(jié) 學(xué)校征拆 192

第十一節(jié) 海域征拆 193

第十二節(jié) 其他類型企業(yè)征拆 195

附 錄 200

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 200

中華人民共和國(guó)土地管理法 206

中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例 223

中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 236

中華人民共和國(guó)行政強(qiáng)制法 249

中華人民共和國(guó)國(guó)家賠償法 262

最高人民法院關(guān)于審理行政賠償案件若干問(wèn)題的規(guī)定 271

最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定 284

最高人民法院關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問(wèn)題的規(guī)定 289

國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法 291

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編校排版：信息中心

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