物業(yè)合同到期，物業(yè)公司卻扣著充電系統(tǒng)不肯交，結(jié)果小區(qū)遭遇“電荒”——老人無(wú)法吸氧、學(xué)生沒(méi)法上課、上班族摸黑回家。眼看生活停擺，業(yè)主們硬是被逼出一條“自救路”：自費(fèi)換電表、重買(mǎi)系統(tǒng)、墊付電費(fèi)……這筆損失，到底該誰(shuí)承擔(dān)？

AI

■案件緣由
2014年，忻州市某物業(yè)服務(wù)有限公司正式接手了忻州某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作。彼時(shí)，除了常規(guī)的安保、保潔、維修等職責(zé)，該物業(yè)還一并接收了小區(qū)的核心用電管理工具——充電系統(tǒng)。這一系統(tǒng)的移交，也奠定了此后十年小區(qū)的用電模式：小區(qū)總電表記錄著包括公共用電在內(nèi)的全部實(shí)際用電量，而每戶業(yè)主家中則裝有獨(dú)立電表，顯示個(gè)人購(gòu)電余量。業(yè)主們需提前向物業(yè)購(gòu)電，物業(yè)通過(guò)充電系統(tǒng)為業(yè)主電表充值后，再每月統(tǒng)一向供電中心繳納實(shí)際產(chǎn)生的電費(fèi)。在這十年間，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)之間雖無(wú)重大矛盾，但電費(fèi)繳納的“中間環(huán)節(jié)”始終存在——業(yè)主無(wú)法直接與供電部門(mén)對(duì)接，所有用電相關(guān)事務(wù)都依賴于物業(yè)的配合。這種依賴，為日后的交接糾紛埋下了隱患。
2024年8月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)合法選舉正式成立，業(yè)主們對(duì)小區(qū)的規(guī)范化管理有了新的期待，也意味著物業(yè)長(zhǎng)達(dá)十年的服務(wù)即將迎來(lái)終點(diǎn)——物業(yè)公司的服務(wù)期限截止到2024年9月30日。9月初，業(yè)主委員會(huì)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，向該物業(yè)公司發(fā)出了書(shū)面交接通知，明確要求其在服務(wù)期滿后退出小區(qū)，并完整移交包括電費(fèi)系統(tǒng)在內(nèi)的所有物業(yè)相關(guān)資料和設(shè)施。然而，物業(yè)公司并未積極響應(yīng)。后來(lái)，該公司僅向全體業(yè)主發(fā)布公告，稱自10月1日起停止提供物業(yè)服務(wù)，卻對(duì)業(yè)委會(huì)的交接要求置若罔聞，既未辦理正式的物業(yè)交接手續(xù)，也未移交關(guān)鍵的充電系統(tǒng)。失去物業(yè)的管理，又無(wú)法自主操作充電系統(tǒng)，小區(qū)的用電管理瞬間陷入混亂。業(yè)主們既不能正常購(gòu)電，也不清楚自己預(yù)存的電費(fèi)余額如何處理，不滿情緒逐漸蔓延。業(yè)委會(huì)多次與物業(yè)溝通，均遭到拒絕，無(wú)奈之下只能向相關(guān)主管部門(mén)求助。
在政府相關(guān)部門(mén)的牽頭下，居委會(huì)、街道辦事處、小區(qū)業(yè)委會(huì)以及物業(yè)公司進(jìn)行了談判。談判現(xiàn)場(chǎng)，各方就交接問(wèn)題進(jìn)行了激烈溝通，最終達(dá)成共識(shí)：物業(yè)必須盡快與業(yè)委會(huì)完成全部物業(yè)交接，包括充電系統(tǒng)的移交。然而，約定的期限過(guò)后，物業(yè)公司未及時(shí)履行交接義務(wù)。隨后，政府相關(guān)部門(mén)工作人員專(zhuān)門(mén)致電物業(yè)公司，再次督促其盡快交接，但對(duì)方依舊置之不理。更嚴(yán)重的是，由于物業(yè)公司未按時(shí)向供電中心繳納9月份的小區(qū)電費(fèi)，導(dǎo)致小區(qū)全面停電，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8小時(shí)。停電期間，小區(qū)內(nèi)老人無(wú)法使用醫(yī)療設(shè)備，學(xué)生無(wú)法上網(wǎng)課，生活秩序完全被打亂。業(yè)委會(huì)緊急向居委會(huì)反映情況，居委會(huì)與相關(guān)部門(mén)再次聯(lián)合向物業(yè)公司發(fā)出最后通牒，要求其必須在約定時(shí)間完成交接。在多方壓力下，物業(yè)公司終于與業(yè)委會(huì)進(jìn)行了部分物業(yè)的交接，但充電系統(tǒng)仍未移交。
充電系統(tǒng)的缺失，讓小區(qū)的用電問(wèn)題始終無(wú)法得到根本解決。為了保障全體業(yè)主的正常生活，業(yè)委會(huì)經(jīng)過(guò)集體討論，決定采取自救措施——更換小區(qū)所有業(yè)主的獨(dú)立電表，并重新購(gòu)買(mǎi)一套充電系統(tǒng)。業(yè)委會(huì)向全體業(yè)主發(fā)布通知，告知電表更換方案，并預(yù)收每戶改造費(fèi)用。業(yè)委會(huì)隨后組織施工人員完成了小區(qū)75戶業(yè)主的電表更換工作。更換過(guò)程中，為了確保業(yè)主預(yù)存電費(fèi)的準(zhǔn)確性，業(yè)委會(huì)要求全體業(yè)主對(duì)原有電表上的剩余電量進(jìn)行拍照，并統(tǒng)一上傳至業(yè)主群留存證據(jù)。與此同時(shí)，業(yè)委會(huì)還墊付了部分拖欠電費(fèi)。為了追回這些款項(xiàng)以及電表改造和購(gòu)買(mǎi)系統(tǒng)的費(fèi)用，2024年11月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)正式向忻府區(qū)法院提起訴訟，要求物業(yè)公司退還預(yù)收電費(fèi)，并支付電表改造及電費(fèi)系統(tǒng)購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用。
■法院裁判
忻府區(qū)法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司在服務(wù)期滿后，未履行完整的交接義務(wù)，尤其是扣留充電系統(tǒng)的行為，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)不得不支出額外費(fèi)用改造電表、購(gòu)買(mǎi)系統(tǒng)，該筆損失理應(yīng)由物業(yè)承擔(dān)。同時(shí)，小區(qū)業(yè)主預(yù)存的電費(fèi)屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，物業(yè)無(wú)任何法律依據(jù)占有該款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)予以退還，業(yè)委會(huì)的主張應(yīng)予支持。最終，法院判決物業(yè)公司在判決生效后十五日內(nèi)退還電費(fèi)，支付電表改造及購(gòu)買(mǎi)系統(tǒng)的費(fèi)用。判決后，物業(yè)公司對(duì)一審判決不服，向忻州中院提起上訴，二審法院判決駁回物業(yè)公司上訴請(qǐng)求，維持原判。這場(chǎng)持續(xù)一個(gè)多月的物業(yè)交接糾紛，以業(yè)主委員會(huì)的勝訴告終，物業(yè)公司不僅需要退還業(yè)主的預(yù)存電費(fèi)，還需承擔(dān)電表改造和購(gòu)買(mǎi)系統(tǒng)的全部費(fèi)用。
■以案說(shuō)法
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十九條，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
該案中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收的電費(fèi)，在服務(wù)終止后，對(duì)尚未發(fā)生的部分應(yīng)當(dāng)全額退還，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表全體業(yè)主主張權(quán)利。人民法院的公正裁決不僅為小區(qū)業(yè)主挽回了經(jīng)濟(jì)損失，更給廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)敲響了警鐘，物業(yè)交接需依法履行，業(yè)主權(quán)益需要勇敢維護(hù)，只有雙方都遵守法律規(guī)定，才能實(shí)現(xiàn)小區(qū)的和諧管理。 忻州中院 李佳妮