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AI是個(gè)神奇的工具，今天突發(fā)奇想，讓AI以“物業(yè)飽受詬病的原因和解決之道”為主題寫文章，結(jié)果AI給我折騰出了這樣一篇文章，詳見以下帶背景底色的斜體字。

深夜被物業(yè)電話吵醒要求挪車，樓道燈壞了三個(gè)月沒人修，物業(yè)費(fèi)年年漲服務(wù)卻越來越差

……這些場景正在無數(shù)中國小區(qū)上演。物業(yè)與業(yè)主的矛盾早已不是新鮮話題，但為何這個(gè)“城市病”始終無解？剝開表象會(huì)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)亂象背后藏著三個(gè)鮮少被討論的結(jié)構(gòu)性困局。

物業(yè)服務(wù)本質(zhì)上是個(gè)

“不可能三角”——低成本、高質(zhì)量、全覆蓋永遠(yuǎn)無法兼得

。當(dāng)下

90%的物業(yè)矛盾源于業(yè)主用五星級(jí)酒店的期待對標(biāo)每平米2元的收費(fèi)

。北京某小區(qū)業(yè)委會(huì)算過一筆賬：

要維持開發(fā)商承諾的園林養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)需漲至現(xiàn)行

3倍

。物業(yè)公司不是慈善機(jī)構(gòu)，在

人工成本飆升的當(dāng)下，壓縮服務(wù)成為唯一選擇

。這種先天失衡的商業(yè)模式，注定讓物業(yè)公司要么虧本倒閉，要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主自治的烏托邦在實(shí)踐中屢屢碰壁

。上海某小區(qū)趕走物業(yè)后自管三年，

最終因?qū)I(yè)度不足導(dǎo)致電梯年檢過期被查封

?，F(xiàn)代小區(qū)涉及消防、機(jī)電、綠化等數(shù)十個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，

非專業(yè)人士組成的業(yè)委會(huì)往往有心無力

。更殘酷的是，業(yè)主群體本身存在

“搭便車”心理——80%的維權(quán)群消息無人回復(fù)，但物業(yè)費(fèi)打折時(shí)能炸出幾百條語音。這種

集體行動(dòng)困境讓業(yè)主在與物業(yè)博弈時(shí)永遠(yuǎn)處于散沙狀態(tài)

法律賦予業(yè)主的武器實(shí)際是柄雙刃劍?，F(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定更換物業(yè)需

“雙過半”表決，但

現(xiàn)實(shí)中能達(dá)到法定人數(shù)的社區(qū)不足

5%

。深圳某高端小區(qū)耗時(shí)兩年才完成物業(yè)更換，期間經(jīng)歷

16次流會(huì)、3次訴訟。更吊詭的是，即便成功換掉物業(yè)，新接手的公司往往因前期投入過大，半年后就開始重蹈覆轍。這種

制度性成本讓物業(yè)更替陷入

“輪回陷阱”

破局需要重構(gòu)三方權(quán)責(zé)邊界。杭州已有小區(qū)試點(diǎn)

基礎(chǔ)服務(wù)

+增值服務(wù)

分級(jí)收費(fèi)模式

，保潔、安保等基礎(chǔ)項(xiàng)目按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，管家服務(wù)等升級(jí)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)。北京某社區(qū)將電梯廣告收益直接抵扣物業(yè)費(fèi)，形成良性循環(huán)。這些探索證明，唯有建立

質(zhì)價(jià)相符

”的市場機(jī)制

，才能打破零和博弈。

業(yè)主自治需要專業(yè)賦能而非道德綁架。成都出現(xiàn)第三方

業(yè)委會(huì)輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)

”，為社區(qū)提供法律、財(cái)務(wù)等技術(shù)支持；廣州有小區(qū)高薪聘請

職業(yè)經(jīng)理人管理業(yè)委會(huì)

。這些嘗試揭示：業(yè)主自治不是要人人變成物業(yè)專家，而是建立科學(xué)的決策支持系統(tǒng)。

監(jiān)管不能止于出臺(tái)文件。南京某區(qū)房管局每月公示各小區(qū)

物業(yè)考核排名

，與招投標(biāo)資格掛鉤；蘇州將

物業(yè)信用分

接入市長熱線系統(tǒng)，投訴量直接影響

企業(yè)征信

。這種穿透式監(jiān)管比

“運(yùn)動(dòng)式整治”更有效。當(dāng)

法律條文長出牙齒

，物業(yè)公司才會(huì)真正把業(yè)主當(dāng)

“甲方”。

從更深層看，

物業(yè)矛盾本質(zhì)是城市化進(jìn)程中公共服務(wù)缺位的縮影

。當(dāng)社區(qū)承擔(dān)了本應(yīng)由政府提供的治安、環(huán)衛(wèi)等功能，

物業(yè)公司就被迫扮演

“二政府”角色

。未來或許需要重新劃分政企權(quán)責(zé)

——就像垃圾分類中政府負(fù)責(zé)清運(yùn)、物業(yè)只管督導(dǎo)的分工模式。這場涉及3億城鎮(zhèn)居民的基層治理革命，需要更多制度創(chuàng)新而非情緒宣泄。

下次再看到業(yè)主掛橫幅抗議時(shí)，不妨思考：

我們對抗的不是某個(gè)物業(yè)經(jīng)理，而是一套失效的治理模式

。解開這個(gè)死結(jié)，既需要業(yè)主走出

“維權(quán)即勝利”的誤區(qū)，也需要

物業(yè)行業(yè)完成從管理者到服務(wù)者的認(rèn)知革命

，更需要

政府構(gòu)建真正的三方制衡機(jī)制

。畢竟，

家的溫度不該消耗在與物業(yè)的拉鋸戰(zhàn)中

不難發(fā)現(xiàn)，AI是沒有思維的，它搜索到什么語料（也可理解為：被投喂的飼料），它就能整理出帶有某些傾向觀點(diǎn)的文章。這洋洋灑灑的千字文，看似言之鑿鑿，還有數(shù)據(jù)支撐，其實(shí)真正業(yè)內(nèi)人士看得出，也定能發(fā)現(xiàn)其依然帶著行業(yè)視角的偏見、以偏概全、夸大其詞等內(nèi)核。

網(wǎng)絡(luò)中文章，站業(yè)主立場，或站物業(yè)立場的，都不少，但是AI收集到的，還是物業(yè)人角度的為主，難道AI看閱讀量和點(diǎn)贊量，來收集素材的嗎？

物業(yè)人最喜歡看、也最愛給他們打氣站臺(tái)的文章點(diǎn)贊或轉(zhuǎn)發(fā)，而業(yè)主往往缺少這樣的流量輿論思維，所以AI能收集到的業(yè)主角度解析原因的文章就少了。

至于治理建議，AI倒是能收集到各地的一些“創(chuàng)新”做法，還是有助于拋磚引玉，或擴(kuò)展思路的。特別是最后一段的表達(dá)，的確不錯(cuò)，顯然肯定不是AI思考出來的，一定是AI從哪里直接搬運(yùn)過來的。但是這些方法，都未能觸及問題核心，還是縫補(bǔ)匠思維，可惜縫補(bǔ)了35年的住宅物業(yè)，反而每況愈下，真像是個(gè)笑話了。

現(xiàn)在我來批駁一下，這AI文章，到底存在哪些盲區(qū)，到底是找到問題核心，還是只會(huì)觸及皮毛：

（1）“低成本、高質(zhì)量、全覆蓋永遠(yuǎn)無法兼得”，系自圓其說的遮羞布

文中“不可能三角”論，顯然是從某站臺(tái)支持物業(yè)的文章中摘錄的，其偷換概念、移花接木的水平挺高，但是藏毒很深，迷信之將遺毒無窮。物業(yè)管理部門都可能被迷惑、很吃這一套歪理邪說，這種背離事實(shí)的邪說，很不要不得，無法真正解決行業(yè)難題。

首先，這是預(yù)設(shè)了物業(yè)費(fèi)就是偏低，成本先天不足，所以得出結(jié)論的。

第二，物業(yè)費(fèi)真的不足嗎？其實(shí)從來沒有那個(gè)物業(yè)企業(yè)，真真實(shí)實(shí)展示過實(shí)際成本。其實(shí)真正原因，物業(yè)賺錢和花錢的真正賬簿，基本不能見人、也不能見光，做個(gè)虧損賬、裝可憐是常規(guī)套路，既能繼續(xù)忽悠、又能裝可憐、或許還能騙取漲物業(yè)費(fèi)，真的一舉三得。

當(dāng)然，的確有部分老舊小區(qū)（基本沒什么停車位、也沒什么公共配套資產(chǎn)、且房齡多數(shù)超過20年），物業(yè)要真干的確要虧本，但是這樣的小區(qū)，往往是物業(yè)逃離，讓社區(qū)街道維持基本運(yùn)行，或被自管了反而蒸蒸日上了。

第三，物業(yè)費(fèi)之外，物業(yè)還有車位管理費(fèi)、停車費(fèi)、廣告駐場費(fèi)等等入賬

第四，大型物企或上市物企，高管年薪動(dòng)輒百萬，每年股東分紅動(dòng)輒上億，不是物業(yè)費(fèi)組成的嗎？

第五，嘴上說賠錢，打死都不愿意撤離，難道物業(yè)就是喜歡做雷鋒？

第六，剖析一下商業(yè)或工業(yè)、或?qū)W校醫(yī)院等的物業(yè)費(fèi)用開支，不難發(fā)現(xiàn)，住宅物業(yè)中，業(yè)主們付出的物業(yè)費(fèi)和其他費(fèi)用，并不低、甚至已經(jīng)更多，但是物業(yè)服務(wù)的結(jié)果，對比這些非住宅物業(yè)的結(jié)果，是大相徑庭?？梢?，吸金黑洞，不可估量！

（2）文中“業(yè)主自治烏托邦，在實(shí)踐中屢屢碰壁”論，系以偏概全、恐懼打壓的代名詞

首先，最有居住幸福感、業(yè)主當(dāng)家感的，無一例外，是那些成功的自管小區(qū)，或者是有優(yōu)秀業(yè)委會(huì)的小區(qū)，深圳如此、杭州如此、合肥如此、長沙如此......全國都如此。雖然比例不多，足以證明業(yè)主自治不是烏托邦，只是缺少天時(shí)地利人和而已（其中原因，不是因?yàn)闃I(yè)主烏托邦，而是小區(qū)業(yè)主自治的土壤太貧瘠）。

第二，實(shí)踐中屢屢碰壁，體系壁壘效應(yīng)、依法辦事欠缺，保護(hù)既得利益，維穩(wěn)第一，才是真正原因。前期物業(yè)制度先入為主，業(yè)主大會(huì)必須的業(yè)主清冊被人掌控，業(yè)主大會(huì)籌備組和候選人推舉等被干擾或被指導(dǎo)，雙三分之二門檻，業(yè)主缺少集體交流平臺(tái)等等，似乎都直奔業(yè)主不要成功自治而設(shè)計(jì)的。

第三，至于物業(yè)打砸業(yè)主大會(huì)現(xiàn)場屁事沒有，物業(yè)或開發(fā)商鯨吞小區(qū)公共收益或資產(chǎn)成千萬上億，也不是事情；但是業(yè)委會(huì)若是犯個(gè)錯(cuò)誤，必然輿論洶洶，居委會(huì)、街道、住建等等，各路神仙來問罪了。所以，這樣的氛圍，肯定不是想要業(yè)主大家做主的樣子，很多地方物業(yè)、開發(fā)商心照不宣，都默契地阻礙籌備業(yè)主大會(huì)、阻礙成立業(yè)委會(huì)，不覺得挺神奇嗎？

第四，明白人都明白，越是盤子大的小區(qū)、越是公建配套多的小區(qū)、越是小區(qū)公共收益來源豐厚的小區(qū)、越是質(zhì)保金多的小區(qū)、越是公共維修基金豐厚的小區(qū)，越是物業(yè)長期盤踞超過十五年的小區(qū)，成立首次業(yè)主大會(huì)更是難于登天，為啥？因?yàn)楸澈鬂M是各種利益，若成立了真正代表業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)，很多人怕是要難以入眠的。

（3）文中“法律賦予業(yè)主的武器，其實(shí)是雙刃劍”論，本末倒置、混淆視聽迷魂湯

首先，制度性成本的很多出發(fā)點(diǎn)，并非一定完全依托法治理念，有時(shí)不得不糅合蔭護(hù)行業(yè)利益的需要、維穩(wěn)需要，或讓行業(yè)不暴雷的需要，這些都是政策制定時(shí)，需要考量的內(nèi)容和更宏大視角。時(shí)代的一粒沙，有時(shí)不得不在時(shí)代洪流中沉沉浮浮。

第二，什么不足5%的小區(qū)，能達(dá)到雙過三分之二，幾經(jīng)磨難不成功，這些現(xiàn)象的確有，但是均是以偏概全、或夸大其詞，如果真心支持、放心讓業(yè)主組織籌備，事實(shí)上90%小區(qū)都能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到是因?yàn)橛幸环?、或多方，通過各種手段，讓無法達(dá)到而已。

第三，讓住宅物業(yè)，在真正市場化和法治化的軌道下運(yùn)行，讓住宅物業(yè)的業(yè)主，當(dāng)家做主變得容易；讓阻礙業(yè)主自治的真正障礙（如前期物業(yè)制度、公共配套確權(quán)登記與移交落實(shí)難、開業(yè)主大會(huì)不自由、成立業(yè)委會(huì)不自由、物業(yè)服務(wù)難監(jiān)管、物業(yè)費(fèi)和代管公共收益難監(jiān)管）得以破局，才能治好住宅物業(yè)病。文中AI例舉的方法，縫縫補(bǔ)補(bǔ)，難以真正改變現(xiàn)狀。

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