五一剛過(guò)，央行就出來(lái)發(fā)聲了。降準(zhǔn)、降息、下調(diào)公積金貸款利率，來(lái)了一套組合拳，然后沖上了熱搜。

意外嗎？并不意外，但央行先于美聯(lián)儲(chǔ)降息，這是向外界傳遞積極信號(hào)的標(biāo)志。

不少人關(guān)心，對(duì)樓市影響多大。只能說(shuō)這是市場(chǎng)預(yù)期下的必然結(jié)果，調(diào)整的甚至有點(diǎn)滯后。

01

這次調(diào)整，切入點(diǎn)準(zhǔn)確，目的性很強(qiáng)。

降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元，并降低政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)。5年期以上LPR降0.25個(gè)百分點(diǎn)，為3.35%。

公積金貸款利率調(diào)低0.25個(gè)百分點(diǎn)，首套5年期以上公積金貸款利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。

值得一提的是，調(diào)整之后公積金貸款5年期以上，利率降至2.6%，已處于歷史低位。

很多人關(guān)心能省多少錢(qián)？

以一筆金額100萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款的首套個(gè)人住房公積金貸款為例，政策前月供為4136元，政策調(diào)整后月供4003元，少還133元，還款總額從過(guò)去的149萬(wàn)變?yōu)?44萬(wàn)，少了約5萬(wàn)元。

02

要知道，上次降準(zhǔn)是去年9月，而上次降息是去年10月，這意味著商業(yè)性個(gè)人房貸利率已進(jìn)入下行通道，最快下個(gè)月，這是一個(gè)好消息。

實(shí)際上，央行去年下半年曾放開(kāi)過(guò)商業(yè)貸款利率的下限，允許各商業(yè)銀行根據(jù)市場(chǎng)情況和自身經(jīng)營(yíng)策略，制定了不同的商貸利率。

這一松口，內(nèi)卷式的惡性競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始了，破3運(yùn)動(dòng)迅速席卷全國(guó)，杭州首套都直接干到2.9%。

但隨后，各家銀行對(duì)于貸款低利率帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了重新評(píng)估，怕通過(guò)不了央行的MPA考核，所以又把迅速利率回調(diào)到3.0%以上。

當(dāng)時(shí)，公積金和商貸的利差就在25BP上下。由于和商貸利率掛鉤的LPR今年還沒(méi)有調(diào)整，所以下個(gè)月的調(diào)整幅度應(yīng)該也在25BP以內(nèi)。

很多人對(duì)于這樣的降息動(dòng)作表示不屑。

有人就算了一筆賬，這幾年自家房貸利率從高點(diǎn)5.35%降到4.75%，再到現(xiàn)在的3.3%，月供從12800元降到10300元，一個(gè)月少還2500元，一年下來(lái)就是30000元，這不是一筆小錢(qián)。

畢竟很多人現(xiàn)在都在渡劫，經(jīng)歷著中年危機(jī)和行業(yè)危機(jī)。

有一種說(shuō)法，要不了多久，大家就能見(jiàn)到1%開(kāi)頭的房貸利率。

這種情況在國(guó)內(nèi)發(fā)生的概率極小，銀行扛不住呀，除非有極端經(jīng)濟(jì)條件配合，比如深度衰退和通縮。

我還是想多說(shuō)一句，中國(guó)和日本的當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)背景完全不一樣。

03

很多人都在等國(guó)家發(fā)大招，為什么政策又回到降準(zhǔn)降息的節(jié)奏上？

現(xiàn)階段能打的牌不多。當(dāng)前政策組合拳與2015年“去庫(kù)存”周期高度相似：降息、降首付、地方松綁……但如今居民杠桿率已逼近62%，政策邊際效應(yīng)必然遞減。

當(dāng)下的情況大家很清楚，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化，房產(chǎn)價(jià)值繼續(xù)縮水。

一直在刺激剛需（青島甚至推出“低月供”住房貸款產(chǎn)品，面向35歲以下就業(yè)創(chuàng)業(yè)青年，允許前10年僅還利息，減輕初期還款壓力），效果也是明顯的，成交占比越來(lái)越大，但成交總價(jià)越來(lái)越低，他們從數(shù)據(jù)上支撐了市場(chǎng)熱度，但不具備改變航向的能力。

新房與二手房都在搶剛改群體，而政府有意推動(dòng)新房供給，加速高端化，一方面救開(kāi)發(fā)商，一方面救自己，只有新房銷(xiāo)售越來(lái)越好，才能穩(wěn)定甚至拉高房?jī)r(jià)，利好土地財(cái)政。

于是，越來(lái)越多核心地段的優(yōu)質(zhì)土地被拿到臺(tái)面，新地王不斷刷新。

大家都懂，點(diǎn)不代表面，但能夠在某種程度上修復(fù)信心，爭(zhēng)取時(shí)間，等待居民收入預(yù)期的改善。

如果等不急，市場(chǎng)就只能繼續(xù)回到降價(jià)的老路，也只有降價(jià)能最快帶動(dòng)銷(xiāo)售。

未來(lái)幾個(gè)月，不要指望樓市會(huì)有反彈，幾乎所有城市成交價(jià)和成交量都出現(xiàn)回頭，正式進(jìn)入淡季。

下一波行情在九月，政策肯定會(huì)有，要刺激改善群體，比如針對(duì)二胎三胎家庭發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼，不排除鼓勵(lì)以舊換新直接返稅，二套房的金融政策會(huì)放寬，逐漸向一套房靠攏。

當(dāng)然，像上海這樣的，不排除把大殺器拿出來(lái)?yè)屓?。至于三四線城市，不甘擺爛，卻毫無(wú)波瀾。

最近不少中介都吐槽日子很難熬，開(kāi)單很難。

照這個(gè)趨勢(shì)，年底又會(huì)再來(lái)一波中介閉店潮。