2025年5月1日，住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式施行，層高不低于3米、電梯入戶門(mén)檻降至4層、日照采光全屋覆蓋……

這場(chǎng)“好房子”革命，看似是購(gòu)房者的狂歡，實(shí)則是一記精準(zhǔn)擊穿二手房的悶雷。

我的小兄弟小明，最近賣(mài)房賣(mài)到失眠。

他2003年買(mǎi)的90㎡兩居室，得房率75%，層高2.8米，廚房小得轉(zhuǎn)不開(kāi)身。

中介直言：“同地段的新盤(pán)，70㎡能做三房?jī)尚l(wèi)，得房率120%，層高3.1米。您的房子要么降價(jià)30%，要么留著等拆遷?！?/p>

可拆遷？住建部早說(shuō)了，告別大拆大建，城市更新才是主流。

冰冷的現(xiàn)實(shí)是：新規(guī)產(chǎn)品用技術(shù)性碾壓，讓二手房徹底淪為“落后產(chǎn)能”。

全國(guó)穩(wěn)樓市政策密集出臺(tái)，但仔細(xì)拆解，全是“新房邏輯”：

降首付、松限購(gòu)、拍地王……

北京土拍，成交樓面價(jià)屢創(chuàng)新高，開(kāi)發(fā)商搶地?fù)尲t了眼。

而另一邊，張姐的二手房掛牌價(jià)從680萬(wàn)一路降到550萬(wàn)，看房人依舊寥寥。

政策設(shè)計(jì)者心知肚明：只有新房熱銷(xiāo)，土地才能賣(mài)出高價(jià)，財(cái)政才有活水。

至于二手房？不過(guò)是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的“邊角料”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康循環(huán)，本質(zhì)是一條“置換鏈”：

剛需買(mǎi)二手→改善買(mǎi)新房→豪宅買(mǎi)家騰挪資金。

但如今，這條鏈條正在斷裂。

北京3月二手房網(wǎng)簽1.7萬(wàn)套，同比漲36%，看似火熱，實(shí)則暗藏危機(jī)——成交主力是總價(jià)300萬(wàn)內(nèi)的“老破小”，買(mǎi)家多為外地剛需。

而總價(jià)800萬(wàn)以上的改善房源，成交周期普遍超過(guò)12個(gè)月。

問(wèn)題出在哪？

1.新房虹吸效應(yīng)：北京房展會(huì)上，50家房企推出4萬(wàn)套房源，清一色“好房子”配置。120㎡四房、空中花園、風(fēng)雨連廊……二手房拿什么比？

2.金融屬性剝離：銀行對(duì)房齡超20年的二手房貸款收緊，評(píng)估價(jià)打七折是常態(tài)。

3.預(yù)期崩塌：當(dāng)住建部用“好房子”定義未來(lái)，老破小的資產(chǎn)屬性便只剩折舊一條路。

想讓樓市真正回穩(wěn)，必須打通置換鏈。幾個(gè)關(guān)鍵抓手：

1.政策傾斜：二手房交易減稅+貸款松綁

對(duì)“賣(mài)一買(mǎi)一”免征個(gè)人所得稅；允許二手房“帶押過(guò)戶”，降低置換成本。

2.以舊換新：政府下場(chǎng)收儲(chǔ)老破小

國(guó)企收購(gòu)二手房作為保障房，業(yè)主用回收款抵扣新房首付；

北京已試點(diǎn)“陽(yáng)臺(tái)、飄窗不計(jì)容”，可擴(kuò)大至存量房改造，提升老舊社區(qū)價(jià)值。

3.分級(jí)定價(jià)：承認(rèn)二手房的真實(shí)價(jià)值

對(duì)房齡超15年的社區(qū)，引入第三方評(píng)估，按“使用價(jià)值”而非“資產(chǎn)價(jià)值”定價(jià)；

建立老舊小區(qū)更新基金，用REITs模式吸引社會(huì)資本。

我廣州的親戚王叔，最近把2005年的豪宅掛牌了。

中介勸他：“同地段的新盤(pán)層高3.3米，全屋智能系統(tǒng)。您這房子，得按樓齡折價(jià)30%?！?/p>

王叔苦笑：“當(dāng)年覺(jué)得房子是資產(chǎn)，現(xiàn)在才知道，房子只是消費(fèi)品——還是折舊率最高的那種?！?/p>

住建部的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，本質(zhì)是一場(chǎng)居住革命。

它宣告了一個(gè)時(shí)代的終結(jié)：

房子不再是穩(wěn)賺不賠的金融游戲，而是需要持續(xù)迭代的耐用消費(fèi)品。

未來(lái)的樓市，只屬于兩類(lèi)人：

住得上“好房子”的改善群體；

買(mǎi)得起“便宜貨”的剛需客。

至于卡在中間的二手房主？

要么咬牙置換，要么接受資產(chǎn)縮水。

畢竟，國(guó)家救市的底線是不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而不是讓所有人解套。